案情介紹：簡東祥、付靜與華西集團(tuán)簽訂《商品房買賣合同》，約定簡東祥、付靜購買華西集團(tuán)開發(fā)的商品房。合同約定“出賣人在買受人交清全部資料、稅、費(fèi)并辦理完畢房屋面積補(bǔ)差手續(xù)、房屋驗(yàn)收交付手續(xù)后的365日內(nèi)，為買受人辦理房屋所有權(quán)證。”并約定逾期

案情介紹： 簡東祥、付靜與華西集團(tuán)簽訂《商品房買賣合同》，約定簡東祥、付靜購買華西集團(tuán)開發(fā)的商品房。合同約定“出賣人在買受人交清全部資料、稅、費(fèi)并辦理完畢房屋面積補(bǔ)差手續(xù)、房屋驗(yàn)收交付手續(xù)后的365日內(nèi)，為買受人辦理房屋所有權(quán)證?！辈⒓s定逾期辦證的違約金按合同價(jià)的萬分之一每日計(jì)算。

華西集團(tuán)于2013年6月23日向簡東祥、付靜交付案涉房屋，2018年1月17日協(xié)助簡東祥、付靜辦理完畢不動(dòng)產(chǎn)登記。簡東祥、付靜以華西集團(tuán)逾期辦理房產(chǎn)證為由，向成都市成華區(qū)法院訴請(qǐng)華西集團(tuán)支付逾期辦證違約金。成華區(qū)法院以簡東祥、付靜的訴請(qǐng)超過法律規(guī)定的訴訟時(shí)效為由，判決駁回了簡東祥、付靜要求支付違約金的請(qǐng)求。簡東祥、付靜不服成華區(qū)法院的判決，向成都市中級(jí)人民法院提起上訴。二審中原被告雙方的爭議焦點(diǎn)為：1、簡東祥、付靜的訴請(qǐng)是否超過訴訟時(shí)效？2、逾期辦證違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是否過高？

【一審裁判要旨】

本案爭議的主要問題是簡東祥、付靜主張的逾期辦證違約金是否超過法定的訴訟時(shí)效期間。簡東祥、付靜向華西集團(tuán)主張逾期辦證違約金屬于債權(quán)的請(qǐng)求范圍，應(yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效制度的相關(guān)規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟期間為二年，法律另有規(guī)定的除外”以及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第一款的規(guī)定，簡東祥、付靜請(qǐng)求華西集團(tuán)支付逾期辦證違約金，應(yīng)從合同約定期限屆滿次日起計(jì)算訴訟時(shí)效期間。本案簡東祥、付靜與華西集團(tuán)在案涉《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》中約定辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的時(shí)間為交房后365日內(nèi)，案涉房屋實(shí)際交房的時(shí)間為2013年6月23日，華西集團(tuán)應(yīng)當(dāng)于2014年6月23日前協(xié)助簡東祥、付靜辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，一旦逾期，簡東祥、付靜就應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利受到侵害，訴訟時(shí)效應(yīng)從約定辦證時(shí)間屆滿次日開始計(jì)算。簡東祥、付靜向本院提出逾期辦證的違約金的請(qǐng)求已超過法律規(guī)定的訴訟時(shí)效期間，其請(qǐng)求依法不能成立。判決駁回簡東祥、付靜的訴訟請(qǐng)求。

【二審裁判要旨】

關(guān)于華西集團(tuán)抗辯稱訴訟時(shí)效已經(jīng)經(jīng)過的問題。在《商品房買賣合同》中約定了關(guān)于移轉(zhuǎn)登記的時(shí)間，并就違約金的計(jì)算方式進(jìn)行了約定，即華西集團(tuán)每逾期一日，則每日產(chǎn)生違約金。按日計(jì)算的違約金系每日獨(dú)立產(chǎn)生的債權(quán)，應(yīng)單獨(dú)計(jì)算每日產(chǎn)生的違約金的訴訟時(shí)效。在此情況下，本案逾期辦證的違約金應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百八十八條“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！敝?guī)定，從簡東祥、付靜起訴之日即2019年8月14日向前倒推三年，從2016年8月14日開始計(jì)算違約金。

關(guān)于本案違約金具體數(shù)額的確定問題。華西集團(tuán)為簡東祥、付靜辦理房屋所有權(quán)證應(yīng)為2014年6月23日，辦理國有土地使用權(quán)證起算日應(yīng)從2016年6月23日，即國有土地使用權(quán)證系在成都市2016年11月17日實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度前就應(yīng)辦理。而不動(dòng)產(chǎn)證系對(duì)原房屋所有權(quán)證書和國有土地使用權(quán)證書的合并。華西集團(tuán)公司應(yīng)向簡東祥、付靜支付2016年8月14日至2018年1月17日期間共521日的逾期辦理房屋權(quán)屬證書的違約金25462.05元[（521天*488715元）*1/10000]。

關(guān)于違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是否過高的問題。簡東祥、付靜主張逾期辦證違約金，具有合同依據(jù)和法律依據(jù)。雙方約定的逾期交房每日萬分之一的違約金的年利率僅為3.65%，不存在明顯過高的情形，本院對(duì)合同約定的違約金不予調(diào)整。

判決撤銷成華區(qū)法院的一審判決，華西集團(tuán)向簡東祥、付靜支付逾期辦證違約金25462.05元。

【律師點(diǎn)評(píng)】

適用逾期辦證違約金的前提是，商品房買賣雙方在合同中有關(guān)于辦理辦理房屋登記的約定，違反辦證義務(wù)的一方?jīng)]有辦證，才產(chǎn)生違約從而適用違約責(zé)任的問題。當(dāng)事人主張逾期辦證違約金，須以雙方的合同約定為準(zhǔn)，其附屬于商品房買賣合同，即合同中應(yīng)有關(guān)于逾期辦證違約金的約定，既可以約定一定數(shù)額的違約金，也可以約定違約金的計(jì)算方法。沒有約定逾期辦證違約金的，難以適用；同時(shí)，商品房買賣合同不成立、被宣告無效或者被撤銷的，則違約金條款也不能適用。

當(dāng)前的司法實(shí)踐中，對(duì)于逾期辦證違約金請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效起算問題主要存在兩種觀點(diǎn)：1、從合同約定的辦證時(shí)間起算3年（2年）的訴訟時(shí)效；2、從業(yè)主向法院起訴之日起向前倒推3年，保護(hù)這3年范圍內(nèi)的違約金請(qǐng)求權(quán)。下面就這兩種主流觀點(diǎn)進(jìn)行評(píng)析：

第一種觀點(diǎn)的主要依據(jù)為，法律關(guān)于訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)，應(yīng)從知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起算。在合同約定的辦證時(shí)間到達(dá)后，開發(fā)商沒有辦理房屋所有權(quán)登記就構(gòu)成了違約，此時(shí)合同相對(duì)方（小業(yè)主）就應(yīng)當(dāng)已經(jīng)知道其權(quán)利被侵害。即該違約行為一旦發(fā)生，開發(fā)商侵害小業(yè)主合法權(quán)益的事實(shí)就已經(jīng)確定。按照此觀點(diǎn)，從合同約定的辦證時(shí)間（也就是約定時(shí)間的次日）起算違約金請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效，但此時(shí)只有當(dāng)日的違約金請(qǐng)求權(quán)是確定的，即改日的違約金請(qǐng)求權(quán)受到了侵犯，該日之后的違約金尚未發(fā)生。同時(shí)，這種訴訟時(shí)效的起算方法對(duì)社會(huì)公平有一定沖擊。作為存在違約行為的開發(fā)商來說，一旦超過訴訟時(shí)效，開發(fā)商就可以以此為抗辯，拒絕承擔(dān)違約金的賠償責(zé)任，同時(shí)也就不再及于協(xié)助業(yè)主辦理房屋所有權(quán)登記。而對(duì)于購房者來說，一旦未在3年（2年）的訴訟時(shí)效內(nèi)主張權(quán)利，就喪失了逾期辦證違約金請(qǐng)求的勝訴權(quán)，也就很難督促開發(fā)商盡快辦理房屋的所有權(quán)登記。因此，這種起算方法對(duì)于購房者的要求最為嚴(yán)苛，反而成為違約方逃避法律責(zé)任的一種工具，不利于司法追求的社會(huì)效果與法律效果相統(tǒng)一。

第二種觀點(diǎn)的主要依據(jù)為，認(rèn)為逾期辦證違約金為繼續(xù)性債權(quán)。商品房買賣合同中約定的違約金多以日為單位計(jì)算，違約一天，就產(chǎn)生一天的違約金，每一天的違約金分別獨(dú)立作為一個(gè)違約金請(qǐng)求權(quán)，對(duì)于每一個(gè)請(qǐng)求權(quán)分別計(jì)算訴訟時(shí)效。當(dāng)事人因逾期辦證而提起違約之訴，相對(duì)方在一審?fù)忁q論結(jié)束前提出訴訟時(shí)效抗辯理由的，違約金保護(hù)范圍為當(dāng)事人起訴之日前三年。期間有時(shí)效中斷或中止的情形，適用中斷或中止的規(guī)定。此種起算方法符合法律精神和各方權(quán)利之間的平衡，設(shè)立訴訟時(shí)效制度的目的是為了督促權(quán)利人及時(shí)行使權(quán)利，而不是為了處罰權(quán)利人不及時(shí)行使請(qǐng)求權(quán)的行為，更不是為保護(hù)義務(wù)人不履行義務(wù)的行為；采取繼續(xù)性債權(quán)訴訟的計(jì)算方法，能夠最大限度地兼顧到雙方當(dāng)事人的利益平衡關(guān)系，營造雙贏，化解糾紛，更為符合公平正義的法律精神。

關(guān)于法院對(duì)違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是否進(jìn)行調(diào)整的問題。根據(jù)目前司法實(shí)踐的觀點(diǎn)，雙方在合同中約定的違約金其性質(zhì)是“以補(bǔ)償為主，以懲罰性為輔”，主要功能在于補(bǔ)償守約方的損失，而不是主要用于懲罰違約方。商品房合同中約定的違約金，以守約方實(shí)際損失的發(fā)生為前提，以不超過違約造成的損失為限。當(dāng)事人一方認(rèn)為約定的違約金過分高于損失時(shí)，可以請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以調(diào)低。對(duì)于按日計(jì)算違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)成都地區(qū)的司法實(shí)踐，商品房買賣合同中約定為已付房款日萬分之三（含）以內(nèi)的，當(dāng)事人請(qǐng)求調(diào)低違約金的，法院一般不予支持；購房者以逾期辦證違約金低于同地段、同類型房屋、同期租金標(biāo)準(zhǔn)要求調(diào)高的，可能會(huì)得到法院支持。開發(fā)商以買賣合同中約定的逾期辦證違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過高要求調(diào)低的，在購房者實(shí)際損失不能夠確定的情況下，如果約定的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)在已付房款日萬分之一（含）以內(nèi)的，法院一般不予調(diào)整。

本文作者（案件承辦律師）：馮葉 律師