作者：子非魚5月16日，國家統(tǒng)計局公布了4月份房地產(chǎn)一系列數(shù)據(jù)，透過梳理，可以發(fā)現(xiàn)，樓市幾個關(guān)鍵數(shù)據(jù)，仍在繼續(xù)探底。這幾個數(shù)據(jù)分別是房地產(chǎn)投資增速、商品房銷售面積、商品房銷售額、國房景氣指數(shù)、全國商品房平均價格。第一，房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)探底

作者：子非魚

5月16日，國家統(tǒng)計局公布了4月份房地產(chǎn)一系列數(shù)據(jù)，透過梳理，可以發(fā)現(xiàn)，樓市幾個關(guān)鍵數(shù)據(jù)，仍在繼續(xù)探底。這幾個數(shù)據(jù)分別是房地產(chǎn)投資增速、商品房銷售面積、商品房銷售額、國房景氣指數(shù)、全國商品房平均價格。

第一，房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)探底。

1至4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%；其中，住宅投資29527億元，下降2.1%。

這是房地產(chǎn)投資增速首次跌入負(fù)數(shù)。

來源：國家統(tǒng)計局

從上圖可以看到，房地產(chǎn)投資增速一路下瀉，終于在4月份擊穿了正負(fù)交界線。

這一數(shù)據(jù)的微觀表現(xiàn)在于，4月份集中供地的一波城市，很多都遭遇了較大流拍率，比如天津流拍了80%，東莞流拍了75%，濟(jì)南流拍了40%。

整個4月份賣出去的地塊基本被國資房企（央企、國企和地方城投）兜底，民營房企基本成了看客，土地開發(fā)減少，房地產(chǎn)開發(fā)投資，怎能拉得起來。

第二，房地產(chǎn)銷售面積和銷售額，繼續(xù)探底。

這一數(shù)據(jù)其實早在月初各機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)中，已經(jīng)窺探到一二了。

月初克而瑞公布的數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企4月單月實現(xiàn)銷售操盤金額4284.7億元，環(huán)比降低16.2%；同比降低58.6%，較3月降幅有所擴(kuò)大，且處于近年來單月業(yè)績同比降幅的最高水平。

同時主要城市中，絕大多數(shù)城市的新房銷量依舊在歷史低位，環(huán)比和同比仍在下跌，且跌幅不少仍在擴(kuò)大。

國家統(tǒng)計局現(xiàn)在公布的4月份銷售面積和銷售金額，只不過更加坐實了4月份的樓市繼續(xù)躺平。

數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；其中，住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%；其中，住宅銷售額下降32.2%。

從上面的走勢可以看到，兩項數(shù)據(jù)的同比增速自年初跌幅負(fù)數(shù)以來，繼續(xù)下探，跌幅仍在擴(kuò)大。

這一數(shù)據(jù)和央行最新公布的4月份房貸數(shù)據(jù)，相互映射。

央行披露的4月份房貸數(shù)據(jù)顯示，4月份居民貸款降幅卻創(chuàng)歷史新高，其中住房貸款減少了605億元，同比少增了4022億元。

這一連串?dāng)?shù)據(jù)所代表的意思很直白，大家都不買房了。

從各區(qū)域來看，東北人躺平的最厲害。前四個月，東北地區(qū)銷售面積同比下降了42.7%，銷售金額同比下降46.9%，是下滑最厲害的地區(qū)。

這一方面源于東北地區(qū)持續(xù)下跌的房價，讓整個東北地區(qū)的樓市前景不被看好。另一方面，則源于疫情。4月單月，東北地區(qū)的商品房銷售面積和銷售金額在70%左右。

整個4月份，疫情漩渦中靜態(tài)的長春，商品房0成交。

其他如東部地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)，兩個數(shù)據(jù)同樣是大跌，只是比東北地區(qū)略好一些而已。

盡管過去四個月多，上百個城市開啟了救市模式，但在疫情影響下：

一方面，加劇了高房價與低收入的矛盾。很多人的工作與收入遭受沖擊，日子都過得緊巴巴，拿什么買房。

另一方面，疫情影響了經(jīng)濟(jì)預(yù)期，也影響了樓市預(yù)期，讓原本有實力購房的人群，選擇觀望。

這部分中產(chǎn)階層的人群，他們基本都買了房子，或許手頭還有些存款，但不會太多。面對當(dāng)下的環(huán)境，盡管很多城市打開了他們的購房通道，但他們害怕失去，想要守住自己的階層，他們不敢輕舉妄動。

沒錢的人買不起，有錢的人不敢買，兩個沖擊疊加下，才有了4月份全國商品房銷售面積與銷售額跌幅繼續(xù)擴(kuò)大的現(xiàn)狀。

第三，國房景氣指數(shù)繼續(xù)下探。

國房景氣指數(shù)自1月份出現(xiàn)跳崖式下跌之后，過去四個月，一路下探，4月份僅為95.89%，創(chuàng)下了新低。

這一數(shù)據(jù)，其實是上面銷售面積和銷售金額跌幅擴(kuò)大的補(bǔ)充。

整個市場預(yù)期不足，信心不再，國房景氣指數(shù)焉能不繼續(xù)下探。

第四，全國商品房平均價格繼續(xù)探底。

這一數(shù)據(jù)，統(tǒng)計局沒有直接公布，不過，可以根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的前四個月銷售面積與銷售金額，和一季度公布的同類數(shù)據(jù)進(jìn)行計算。

4月份的全國商品房銷售面積=39768萬平方米（前4個月數(shù)據(jù)）-31046萬平方米（一季度數(shù)據(jù)）=8722萬平方米。

4月份的全國商品房銷售金額=37789億元（前4個月數(shù)據(jù)）-29655億元（一季度數(shù)據(jù)）=8134億元。

由此可以計算4月份全國商品房平均價格=4月份銷售金額/4月份銷售面積=9325元/平方米。

這一數(shù)據(jù)創(chuàng)過去三年來新低，基本回到了2019年的價格水平。

從上圖可以看到，過去十多年，全國房價一路上揚，從未回頭，知道2021年6月份。

2021年6月份是中國房價的分水嶺，也是中國樓市的分水嶺。去年6月份之前，各地樓市還相當(dāng)活躍，6月份之后，受信貸收緊影響，樓市冷場迅速在全國蔓延開來，樓市限跌令也是從6月份之后開始的。

然而，數(shù)據(jù)一再打臉限跌令，市場的力量，不是一道限跌令能夠限得住。

沒有銷量支撐，沒有預(yù)期引領(lǐng)，沒有資金入局，沒有信心護(hù)盤，房價在2021年6月份見頂之后，一路下跌，跌破萬元，跌破9900元，跌破9600元，如今已經(jīng)跌破9400元，逐漸逼近9000元。

以上數(shù)據(jù)告訴我們，樓市真冷了，而且在信心缺失、預(yù)期留白、疫情仍在的背景下，根本很難托起來。

然而，面對經(jīng)濟(jì)的不確定性，面對失業(yè)率的不斷走高，難托也得托，畢竟保民生、保經(jīng)濟(jì)、保就業(yè)才是頭等大事，畢竟房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)仍是南天一柱。

所以，4月末，官方表態(tài)，支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。

5月13日，官方再次明確，財政、貨幣政策要以就業(yè)優(yōu)先為導(dǎo)向，退減稅、緩繳社保費、降低融資成本等措施，都著力指向穩(wěn)市場主體穩(wěn)崗位穩(wěn)就業(yè)，以保基本民生、穩(wěn)增長、促消費。要進(jìn)一步研究運用多種政策工具，調(diào)動地方積極性并壓實責(zé)任，切實穩(wěn)崗位穩(wěn)就業(yè)。

5月15日，央行與銀保監(jiān)會發(fā)布通知，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

所有的政策調(diào)整，都是為了引導(dǎo)預(yù)期，提振信心。

接下來無論中央還是地方，會不遺余力推動樓市復(fù)蘇，只要預(yù)期沒有復(fù)蘇，放松力度就可能沒有下限。