標(biāo)桿項目，必定是樓市的風(fēng)向標(biāo)。如果說貴陽樓市2018年是大年，2019年是小年，那2020年因為眾所周知的原因可能真的只能是一個寡年。但是在地產(chǎn)項目的標(biāo)桿性上，2020年就未必是寡年。在研究了一圈項目之后，我驚喜的發(fā)現(xiàn)今年其實有好些有趣的項

標(biāo)桿項目，必定是樓市的風(fēng)向標(biāo)。

如果說貴陽樓市2018年是大年，2019年是小年，那2020年因為眾所周知的原因可能真的只能是一個寡年。

但是在地產(chǎn)項目的標(biāo)桿性上，2020年就未必是寡年。在研究了一圈項目之后，我驚喜的發(fā)現(xiàn)今年其實有好些有趣的項目將會啟動。而這些項目，各有各的精彩、各有各的特性。他們的出現(xiàn)對于本地樓市一定會具備改變格局的影響力，更可能會是未來買房、投資的風(fēng)口。

中鐵清鎮(zhèn)項目

中鐵清鎮(zhèn)項目是個什么項目？很多人不知道，但我知道，它是真的很有點意思。

2019年7月19日，中鐵置業(yè)集團貴州有限公司和貴陽地鐵置業(yè)有限公司聯(lián)手拿下位于清鎮(zhèn)的7宗土地，宗地編號為QZ（19）015-QZ（19）021，成交總價9.91億元，出讓總面積約34.82萬平米。

2020年1月9日，貴州中鐵諾德地鐵置業(yè)有限公司再次拿下區(qū)域內(nèi)9宗地塊，總面積約15.77萬平米。

2020年3月5日，據(jù)貴陽市公共資源交易中心公告，中鐵云灣綜合體1號路、濱河路市政道路工程監(jiān)理項目報建工作結(jié)束；據(jù)悉，該項目投資約2億元，道路總長4299米。此次報建的兩條道路即項目配建道路，且道路將分多期建設(shè)。

其實，我對這個項目是很有感情的，畢竟項目立項之初的很多前策和測算都是自己在負責(zé)跟進。更關(guān)鍵的是，從第一次見到地塊你，我就發(fā)現(xiàn)自然資源條件真的太好了。是的，真的太好了?？纯船F(xiàn)場的照片就知道。

天上云，水中月，玉帶纏腰田園牧歌。作為連接百花湖和紅楓湖兩大水系的河流，項目毗鄰的老馬河先天就具備了極佳的水體條件。對于“水為貴”的貴陽樓市，老馬河這種區(qū)別于“湖景”的水資源顯得更加寶貴。

項目在哪里？其實區(qū)位也相當(dāng)OK，從觀山湖區(qū)走上觀清線一直向清鎮(zhèn)開。大概20~30分鐘就可以看見項目的真容，說個簡單的地標(biāo)你可能更熟悉：項目就在“時光貴州”的河對岸。這么說你就明白了吧。從市政府出發(fā)，開車大概35~40分鐘就可以到達。

作為一個體量逾300萬平米的大型濱水項目，如何設(shè)計產(chǎn)品、設(shè)計景觀非常重要。中鐵清鎮(zhèn)項目必然是需要與自然條件相匹配的產(chǎn)品，才不至于浪費這片寶地。對于濱水資源，搞一大堆高層就沒啥意思。還是得從改善及以上的產(chǎn)品入手，比如大量合院、聯(lián)排、疊墅之類的產(chǎn)品。當(dāng)然，這些中鐵在閱山湖都已經(jīng)進行了很多實踐，別墅類的產(chǎn)品設(shè)計也有很多成功案例，并不是難事。

項目其實還有更大的亮點，但也可以說是難點，就是大景觀的營造。老馬河河段打造及沿岸的濕地公園是塊璞玉，怎么進行自然資源的再加工？現(xiàn)在已經(jīng)有規(guī)劃，是沿河打造老馬河濕地公園。而作為大景觀設(shè)計施工專家，中鐵還是足夠豪氣，甚至請來世界級建筑大師坂茂前來坐鎮(zhèn)設(shè)計主力標(biāo)志性建筑。“世界級”的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)是對這個項目最好的饋贈。

▲板茂操刀設(shè)計的swatch總部大樓。歷時 5 年打造，耗資 2.2 億美元，號稱世界最大木結(jié)構(gòu)建筑「之一」?？偛看髽峭饬⒚娓采w著木質(zhì)框架，由 4600 個獨立木制構(gòu)件組成，全部由瑞士當(dāng)?shù)?00%純天然的云杉制成。

但項目同樣脫離不了的還是區(qū)域抗性。雖然清鎮(zhèn)距離觀山湖非常的近，但因為戶口本的區(qū)別，讓兩者價值差異非常明顯。同時清鎮(zhèn)的樓市也會受到政策高地三馬、無縫接駁白云等板塊的分流。但短期內(nèi)清鎮(zhèn)的撤市設(shè)區(qū)是個政策利好（但何時落地未知）、身為貴陽貴安融合發(fā)展的橋頭堡是另一個利好。項目如何如何打好自己的樓市品牌，吸引更多的人口進駐，現(xiàn)在就該思考起來咯。

當(dāng)然，在我的心里中鐵清鎮(zhèn)項目并不只是一個“清鎮(zhèn)的項目”，而是一個“全貴陽乃至全貴州的重量級項目”。畢竟自然資源不可復(fù)制、不可再生，項目擁有的先天優(yōu)勢實在難得的。我希望這個項目，可以承載成為貴陽西部、北部改善首選之地的重要角色，這才是它應(yīng)該有的地位和擔(dān)當(dāng)。

項目大、資源好、實力強、標(biāo)準(zhǔn)高……把中鐵清鎮(zhèn)項目作為2020年貴陽的首個標(biāo)桿項目，當(dāng)之無愧。

中海映山湖

很多人不知道，中海映山湖可能才是近兩年貴陽的地王。2019年6月12日，中海、雅居樂、貴陽云錦、龍湖、金地等5家品牌房企參與現(xiàn)場競拍“濱湖花城”地塊（G（19）033號），最終中海地產(chǎn)（中信房地產(chǎn)有限公司）以36.3億元競得，成交樓面地價7639元/平米，溢價率46.01%。加上項目內(nèi)還必須承建的公建配套，映山湖的實際樓面價很可能突破了8500元/平米，真的就是妥妥地王。

但地王就能成為樓王？作為一個要硬鋼云著的項目，中海映山湖一開始的宣傳就很明確：高端大氣上檔次。在“地王”基調(diào)下，中海映山湖一開始就吸引了不少買家的目光，而中海也順勢打出了“工科狀元“這樣的品牌口號，希望映山湖能憑借中海品牌穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)貴陽高端項目的頭部地位。

中海映山湖，實際用地面積約18.51萬平米，建筑面積47萬平米，湖泊水面及保護帶面積約4.09萬平米。中間做了一個小小的人工湖，大概2.5萬平方米（37畝左右）。

說真的，項目在金融城版塊區(qū)位不錯，其實長坡嶺森林公園有一部分也延伸到了項目這邊。嚴(yán)格的說，項目所處的版塊是金融城和長坡嶺版塊的交界處。但中海為了提升區(qū)位價值，宣傳是上還是一直側(cè)重在金融城版塊，這倒也沒錯，畢竟項目真的距離金融城很近。

目前項目的銷售示范區(qū)還在施工，現(xiàn)在只是在云上方舟購物中心做了一個簡單的外展點。從在外展點了解到的信息來看，項目還是有幾分亮點的：

第一、產(chǎn)品線比較豐富，項目里面有洋房、疊墅和高層三種主打產(chǎn)品。對貴陽來說，洋房和疊墅是認可度比較高的改善型產(chǎn)品，唯一問題就是看價格。所以在產(chǎn)品線上，映山湖還是占起手的。云著作為一個吃螃蟹的項目，搞了一個全高層的高端產(chǎn)品。產(chǎn)品好不好？我認為沒問題，肯定還是好的。但是對于貴陽城市能級和貴陽購房者來說，要接受高層項目的高端性和高價格，還需要時間。

第二、項目中間做個小湖景。為滿足貴陽人民的水之夢，映山湖在項目中間引水搞了個小小的湖泊。只是這個水的來源我確實還搞不清楚，有知道的朋友可以說一下。

這個小湖的面積大概是37畝，2.5萬平米。如果你沒有概念的話，我來幫忙做個對比。距離項目不遠的俊發(fā)城中間也有一個湖，那個湖的面積大概是2.8萬平米。也就是說映山湖的小湖，比那個湖還小了一丟丟。你要對比閱山湖之類的大湖，那肯定不太現(xiàn)實啦。

第三、板式高層住宅。為了突出項目的高端性，映山湖沒有搞貴陽很多高層常見的2T4塔樓，而是設(shè)計了不少大面寬的板式高層。

板式住宅是個啥？對貴陽來說，板式住宅還是比較陌生的。板式住宅的戶型特征，是面寬大，進深短，南北通透的格局?？梢宰屪粼谀媳遍_窗的情況下，通過自然的通風(fēng)形成對流，使室內(nèi)空氣流通。也就是說在面寬、通透性和空氣對流上，板式住宅有很明顯的優(yōu)勢。而因為面寬比較大，板式住宅一般設(shè)計的立面都會比塔樓好看不少。

一般來說由于塔樓更節(jié)約土地資源，也可以更有效的控制每平方米房價，所以多數(shù)開發(fā)商會選擇點式塔樓住宅，少有開發(fā)公司選擇建造板式住宅，這也造成市場上的板式住宅也集中在改善及以上的產(chǎn)品區(qū)間中。

所以板式高層，就是映山湖給貴陽購房者的一個產(chǎn)品亮點。當(dāng)然，改善是需要代價的，價格肯定也是會飆起來的。

如今的貴陽樓市，群雄爭霸，風(fēng)云際會。光是玩概念，早已打動不了買房人的心弦。映山湖現(xiàn)在只是一個名詞，能否成為一個名牌，還需要更多的時間來贏得樓市眾生的價值共識。

萬科花冠路項目

2020年3月17日，郁亮和萬科總裁祝九勝、董事王文金、董事張旭及新上任的執(zhí)行副總裁、財務(wù)負責(zé)人韓慧華等高管一同通過線上直播的方式舉行了萬科2019年業(yè)績推介會。

2019年萬科實現(xiàn)銷售金額6308.4億元，雖然守住了排名第二的位置，但同比增速從2018年的14.5%降至3.9%。祝九勝表示，從2012年提出轉(zhuǎn)型以來，萬科就不會以單一業(yè)務(wù)、單一規(guī)模作為追求，更強調(diào)、更重視的是質(zhì)量。

論風(fēng)格激進，萬科確實搞不過恒大和碧桂園。但如果要評選近20年中國房地產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)桿，萬科肯定是冠軍的有力爭奪者。無論風(fēng)吹雨打、我自巋然不動，萬科的強悍就在于一個“穩(wěn)”字，無論是市場好還是市場不好，萬科都不會有過分的激進動作。

所以坊間有個笑談：XX降價是智商稅，萬科如果降價那就是真的房價跌了。

落實到項目上，萬科同樣也是一個“穩(wěn)”字當(dāng)先。比如貴陽萬科這幾年的項目：萬科翡翠濱江、萬科麓山、萬科理想城、萬科翡翠公園……其實產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化和穩(wěn)定性程度很高，從銷售示范區(qū)、商業(yè)街區(qū)、樣板房、戶型、裝修……都是一個路子。萬科就像是把MQB平臺用到極致的大眾一樣樸實無華，且枯燥。

老司機飆起新跑車，進入2020年的貴陽萬科出乎意料的搞了個新項目——萬科花冠路項目。一開始看到項目的基本面，我是有些懵逼的。周邊真的沒啥城市形象，經(jīng)花冠路到項目一路都是山，而萬科花冠路項目就在路邊的群山環(huán)抱中。

萬科過去的項目，基本上都還是傾向于拿城市意向感比較足或者比較大的地塊。比如麓山、理想城、濱江之類，但自然資源性項目就比較欠缺，可以說基本木有。但萬科花冠路這個項目，打破了過去萬科拿地的很多套路。

仔細研究了周邊的情況，竟然有點詫異的發(fā)現(xiàn)萬科花冠路項目居然是小河區(qū)域難得的“湖景房”項目……別急著罵我，趴在地上思考一下真是這么回事，或者自己拿地圖或者實地去小河跑一跑就知道。小河那邊工礦企業(yè)多，長期生活在其中體會到的都是濃濃的普通話味兒和金屬味，自然山水對于小河確實是稀缺的。

胖水牛水庫……嗯，別笑，這真的就是萬科花冠路里面那個水庫的名字，確實很萌萌噠啊。

雖然水域面積比不上閱山湖那么大，但真的也不算小，我測量了一下將近有4.5萬平方米，在整個小河區(qū)域確實是山清水秀的好地方。項目毗鄰花冠路，實際測量從項目開車到小河萬科廣場，只需要7、8分鐘。就算開遠一點到逸天城附近，也只要23、4分鐘。而且項目與小孟工業(yè)園一山之隔，從項目都可以看得見貴州航空職業(yè)技術(shù)學(xué)院（但目前沒有正規(guī)道路通達）?？磥磉@里最大的抗性主要還是是陌生感太強、心理距離太遙遠。

對于萬科花冠路項目的期待，來源于第一一向以穩(wěn)健風(fēng)格行事的萬科為何會選擇這個有明顯“短板”的項目？二是萬科會如何設(shè)計塑造項目的自然山水資源景觀？

對于萬科來說，它會是萬科進入貴陽十年的人居集大成者么？隨著金地、金科、美的、融創(chuàng)等大牌房企相繼進入小河市場，小河的樓市又開始慢慢熱鬧起來。但萬科花冠路項目能否依托多年深耕小河的品牌和經(jīng)驗，繼續(xù)扛起區(qū)域改善的大旗，需要市場再次印證。

最后，建議萬科以后在項目中間搞一個胖水牛的雕塑，謝謝。

貴州文化廣場

老城未來的核心商圈和逼格最高的地方會在哪里？和一些業(yè)內(nèi)的專家討論過，我們一直認為很可能會在恒豐貴陽中心與貴州文化廣場的這個路口。從空中俯瞰，瑞金路與人民大道交叉，濱水、地鐵、商場、摩天大樓……哎嘛，酷炫極了。

▲地塊內(nèi)還有局部拆遷沒有搞完

文化廣場是一個老面孔，但項目很長時間都沒啥動靜。不過今年開始有了一些新動作，近日資料顯示，貴州文化廣場建設(shè)單位的實際控股單位變更為中國金谷國際信托有限責(zé)任公司、信達重慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，兩個公司均為中國信達旗下公司。

也就是說，項目現(xiàn)在實質(zhì)上和中天已經(jīng)沒啥關(guān)系。但是信達接受后，就能有起色了嗎？身位中國四大資管公司之一的信達，實力上絕對是沒問題：成立于1999年4月，是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的首家金融資產(chǎn)管理公司。信達立足不良資產(chǎn)經(jīng)營主業(yè)，圍繞問題資產(chǎn)投資和問題機構(gòu)救助，著力化解金融機構(gòu)和實體企業(yè)不良資產(chǎn)風(fēng)險。截至2018年末，中國信達總資產(chǎn)14958億元，全年營業(yè)收入1070億元。在2019年《財富》中國500強中，營業(yè)收入位列第84位。

但要看清楚的是，信達和其他資管公司一樣，主要業(yè)務(wù)還是做資產(chǎn)經(jīng)營、圍繞問題資產(chǎn)投資和化解不良資產(chǎn)風(fēng)險。也就是說，金融資管、資產(chǎn)處理才是信達的主要業(yè)務(wù)。

我想，信達接手后的文化廣場，也許還是會再次引進其他的機構(gòu)進入接盤。不過作為老城核心地標(biāo)的文化廣場項目，設(shè)計上、指標(biāo)上只要不變化，還是足夠吸引人。

據(jù)貴陽市公共資源交易中心公示，貴州文化廣場項目是一座大型河濱綜合體，總體規(guī)劃是一個140萬平方米的開發(fā)項目，包括河濱劇場表演藝術(shù)中心、兩座SOHO大廈、商場、數(shù)幢住宅大樓。目前貴州文化廣場棚改項目A3、A4棟施工項目日前已完成報建，建設(shè)規(guī)模約17.8萬平米，住宅高度為199.35米。

其實對于項目的期待，源自于項目無敵地段和頂尖設(shè)計。作為國際知名摩天大樓設(shè)計公司SOM在貴陽的項目，從效果圖既可以看出原來中天的野心。其中，貴陽文化廣場大廈是貴州文化廣場總體規(guī)劃的核心建筑，建筑高度521米，位于貴陽市文化和商業(yè)軸線的交叉處，與筑城廣場遙相對應(yīng)。

設(shè)想一下如果項目順利落成后，貴州文化廣場樓群與對面的恒豐貴陽中心樓群交相輝映，多棟摩天大樓聳立其中，再加上下部的購物中心、影劇院、藝術(shù)中心……那該是一番多么讓人驚嘆的景象。我敢說就算是整個中國，這樣的摩天樓群也不多見。

夢想已經(jīng)持續(xù)多年，項目也有了很多變化。貴州文化廣場，今年能啟動嗎？

金融北城項目

2018年12月29日，中天金融（000540.SZ）旗下中天城投集團有限公司與貴州鋁廠有限責(zé)任公司在貴陽舉行合作協(xié)議簽署儀式。雙方將共同實施“貴鋁電解鋁老工業(yè)區(qū)改造共享項目”，在土地資源開發(fā)、終端消費鋁應(yīng)用、資產(chǎn)經(jīng)營、人力資源等方面開展深度合作，打造貴州金融城·北城。

貴州金融城·北城項目是中天金融貫徹貴陽市打造公平共享創(chuàng)新型中心城市的重要舉措，項目簽約地塊面積為2510畝，將按照建設(shè)公平共享創(chuàng)新型中心城市新標(biāo)桿的總體目標(biāo)，成立中天、貴鋁、貴鋁職工眾籌分享平臺三方合資開發(fā)建設(shè)公司合作開發(fā)項目，由中天城投持有60%股份負責(zé)項目的開發(fā)運營，貴鋁和貴鋁職工分別持有20%股份。經(jīng)初步測算，通過3-5年項目建設(shè)，職工眾籌共享平臺可實現(xiàn)股金4倍增值，并通過后期資產(chǎn)運營，實現(xiàn)長期穩(wěn)定可持續(xù)的收益。

項目還將通過大數(shù)據(jù)金融產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和金融業(yè)的溢出作用，助推達成貴陽市“十三五”期間大數(shù)據(jù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)模總量年均增長35%；推動貴州金融城和金融北城聯(lián)動，保障金融產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，實現(xiàn)金融業(yè)增加值增長，助推2020年貴陽市金融業(yè)增加值達600億；通過貴州金融城·北城的全面開發(fā)、建設(shè)以及產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，助推貴陽市實現(xiàn)“十三五”期間生產(chǎn)總值年均增長11%。

新聞很美麗，現(xiàn)實很骨感。時間到了2020年，金融北城項目還是沒有啥動靜。不過有意思的是，電解鋁廠那里的銷售示范區(qū)倒是修了出來。

曾經(jīng)說過，吾鄉(xiāng)可能不是樓市的大殺器，金融北城才是。因為地塊實在是太大、太平，又與觀山湖區(qū)如此無縫接駁。金融北城搞起來，可以分流大量的購房人群過去買房。以中天的路子，大盤的搞法價格上肯定還是會有殺傷性的。

但是，項目一擱就是好幾年。2015年開始知曉項目，2018年簽約項目，2020年……還是老樣子。不過也有消息說項目會在今年啟動，但是就個人的預(yù)估，啟動難度還是很大。至少，先得把吾鄉(xiāng)搞明白了吧。不然金融北城出來，可能第一個受罪的就是吾鄉(xiāng)。

不管怎么說，先把這個項目亮出來，讓大家心里有個譜。如果啟動的時候，咱們再去現(xiàn)場好好研究一下。

蘭草壩項目

第一次聽見蘭草壩，那還是十幾年前。作為潛在的超級大盤，一度與大川白金城、花果園、未來方舟等項目齊名。

十年過去，大川白金城倒坎了、花果園繁華了、未來方舟牛逼了……蘭草壩還是一如既往的默默無聞。

蘭草壩對于貴陽的意義，正是在于花溪大道和甲秀南路之間的大片城市化。目前這個區(qū)域，實際上是城市建設(shè)的一片空白地帶。讓太慈橋、四方河、甘蔭塘、中曹司片區(qū)無法形成連片發(fā)展的態(tài)勢，更阻礙的人口的導(dǎo)入和經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型。

蘭草壩區(qū)域的城市化建設(shè)，將有效輻射南至花溪、東至小河的大量人口。量變形成質(zhì)變，貴陽南部的填補空白、經(jīng)濟形態(tài)、城市面貌都將在蘭草壩的帶動下得到巨大改善。

對于南明區(qū)，蘭草壩可以說是最后的一塊可以大范圍開發(fā)的區(qū)域，所以它對于這個片區(qū)的重視程度也是前所未有的高。要想富，先修路。這句話不僅在農(nóng)村扶貧管用，在城市建設(shè)開發(fā)中同樣管用。蘭草壩如果只是一個簡單的小樓盤，那沒啥可以說的，怎么賺錢怎么來就行。如果蘭草壩是一個具備“城市能級”的區(qū)域開發(fā)項目，那就必須要考慮內(nèi)部交通的暢通工程、外部交通的一體化融合。

對于蘭草壩項目，體量上肯定是一個超過300萬㎡的超級大盤。容納人口估計保守5萬人，如此多的住戶，集中出行帶來的交通壓力可想而知（特別是周邊還有花果園、太慈橋片區(qū)的巨量人口）。

所以，如何設(shè)計區(qū)域內(nèi)部路網(wǎng)？如何接駁外部主干道？如何利用軌道交通分解壓力？都是必須要放在很高層次去考慮的問題，也只有把這個問題放到足夠高的格局，蘭草壩才不僅僅是一個簡單的地產(chǎn)項目，而是一個具有強大城市能級的區(qū)域開發(fā)項目。

蘭草壩必須成為城市級商圈。只有牛校是不夠的，對于城市能級極高的蘭草壩，更應(yīng)該有理想成為一個新的城市商圈。

半徑3公里范圍內(nèi)，太慈橋也好、甘蔭塘也好、甚至花果園、四方河，都有大量的常住人口。蘭草壩本身也是一個容納人口5、6萬人的大型住區(qū)。如果能依托軌道站點或者交通樞紐，設(shè)計具有特色吸引力的商業(yè)綜合體，必然能成為南明區(qū)又一個牛逼商圈。

其實直接一點，都不用考慮太多，直接引進國內(nèi)知名的商業(yè)品牌即可。比如對應(yīng)下面表格里面的商管品牌去談，去引進。它們都是自帶IP的商業(yè)，能落地不僅對區(qū)域吸引力提升巨大，也意味著區(qū)域的潛力無限。

蘭草壩目前還處于很早的啟動階段，對產(chǎn)品還沒有太多可以討論的地方。但不管是誰來開發(fā)，都希望應(yīng)該有更高標(biāo)準(zhǔn)的要求，不要辜負這片主城區(qū)最后的區(qū)域開發(fā)項目。

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