■本文作者：王小明北京在明律師事務所（此處已添加小程序，請到今日頭條客戶端查看）隨著農(nóng)村宅基地制度改革逐步擴大試點范圍、步入深水區(qū)，宅基地“有償使用”與“自愿有償退出”這兩個此前并不多見的新概念逐漸走上了舞臺中央。在明律師在此前的分析中曾指

■本文作者：王小明 北京在明律師事務所

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隨著農(nóng)村宅基地制度改革逐步擴大試點范圍、步入深水區(qū)，宅基地“有償使用”與“自愿有償退出”這兩個此前并不多見的新概念逐漸走上了舞臺中央。在明律師在此前的分析中曾指出，這二者在妥善處置“一戶多宅”“超占面積”問題上均有重要作用。那么，宅基地的有償使用費究竟怎樣收取呢？申請自愿有償退出又能拿到多少補償呢？本文，在明律師就結合日前廣東省汕尾市陸河縣正在征求意見的《農(nóng)村宅基地有償使用、流轉和退出管理辦法（試行）》做一番解讀。

“宅基地有償使用費”并無法律法規(guī)領域的依據(jù)，是自2015年啟動的農(nóng)村宅基地制度改革試點中一些縣市的一種政策嘗試。

有償使用費的收取對象主要是“一戶多宅”中的“多宅”部分，面積控制標準下的超占部分，以及非本集體經(jīng)濟組織成員因繼承房屋等原因占有宅基地的情形。

一言以蔽之，政策嘗試僅能對“非常態(tài)”情況下的宅基地收費。對符合“一戶一宅”原則，確為農(nóng)戶唯一住宅用宅基地的，不存在收費的問題。宅基地制度的特征之一就是“無償取得”，而收費政策事實上是對這一特征的某種挑戰(zhàn)。

【這3種宅基地或需交費才能繼續(xù)使用】

我們來看陸河縣擬定的具體內容。農(nóng)村建房符合村莊規(guī)劃的，有下列情形之一，應收取宅基地有償使用費：

1.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員、非本集體經(jīng)濟組織成員通過繼承或其他合法方式在農(nóng)村占有宅基地，符合“一戶一宅”原則的，本集體經(jīng)濟組織成員征收超出面積標準部分的有償使用費，非本集體經(jīng)濟組織成員征收占用宅基地有償使用費；

2.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員、非本集體經(jīng)濟組織成員通過繼承或其他合法方式在農(nóng)村占有宅基地，形成“一戶多宅”的，原則上退出多宅部分。因特殊原因不能退出的，全部征收多宅部分整棟宅基地有償使用費，多宅部分不得充減“一宅”中面積不足部分。

3.由于歷史原因辦理有土地權屬證建房的，一直使用至今未翻建、未加建的，不征收有償使用費，加建無證部分原則上應當退出，確實無法退出的征收有償使用費。

也就是說，付費才能繼續(xù)使用的宅基地首先必須是合法占有的。如果是“未批先占”且未經(jīng)確權登記的宅基地，恐需要“無償退出”或由村集體強制收回，難以交納這筆有償使用費。

當然，特殊的困難群體是經(jīng)申請并由村集體通過，是可以緩交、減交或者免交這筆費用的。

【宅基地收費標準】

這個收費標準擬區(qū)分不同情況而有所差異。為確保大家直觀地了解其計費方式，在明律師將征求意見稿的原文謄進來供大家仔細研究：

1.對于符合“一戶一宅”的宅基地，宅基地面積超過規(guī)定面積的，有償使用根據(jù)其超出起收面積實行階梯式計費。

（1）超出面積1－30平方米部分按每年10元/㎡計費；

（2）超出面積31－60平方米部分按每年15元/㎡計費；

（3）超出面積61－90平方米部分按每年20元/㎡計費；

（4）超出面積90平方米以上部分按每年25元/㎡起征，每增加30平方米標準提高10元/㎡計費，以此類推。

2.對“一戶多宅”的，鼓勵農(nóng)戶退出多出宗數(shù)的宅基地。不愿退出的農(nóng)戶，收取宅基地有償使用費。農(nóng)戶自愿選擇一宅居住，多出的宅基地整宗全部按照階梯式計費，不扣除一宅不足面積部分。

3.集體經(jīng)濟組織成員因繼承、贈與房屋或其他合法方式使用的宅基地，與原有宅基地合計面積超過規(guī)定面積的，按照階梯式計費進行收取。

4.非本集體經(jīng)濟組織成員通過繼承、贈與等方式在農(nóng)村占有和使用宅基地按每年5元/㎡收費，宅基地超過規(guī)定面積的部分實行階梯式計費收取。

（1）超出面積1－30平方米部分按每年15元/㎡計費；

（2）超出面積31－60平方米部分按每年20元/㎡計費；

（3）超出面積61－90平方米部分按每年25元/㎡計費；

（4）超出面積90平方米以上部分按每年30元/㎡起征，每增加30平方米標準提高10元/㎡計費，以此類推。

我們來為此前備受關注的城鎮(zhèn)戶籍子女繼承農(nóng)村房屋后的情形做一次推算。譬如某人繼承的宅基地面積為300平方米，而控制標準為150平方米以下。

那么此人需要交納的宅基地使用費就是5× 150+ 30×90+40×30+50×30=6150元。

【自愿有償退出到底能拿多少補償？】

了解了宅基地有償使用的收費標準，我們再來看自愿有償退出宅基地能拿多少補償。從目前各地的政策性文件上看，自愿有償退出的補償全憑村集體的力量完成，其補償標準是無法和征地拆遷相提并論的。

征地拆遷存在將集體土地變更為國有土地入市后的土地增值收益，這一部分利益是應當回饋給被征地農(nóng)民的。而宅基地的自愿有償退出則顯然沒有這東西，退出后宅基地依舊是宅基地，仍要被分配給其他有住房保障需求的村民使用，或者作為農(nóng)村宅基地來盤活利用。

關于自愿有償退出宅基地的補償標準問題，陸河縣擬作出這樣的規(guī)定：

1.對于符合“一戶一宅”并愿意有償退出宅基地使用權的農(nóng)戶，補償標準可由集體經(jīng)濟組織內部開會討論決定。

2.“一戶多宅”愿意退出“多宅”部分使用權的農(nóng)戶，補償標準可由集體經(jīng)濟組織內部根據(jù)實際情況與宅基地使用權退出戶協(xié)商確定，并將補償標準及補償情況在集體經(jīng)濟組織公示。

3.全部退出宅基地使用權到城鎮(zhèn)居住的村民以及符合宅基地申請條件而放棄申請資格到城鎮(zhèn)居住的農(nóng)戶，憑借宅基地退出的依據(jù)和村組證明，享受政府相關優(yōu)惠政策。

補償資金從農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自籌資金、宅基地有償使用費、閑置宅基地和閑置房屋盤活利用的收益資金中支付。

大家可以看到，文件表述了這么半天，并沒有給出個準數(shù)來，這和前文堪稱詳實的“收費標準”形成了鮮明對照。

一般而言，宅基地自愿有償退出的補償費用在每平米幾百元左右，是難以參照周邊類似房地產(chǎn)的市場價格給予補償?shù)摹?/p>

在明律師最后要提示大家的是，宅基地制度改革的試點范圍、改革力度在2022年一定會進一步加大，農(nóng)民朋友要就此作出一定的準備。伴隨著“宅改”的深入，征收集體土地、合村并居拆遷等項目數(shù)量將可能會減少，指望通過拆遷“致富”的可能性也會相應縮減。不過農(nóng)民朋友也不必氣餒，而是要善于抓住宅基地制度改革的紅利，結合自身情況和所在村、縣的有關政策，將閑置的宅基地和房屋徹底盤活，讓實際居住使用的房屋確權登記，讓新政策的紅利惠及自身。在宅基地的付費有償使用、自愿有償退出等問題上與村集體存在爭議的，也可及時咨詢專業(yè)律師，獲取專業(yè)領域的法律幫助。

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