北緯18度，是地球上最神奇的地理區(qū)域之一，之所以說(shuō)它神奇，原因就在于這個(gè)區(qū)域是地球上最適于度假的地方。像夏威夷、加勒比海等等著名的度假勝地都處在這個(gè)區(qū)域區(qū)間。今天，我們就來(lái)講海南島南部?jī)蓚€(gè)處于北緯18度的城市房產(chǎn)——三亞、陵水。三亞三亞是海

北緯18度，是地球上最神奇的地理區(qū)域之一，之所以說(shuō)它神奇，原因就在于這個(gè)區(qū)域是地球上最適于度假的地方。

像夏威夷、加勒比海等等著名的度假勝地都處在這個(gè)區(qū)域區(qū)間。今天，我們就來(lái)講海南島南部?jī)蓚€(gè)處于北緯18度的城市房產(chǎn)——三亞、陵水。

三亞

三亞是海南三大地級(jí)市其中之一，是國(guó)內(nèi)成名較早，也是比較出名的度假區(qū)域，關(guān)于三亞的海天美景相信大家都有所耳聞，小品哥就不過(guò)多介紹。我們著重針對(duì)三亞的規(guī)劃發(fā)展來(lái)分析三亞區(qū)域的房產(chǎn)。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

三亞房地產(chǎn)主要以旅居房產(chǎn)為主。無(wú)論從產(chǎn)品選擇，基礎(chǔ)建設(shè)，還是度假、生活配套，三亞依舊是國(guó)內(nèi)旅居房產(chǎn)發(fā)展的最為完備的地方之一。

雖然近幾年三亞的房?jī)r(jià)被詬病的情況較多，但從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，三亞的房產(chǎn)依舊受到眾多人看好。

根據(jù)海南統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，三亞2021年1-6月份房屋均價(jià)39925元/㎡ ，去年同期為33421元/㎡，同比上漲19.46%。

冷冰冰的統(tǒng)計(jì)數(shù)字反應(yīng)的是三亞房產(chǎn)依舊炙手可熱的程度。

三亞的發(fā)展是以“一心兩翼”戰(zhàn)略規(guī)劃，一心即三亞市中心，兩翼是東翼和西翼，東翼即海棠灣國(guó)家海岸，西翼則以崖州灣為代表。

三亞市中心

三亞市中心主要以三亞灣為核心，輔以迎賓路兩側(cè)的地段進(jìn)行建設(shè)，定位為“總部商務(wù)辦公+大型消費(fèi)商圈”的總部經(jīng)濟(jì)核心區(qū)（以下稱(chēng)：中央商務(wù)區(qū)）。

作為海南自貿(mào)港的11個(gè)重點(diǎn)園區(qū)之一，可以說(shuō)三亞中央商務(wù)區(qū)關(guān)乎到三亞在下一個(gè)十年的城運(yùn)，也肩負(fù)著海南自貿(mào)港產(chǎn)業(yè)提檔升級(jí)的使命。

于是，三亞政府對(duì)這個(gè)CBD區(qū)域注入的態(tài)度和決心，是前所未有的。不僅單獨(dú)為三亞中央商務(wù)區(qū)建立一個(gè)中央商務(wù)局；還不惜用巨大的舊改成本和土地成本為中央商務(wù)區(qū)傾斜城市資源。

也因定位發(fā)展，三亞中央商務(wù)區(qū)的住宅產(chǎn)品選擇性不多，并不具有優(yōu)勢(shì)，主力產(chǎn)品應(yīng)該是帶有辦公屬性的公寓和寫(xiě)字樓產(chǎn)品，目前價(jià)格在25000-35000元/㎡之間，也是入駐三亞中央商務(wù)區(qū)人群重點(diǎn)關(guān)注的產(chǎn)品。

一方面中央商務(wù)區(qū)地塊承載了自貿(mào)港重點(diǎn)園區(qū)金融發(fā)展的紅利；另一方面在未來(lái)高端企業(yè)人才的逐步聚群下，逐步減少的產(chǎn)品存量也會(huì)帶動(dòng)租金水漲船高。

自19年政府發(fā)布商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)文件以來(lái)。截至目前，大唐集團(tuán)、中糧集團(tuán)、紫金礦業(yè)等1300余家企業(yè)入駐三亞CBD，其中世界500強(qiáng)就有15家。

2021年的今天，駕車(chē)沿著迎賓路一路向南，大悅環(huán)球中心、保利國(guó)際廣場(chǎng)、中交海南總部基地、五礦國(guó)際廣場(chǎng)、申亞金融大廈、太平金融產(chǎn)業(yè)港等6個(gè)總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目未來(lái)的模樣已在眼前慢慢展現(xiàn)。

縱觀(guān)全球，CBD地標(biāo)效應(yīng)屢試不爽。最密集的資本、最頂尖的人才、最少的土地面積，撬動(dòng)最大的經(jīng)濟(jì)能量。

好比香港中環(huán)，其聚合了數(shù)目驚人的金融機(jī)構(gòu)、銀行總部以及顧問(wèn)、會(huì)計(jì)、律師等專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，展示了過(guò)去170多年間掌握香港的強(qiáng)大力量與權(quán)威，成為香港乃至整個(gè)亞洲的榮耀和象征。

不難想象，以三亞中央商務(wù)區(qū)為首的自貿(mào)港金融CBD區(qū)域，按照目前勢(shì)頭發(fā)展下去，未來(lái)極有可能成為下一個(gè)國(guó)際金融中心。

海棠灣

這幾年海棠灣可是搶占了來(lái)三亞旅居置業(yè)的人群大多數(shù)眼光，這片灣區(qū)是唯一一個(gè)以“國(guó)”字頭命名的“國(guó)家海岸”，同時(shí)也是三亞海濱生態(tài)環(huán)境保存量最完好的區(qū)域。

海棠灣定位體現(xiàn)三大核心職能，包括國(guó)際化的一站式旅游目的地，立足南海面向國(guó)際的旅游消費(fèi)中心，立足三亞輻射南部省域的區(qū)域性服務(wù)中心。

從2005年開(kāi)始，三亞市政府提出打造海棠灣片區(qū)，到2008年政府統(tǒng)一部署“一張藍(lán)圖繪到底”的發(fā)展模式。數(shù)十年的發(fā)展中，海棠灣的建設(shè)可不是紙上談兵來(lái)的那么簡(jiǎn)單。

國(guó)內(nèi)最大單體免稅城——三亞國(guó)際免稅城，僅春節(jié)黃金周就接待超19萬(wàn)人次；

全球僅有3家7星級(jí)的亞特蘭蒂斯酒店；另外還座落了多家已經(jīng)開(kāi)業(yè)的五星級(jí)級(jí)別酒店，總客房量具備了年接待百萬(wàn)游客的能力；

解放軍總醫(yī)院國(guó)內(nèi)唯一分院的301醫(yī)院已接待運(yùn)營(yíng)，許多國(guó)家干部退休后都在此療養(yǎng)度假。

除此之外，在三亞政府公布的《三亞海棠灣國(guó)家海岸休閑園區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（公示稿）中，還明確的表示要規(guī)劃學(xué)校27所、醫(yī)院或醫(yī)療機(jī)構(gòu)17所，已經(jīng)建設(shè)完成的超過(guò)半數(shù)。

這些已經(jīng)建設(shè)或規(guī)劃正在建設(shè)的設(shè)施配套，都給海棠灣的區(qū)位優(yōu)勢(shì)帶來(lái)極大提升。

不過(guò)說(shuō)完優(yōu)點(diǎn)，小品哥來(lái)給海棠灣潑潑涼水。海棠灣片區(qū)有個(gè)最大的缺點(diǎn)：就是70年產(chǎn)權(quán)住宅離海邊較遠(yuǎn)，真正一線(xiàn)海景產(chǎn)品多數(shù)是50年產(chǎn)品。海棠灣最值得關(guān)注的還是針對(duì)于高凈值人群售賣(mài)的海景別墅。

目前海棠灣房?jī)r(jià)依據(jù)地理位置相差極大，從一套真正一線(xiàn)海景別墅的1200萬(wàn)-6500萬(wàn)/套，到距離海邊有些距離的70年住宅17000-29000元/㎡的價(jià)格，高低還是有一定區(qū)間的。

那么在如此重點(diǎn)的規(guī)劃片區(qū)內(nèi)，是否在這選擇旅居置業(yè)就是看自己的喜好程度和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。在網(wǎng)上其實(shí)有一個(gè)觀(guān)點(diǎn)：“在海棠灣買(mǎi)房，買(mǎi)的除了房子和環(huán)境的優(yōu)品生活屬性外，買(mǎi)的更是高端社交的圈子屬性。”

作為“國(guó)”字當(dāng)頭的海岸，吸引眾多國(guó)內(nèi)外高端人群在此度假。而在這種區(qū)域內(nèi)，無(wú)論是什么樣的產(chǎn)品，就算在政策的調(diào)控下沒(méi)有大漲的空間，但也不會(huì)跌價(jià)。

崖州灣

崖州灣可以說(shuō)是三亞最默默無(wú)聞的成員了，究其原因就是太偏，離三亞市區(qū)直線(xiàn)距離達(dá)到了50公里。

長(zhǎng)期以來(lái)這一塊區(qū)域產(chǎn)業(yè)類(lèi)型單調(diào)，除了發(fā)展小規(guī)模農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)以外，就只能通過(guò)周邊大、小洞天，天涯海角、南山海上觀(guān)音等著名景點(diǎn)引流人群。也因此很少人會(huì)選擇在那置業(yè)。

十年河?xùn)|、十年河西，作為三亞發(fā)展最晚的灣區(qū)，崖州灣卻在自貿(mào)港和政府規(guī)劃下，實(shí)現(xiàn)了“翻身農(nóng)奴把歌唱”。

2019年，《三亞崖州灣科技城控制性詳細(xì)規(guī)劃》進(jìn)行公示，規(guī)劃發(fā)展定位突出科技主體功能，重點(diǎn)打造“一港、三城、一基地” 。

一港：指的是南山貨運(yùn)港。主要承擔(dān)三亞大型貨運(yùn)物資的重任

三城：深?？萍汲?、南繁科技城和大學(xué)城，屬于國(guó)家重點(diǎn)規(guī)劃項(xiàng)目。

一基地：全球動(dòng)植物種質(zhì)資源引進(jìn)中轉(zhuǎn)基地。

可以看到，崖州灣不再以傳統(tǒng)旅游度假為主，而是集合高科技產(chǎn)業(yè)、科研創(chuàng)新為一體，成為三亞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的引領(lǐng)區(qū)。打造三亞的農(nóng)業(yè)“硅谷”。

自規(guī)劃發(fā)布后開(kāi)始建設(shè)以來(lái)，崖州灣通過(guò)積極的招商引賢，可以說(shuō)成績(jī)還是比較喜人的。

• 上海交大、中國(guó)海洋大學(xué)、武漢理工大學(xué)等5所一流大學(xué)進(jìn)駐該區(qū)域。
• 崖州灣科技城已進(jìn)駐各類(lèi)人才近2000人，其中博士學(xué)歷40人，碩士學(xué)歷160人，本科學(xué)歷480人。
• 園區(qū)注冊(cè)企業(yè)及科研機(jī)構(gòu)已超過(guò)150家，包括8家國(guó)字號(hào)科研機(jī)構(gòu)、7家央企
• 8家國(guó)立機(jī)構(gòu)、5家央企已入駐或達(dá)成明確入駐意向，包括中國(guó)農(nóng)科院、中國(guó)熱科院、隆平高科、中船重工、中船工業(yè)、中科院深海所等。

雖然一系列的規(guī)劃建設(shè)成功把崖州灣片區(qū)價(jià)值拔高了一層，但是缺點(diǎn)也比較明顯：屬于灣區(qū)地帶的崖州灣，是亞洲少見(jiàn)的淺水灣，海景不如三亞其他灣區(qū)漂亮，度假休閑配套還是略少。

不過(guò)目前崖州灣均價(jià)在21000元/㎡（數(shù)據(jù)來(lái)源：安居客），這個(gè)價(jià)格在三亞各灣區(qū)已經(jīng)屬于洼地區(qū)域。未來(lái)通過(guò)產(chǎn)業(yè)、人才引進(jìn)，崖州灣未來(lái)的人群大量聚集也不成問(wèn)題，總的來(lái)說(shuō)適合長(zhǎng)遠(yuǎn)的潛力投資。

上述的三個(gè)區(qū)域，是現(xiàn)今三亞房產(chǎn)比較火熱、也比較有代表性的區(qū)域。此外，通過(guò)政府的不斷頒布規(guī)劃文件，也能窺見(jiàn)三亞的轉(zhuǎn)型方向。往后看到的三亞，不再僅僅是旅游勝地，而是會(huì)慢慢成長(zhǎng)為一個(gè)具有豐富內(nèi)涵的濱海城市。

陵水

陵水北接萬(wàn)寧，南接三亞，擁有57公里的延長(zhǎng)海灣線(xiàn)，獲評(píng)為“2020中國(guó)最美縣域”。是大三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈的重要城市，也是一個(gè)漢黎苗多民族聚集的地方。

陵水新房6月份均價(jià)在22142元/㎡（數(shù)據(jù)來(lái)源：安居客）。房盤(pán)主要分為四個(gè)區(qū)域：陵水縣城、土福灣、香水灣、清水灣。除了縣城、三灣都是一線(xiàn)海景旅居房盤(pán)。

陵水縣城

陵水縣城配套完善、陵水河從市區(qū)穿過(guò)入海，政商住醫(yī)教一應(yīng)俱全，陵水動(dòng)車(chē)站距離市區(qū)直線(xiàn)2.5公里，環(huán)島高速陵水出口也在動(dòng)車(chē)站邊上，交通非常方便。

陵水河從縣城穿行而過(guò)，以海韻廣場(chǎng)為核心的大型商業(yè)綜合體使得縣城生活愈來(lái)愈繁華，主打生活便利盤(pán)和河景房，非常適合融入海南本地生活。

縣城距離海邊直線(xiàn)距離7公里左右，如果想就近親海的話(huà)，不算太友好?？h城房產(chǎn)的目標(biāo)人群大多是本地剛需和追求生活便利的外來(lái)客戶(hù)，越靠近海韻廣場(chǎng)和陵水河邊價(jià)格就越高，目前房?jī)r(jià)區(qū)間在1.7萬(wàn)-3萬(wàn)元/㎡不等。

土福灣

土福灣在陵水南部，往北是清水灣，往南就是“國(guó)家海岸”——海棠灣。灣區(qū)形狀呈現(xiàn)一個(gè)“C”字形，弧度較大，是一個(gè)天然的避風(fēng)港。

這個(gè)灣區(qū)開(kāi)發(fā)較晚，自身建設(shè)完成的配套較少，主要的商業(yè)醫(yī)療等配套是依靠旁邊先行發(fā)展的海棠灣的區(qū)域配套。

值得一提的是，雖然和海棠灣在行政區(qū)劃是兩個(gè)半灣，但實(shí)際開(kāi)發(fā)是整體規(guī)劃。行政區(qū)劃將海灣一分為二，屬于三亞境內(nèi)的一半取名海棠灣，屬于陵水境內(nèi)的那一半名為土福灣。兩處“半灣”岸線(xiàn)合計(jì)總長(zhǎng)25公里。

所以土福灣也是名副其實(shí)的國(guó)家海岸。目前這個(gè)片區(qū)的一線(xiàn)海景房均價(jià)在29821元/㎡。對(duì)比海棠灣價(jià)格低了不少，在國(guó)家海岸的整體規(guī)劃發(fā)展下，這里的潛力也不容小覷。

香水灣

香水灣處在陵水最北端，與萬(wàn)寧接壤，隔海相望著著名景點(diǎn)——分界洲島，區(qū)域內(nèi)高端酒店眾多，自駕是到達(dá)這里最為快速的方式。

目前區(qū)域項(xiàng)目較少，賣(mài)一套少一套，多數(shù)處于尾盤(pán)或售罄狀態(tài)，可選性較差，目前所剩的主要產(chǎn)品為海景公寓，度假酒店一類(lèi)的旅游房盤(pán)，目前6月份均價(jià)17000元/㎡（數(shù)據(jù)來(lái)源：安居客）。

還有一個(gè)缺點(diǎn)是周邊配套較弱，老年人養(yǎng)老的話(huà)便利性較差，但如果僅作為度假旅居，這個(gè)區(qū)域的價(jià)格還是非常有吸引力的。

清水灣

陵水需要著重關(guān)注的還是清水灣片區(qū)，這片海灣被號(hào)稱(chēng)為海南最受歡迎的灣線(xiàn)，擁有“會(huì)唱歌的沙灘”，長(zhǎng)達(dá)12公里的灣線(xiàn)、其海水能見(jiàn)度能達(dá)11-20米，在近陸區(qū)域這個(gè)海水能見(jiàn)度是非常稀缺的，海底的景色通過(guò)幾乎透明的海水一覽無(wú)余。

清水灣開(kāi)發(fā)較早，定位是“高端居住社區(qū)”，除了住宅之外，清水灣還以藍(lán)色商圈、金色商圈、綠色商圈三大主題商圈，打造國(guó)際旅游度假區(qū)完善的商業(yè)配套。

藍(lán)色商圈以國(guó)際品牌城、CBD、游艇碼頭等高端休閑為主；金色商圈以商業(yè)中心、商業(yè)街、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等便民生活配套構(gòu)成；綠色商圈則根據(jù)良好的海濱資源、打造濱海療養(yǎng)、健身、美容等保健康養(yǎng)服務(wù)。

自灣區(qū)建設(shè)以來(lái)，已經(jīng)擁有五家五星級(jí)國(guó)際酒店，2個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)18洞高爾夫球場(chǎng)，2家游艇會(huì)，北大雅居樂(lè)雙語(yǔ)學(xué)校，南國(guó)市場(chǎng)等配套設(shè)施。

在7月份，清水灣游艇碼頭開(kāi)放口岸獲批，成為海南自貿(mào)港政策落地以來(lái)首批開(kāi)放口岸，一系列的配套政策利好無(wú)疑進(jìn)一步提升清水灣的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

不過(guò)近幾年為了防止過(guò)度開(kāi)發(fā)、政府控制批復(fù)土地，導(dǎo)致清水灣一線(xiàn)海景的房產(chǎn)非常稀缺。6月份區(qū)域內(nèi)房子的均價(jià)在28250元/㎡（數(shù)據(jù)來(lái)源：安居客）。

但從橫向?qū)Ρ龋湟粚?duì)比香水灣和土福灣，灣區(qū)配套開(kāi)發(fā)成熟，生活和休閑都可二者兼得。其二與三亞海棠灣相比，除開(kāi)別墅外，清水灣的住宅大多離海邊只有幾百米的直線(xiàn)距離，并且是70年產(chǎn)權(quán)的高層住宅，產(chǎn)品保值率強(qiáng)。

展望未來(lái)，大三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈的納入，進(jìn)一步加強(qiáng)了陵水的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。既不用承擔(dān)三亞高房?jī)r(jià)額壓力、又能在島內(nèi)享受完全的熱帶空氣，陵水的價(jià)格優(yōu)勢(shì)正慢慢吸引著眾多三亞外溢的購(gòu)房群體。

結(jié)語(yǔ)

南部沿海兩城作為旅居產(chǎn)品的主力軍，代表著旅居市場(chǎng)產(chǎn)品選擇的趨勢(shì)。誠(chéng)然，三亞、陵水在售的房?jī)r(jià)相比海南的其他的市縣都要高出許多，但北緯18°濱海和氣候資源就算放眼國(guó)際也是獨(dú)一無(wú)二的。

追根究底，海南的發(fā)展前景確實(shí)被國(guó)內(nèi)外不少人所期待著，但是海南的發(fā)展并非朝夕可成。目前選擇在海南置業(yè)的人并不都是為了掙錢(qián)，多數(shù)則是借由自身剛需出發(fā)。

既追求更舒適生活環(huán)境，又能享受沿海旅居度假的美好，還能擁有“家”的歸屬與愜意，在經(jīng)濟(jì)允許的情況下，誰(shuí)又能忍受得住誘惑呢？小品哥相信，這也是眾多在海南購(gòu)置房產(chǎn)業(yè)主們的真實(shí)想法。