劉偉/發(fā)自北京

4月29日，有市場消息稱，綠地控股集團股份有限公司（下稱“綠地控股”，600606.SH）正在籌備綠地新加坡REITs項目。綠地旗下酒店將打包REITs到新交所上市。首批資產(chǎn)為4家酒店，估值30多億元。

對于此消息的真實性，4月30日，綠地方面回應(yīng)中國房地產(chǎn)報記者稱，“尚未有確切消息”。不過，如何盤活存量資產(chǎn)，依然成為綠地控股當(dāng)下的重要議題。

此前4月26日，綠地控股剛剛發(fā)布了2020年年報，報告顯示，綠地全年實現(xiàn)經(jīng)營收入4557.53億元，同比增長6.53%，增幅較去年收窄；利潤總額307億元，同比增長0.3%；歸母凈利為149.98億元，同比微增1.73%。各項指標(biāo)實現(xiàn)微漲。

與此同時，對于外界關(guān)注的“二次混改”問題，綠地方面表示，“不設(shè)時間表”。

優(yōu)淘城總裁薛建雄告訴記者，綠地控股進行“二次混改”是上層國資委的政策導(dǎo)向需要。目前，綠地盡管在所有制上屬于國企，但卻是由小股東和職業(yè)經(jīng)理人把持，跟之前萬科一樣存在治理結(jié)構(gòu)不合理的問題，因此需要調(diào)整股權(quán)等相關(guān)結(jié)構(gòu)。

因為是上層大資本方國資委的導(dǎo)向，不在綠地管理層控制范圍內(nèi)，可以說是沒有任何時間表。薛建雄稱，“綠地方面只能聽命，除非管理層自己引進參股資方又獲國資委批準(zhǔn)?！?/p>

薄利基建“獨占鰲頭”

根據(jù)綠地控股的2020年業(yè)績報表，其營收主要來自于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和大基建業(yè)務(wù)兩部分。

具體來看，2020年全年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收1947.83億元，占總營收43%；基建對應(yīng)營收2334.38億元，占比51%，躍居公司第一大業(yè)務(wù)。

截至2020年末，綠地控股大基建板塊在建項目總金額為9752億元，其中:房屋建設(shè)業(yè)務(wù)7062億元，占比72%;基建工程2285億元，占比23%。

旱澇保收的大基建業(yè)務(wù)值得期待。目前，綠地控股旗下已擁有綠地城建集團、貴州建工集團、綠地城投集團、江蘇省建集團、西安建工集團、天津建工集團、廣西建工集團、上海市水利工程集團、河南省公路工程局集團等9家成員企業(yè)。

2020年，綠地控股的基建產(chǎn)業(yè)營收首次超越房地產(chǎn)板塊。不過，基建的毛利率卻不及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，為4.56%，同比增加0.25個百分點，但仍處在較低水平。

房地產(chǎn)土地儲備方面，截至2020年底，綠地控股總土儲20088萬平方米，去年共獲取項目90個，新增權(quán)益土地面積1256萬平方米，權(quán)益計容建筑面積2680萬平方米。

降負債的一年，綠地控股放緩了拿地力度，相較于2019年3508萬平方米的權(quán)益計容建筑面積，2020年該數(shù)據(jù)同比下降23.6%。新增土儲讓綠地支出了929億的土地款，對應(yīng)總貨值約為3330億元，平均樓面價3175元/平方米。其中，按貨值計算，一二線城市貨值占比提升至70%；按計容建面計算，約70%為住宅。

即便放緩了拿地速度，依照“三道紅線”的規(guī)定，2020年，綠地控股沒能走出“紅檔”企業(yè)之列。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，綠地控股剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為84.1%，較上年同期上升1.3個百分點；凈負債率為139.2%，較上年同期下降17.7個百分點；現(xiàn)金短債比為0.97，同比提升0.21，距離監(jiān)管層的要求仍有差距。

不過，截至2021年一季度末，綠地控股的貨幣資金為899.33億元，短期借款為290.47億元，一年內(nèi)到期的非流動負債為400.38億元，貨幣資金已經(jīng)能夠覆蓋短期負債。

據(jù)其披露，截至2月底，綠地控股現(xiàn)金短債比超過1，“一條紅線”實現(xiàn)“轉(zhuǎn)綠”，比原計劃提前一個多季度達標(biāo)。截至3月底，有息負債總額較今年初下降181億元；凈負債率較高點下降52個百分點，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率也在延續(xù)回落態(tài)勢。

綠地控股董事長張玉良表示，“接下來，綠地將進一步提速去杠桿計劃，相關(guān)指標(biāo)達標(biāo)時點有望再提前，今年內(nèi)力爭實現(xiàn)兩條線“轉(zhuǎn)綠”達標(biāo)?！?/p>

“二次混改”沒有時間表

作為國資國企改革的先頭兵，綠地的初次混改早已進行。

2013年12月17日，《關(guān)于進一步深化上海國資改革促進企業(yè)發(fā)展的意見》被發(fā)布之后，以綠地為代表的上海部分大型國有企業(yè)掀起第一階段混改。

通過巧妙設(shè)計職工持股會、引入社會資本，綠地形成多元股權(quán)結(jié)構(gòu)，其中單一持股最多的是以張玉良為首的員工持股方——上海格林蘭，持股28.83%；其次是上海國資委旗下的三家國企，合計持股46.25%，以及社會資本的24.92%。后兩者僅作為財務(wù)投資人，不介入公司的日常經(jīng)營管理。

一番操作過后，上海格林蘭便作為員工持股平臺，持有綠地28.83%，成為單一最大股東；張玉良則通過格陵蘭投資，成為上海格林蘭的實控人，繼續(xù)執(zhí)掌綠地。

而張玉良也通過一個注冊資本僅有10萬元的公司，通過一系列合適的有限合伙安排，輕松實現(xiàn)了對近190億元龐大資產(chǎn)的控制。

不過，在混合所有制的發(fā)展模式下，通過與政府合作以拿地的方式，讓綠地控股的土儲中有高占比的商辦業(yè)態(tài)，且不少分布在低能級城市。體量大、去化慢，已然成為綠地控股業(yè)績增長乏力的源頭。

與此同時，多元化業(yè)務(wù)中的支柱大基建產(chǎn)業(yè)，雖為綠地擴充了規(guī)模，卻也拉低了利潤。隨著產(chǎn)業(yè)不斷延伸，綠地的盤子愈發(fā)龐大，但杠桿也隨之水漲船高，持續(xù)維持高位的負債率讓其飽受詬病。

長久以來，綠地市值的表現(xiàn)一直被市場詬病。2015年8月18日上市當(dāng)日，綠地控股股價一度近25元/股，開盤市值超3000億元，成為彼時房地產(chǎn)板塊第一股。

但截至記者發(fā)稿，綠地控股的市值僅有不到700億元，較當(dāng)初上市時跌去近77%。

7月26日，綠地控股發(fā)布“二次混改”公告，公告稱其第二三大股東上海地產(chǎn)（集團）有限公司及上海城投（集團）有限公司擬通過公開征集受讓方的方式協(xié)議轉(zhuǎn)讓所持有的綠地控股部分股份，擬轉(zhuǎn)讓的股份比例合計不超過綠地控股總股本的17.50%。

財經(jīng)評論員譚浩俊對記者表示，綠地控股的“二次混改”首先要引進一家資金實力強的投資者，必須能對綠地的資產(chǎn)負債率實現(xiàn)有效降低；第二，經(jīng)營者可以持股，特別是主要的經(jīng)營者以及企業(yè)的業(yè)務(wù)骨干；第三，綠地集團可以選擇自下而上地推進改革，而不是一次性地在集團層面進行改革。