我是雕叔，房地產(chǎn)從業(yè)15年，已為上千人提供買房解決方案，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用十五年的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。以下為“雕叔談樓市”公眾號(hào)粉絲問答精選提問，請(qǐng)關(guān)注公眾號(hào)提問提問：雕叔您好，最近又看了照

我是雕叔，房地產(chǎn)從業(yè)15年，已為上千人提供買房解決方案，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用十五年的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

以下為“雕叔談樓市”公眾號(hào)粉絲問答精選提問，請(qǐng)關(guān)注公眾號(hào)提問

提問：雕叔您好，最近又看了照母山~重光站~北大資源博雅一期二期和 湖霞街地鐵站的康橋融府 。剛需自住首套小三房，考慮未來可能賣出投資，200萬以內(nèi)。能否從學(xué)區(qū)，交通，配套，位置未來前景等方面分析一下優(yōu)劣，感謝。

回答：北大資源在重光站，康橋融府在湖霞街站，兩個(gè)樓盤都到了建面2w了，都算是軌道盤，但重光站還有15號(hào)線，算近期的雙軌道盤。再加上金州商圈的加持，北大資源的商業(yè)資源更好。兩個(gè)樓盤的學(xué)區(qū)都是博雅小學(xué)，西師附中，屬于區(qū)域內(nèi)比較好的學(xué)區(qū)房。未來前景上看，北大資源這邊更接近照母山核心板塊。所以，兩個(gè)盤相比北大資源更有競(jìng)爭(zhēng)力一點(diǎn)。

提問：雕叔，現(xiàn)在手里還有一個(gè)武漢二套的資格，手上大概有120萬左右（沒算父母支持），如果純投資買武漢還是重慶，在哪個(gè)區(qū)域淘筍，怎么買利益最大化，謝謝

回答：當(dāng)然是優(yōu)先買武漢，大單難單優(yōu)先。建議買大公館，南山府，星光城，退而求其次才是后湖，四新，白沙洲淘筍。武漢買入較難，重慶較簡(jiǎn)單，目前重慶核心區(qū)及潛力新區(qū)都有較大的上漲，但是買入簡(jiǎn)單，看你怎么選擇。

提問：雕叔，去年深圳瘋漲，但漲的都是西部的，東部的羅湖、龍崗、坪山等很多地方都沒漲，已經(jīng)沒有若干年前好片區(qū)領(lǐng)漲，然后差片區(qū)補(bǔ)漲，板塊輪動(dòng)的情況了。重慶以后會(huì)不會(huì)復(fù)制深圳的模式？現(xiàn)在重慶偏遠(yuǎn)地段土地天量供應(yīng)，實(shí)在想不出有什么漲的可能

回答：重慶今年大的局面是“輕裝上陣”，基本上18.6之后到21.2這段時(shí)間，重慶已經(jīng)完成了觸底行情?，F(xiàn)在正在走上經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口、房?jī)r(jià)多方位的復(fù)蘇階段。重慶的復(fù)蘇也體現(xiàn)在GDP增長(zhǎng)上了，2020年增長(zhǎng)3.9%，也是相當(dāng)不錯(cuò)的成績(jī)了！我預(yù)測(cè)2021年，重慶核心區(qū)要開始進(jìn)入房?jī)r(jià)反彈階段，能買房的盡快入場(chǎng)。

提問：雕叔，貌似樓市已經(jīng)啟動(dòng)，重點(diǎn)小區(qū)特別明顯，如果市場(chǎng)大范圍上揚(yáng)，ZF會(huì)調(diào)控嗎？

回答：目前重慶房?jī)r(jià)穩(wěn)定增長(zhǎng)，屬于補(bǔ)漲階段，把前幾年應(yīng)該漲的價(jià)值補(bǔ)回來，隔壁成都都已經(jīng)漲到了4-3-2了，我們和成都差距太大，先到3-2-1再說調(diào)控的事。

提問：雕叔 ，看了您分析的本次重慶樓市，我有幾個(gè)疑問：1.像您說的板塊分化以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為單位，那這波中央公園之前的剛需投資盤是否不應(yīng)長(zhǎng)期持有，而是在這波漲幅中出售換成中央公園新盤的標(biāo)桿樓盤？2.重慶中央公園這次漲價(jià)是否還有可能再?gòu)?fù)制，現(xiàn)在科學(xué)城板塊是不是淘筍埋伏的時(shí)機(jī)3.現(xiàn)在買陽光100這類看江的二手還算優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)嗎，這種房齡較大的江景房是不是在今后重慶樓市發(fā)展中會(huì)拼不過新區(qū)的新房

回答：1.應(yīng)該長(zhǎng)期持有，而不是賣出換，因?yàn)閮r(jià)格差距過大，長(zhǎng)期來看，雖然是剛需盤，品質(zhì)比不過標(biāo)桿盤，但是重慶剛需盤的水準(zhǔn)依然很高。而現(xiàn)在的價(jià)格體系在上漲到一定程度之后，剛需盤價(jià)格會(huì)修正上漲。2.僅看好科學(xué)城的低價(jià)剛需盤，比如之前我們推薦的華潤(rùn)潤(rùn)西山，這樣的低價(jià)樓盤才有潛力。長(zhǎng)期來看，并不看好科學(xué)城。因?yàn)橹貞c宇宙中心太多，并不是說科學(xué)城不會(huì)漲，而是說在這些新區(qū)中，科學(xué)城搞不贏中央公園，你更應(yīng)該關(guān)注禮大照中央公園。3.江景相對(duì)于品質(zhì)來說不重要。品質(zhì)樓盤加上江景，就會(huì)溢價(jià)很多。意思是，如果一個(gè)差樓盤，江景好，其實(shí)溢價(jià)非常有限，不會(huì)太貴的。如果一個(gè)品質(zhì)樓盤加上江景，會(huì)變得異常貴。江景好與品質(zhì)差，是一種錯(cuò)配，并不看好。你看看照母山中央公園那些品質(zhì)盤的價(jià)格，就知道，品質(zhì)應(yīng)該排到江景前面去考慮。

提問：你好雕叔，我在重慶準(zhǔn)備注冊(cè)公司為以后經(jīng)營(yíng)貸做準(zhǔn)備，注冊(cè)哪方面的公司比較好，有什么注意事項(xiàng)嗎，

回答：建議注冊(cè)實(shí)體類公司。不要注冊(cè)偏金融，咨詢類公司。其他沒有什么注意事項(xiàng)，就是每年上半年，要注意上網(wǎng)填寫年報(bào)。既然有建倉計(jì)劃，應(yīng)該越早越好。

提問：雕叔，我有一筆房貸是重慶農(nóng)行的，現(xiàn)在想提前還一部分，我常年不在重慶，請(qǐng)問我到時(shí)一定要本人到重慶農(nóng)行辦理嗎？謝謝

回答：提前預(yù)約。然后如果你有事無法親自去還的話，就可以委托別人代辦，讓代辦人準(zhǔn)備好兩人的身份證、貸款合同、還款卡以及授權(quán)委托證明去辦理就行了。

提問：老大，高新區(qū)規(guī)劃的科學(xué)城等其他產(chǎn)業(yè)多長(zhǎng)時(shí)間可以兌現(xiàn)？未來金鳳是高新區(qū)的核心位置嗎？和兩江新區(qū)、茶園相比哪個(gè)更有潛力？

回答：預(yù)計(jì)10年左右可以成熟。未來高新區(qū)雙核：西永和陶家。和兩江新區(qū)相比，自然要晚成熟5-10年，需要長(zhǎng)持5-10年。

提問：雕叔好，看到有些公眾號(hào)發(fā)文說重慶出政策調(diào)控了，限制新開盤項(xiàng)目備案價(jià)，這個(gè)是真的嗎？對(duì)今年的行情有什么影響？第二個(gè)問題是今年重慶的供應(yīng)量差不多是去年的3倍！又是天量供應(yīng)，感覺重慶又會(huì)被按在地上摩擦了？。

回答：重慶限價(jià)政策出來的話，新房就會(huì)變得很香。搖號(hào)買房將成為一大趨勢(shì)。新房市場(chǎng)熱度不會(huì)減，二手房核心區(qū)漲價(jià)！新盤扎堆的中央公園、西永、大學(xué)城的二手房市場(chǎng)涼涼～

提問：雕叔雕叔 能否點(diǎn)評(píng)下正榮恒瑞御峯 價(jià)格這么高的話 后期折扣會(huì)不會(huì)很大呀 另外 想聽聽雕叔點(diǎn)評(píng)下重慶市場(chǎng)的躍層這個(gè)產(chǎn)品 感覺空間利用率確實(shí)是高呀 但是好像市場(chǎng)不太認(rèn)可 謝謝雕叔

回答：正榮地產(chǎn)，一直標(biāo)榜自己是高端盤，所以一直會(huì)比同板塊其他新房貴一些，不論是四新正榮府，還是光谷正榮府。恐怕后期沒有什么折扣，反正就兩棟，如果賣不動(dòng)就慢慢賣。躍層不要去買，尤其是小面積躍層1.溢價(jià)嚴(yán)重2.市場(chǎng)趨勢(shì)是越來越喜歡平層，小躍層是淘汰產(chǎn)品，是之前迎合小年輕小資開發(fā)出的產(chǎn)品，現(xiàn)在小年輕也知道要買平層，即便是小一點(diǎn)。3.浪費(fèi)面積4.這么小還要上下樓，麻煩5顯得封閉壓抑所以市場(chǎng)不認(rèn)可，溢價(jià)會(huì)慢慢回落。

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