今天來看個(gè)與主城車程約1小時(shí)左右的上車盤，越秀奧園華發(fā)·親愛里。相比起推廣名“親愛里”，其實(shí)我覺得它的標(biāo)準(zhǔn)案名“悅見山花園”更貼地氣、也更好聽些，起碼一聽就知道項(xiàng)目特色是啥，山嘛。當(dāng)然，廣州是不缺山的，實(shí)際上整個(gè)廣東都不缺山，因此“開門見山

今天來看個(gè)與主城車程約1小時(shí)左右的上車盤，越秀奧園華發(fā)·親愛里。

相比起推廣名“親愛里”，其實(shí)我覺得它的標(biāo)準(zhǔn)案名“悅見山花園”更貼地氣、也更好聽些，起碼一聽就知道項(xiàng)目特色是啥，山嘛。

當(dāng)然，廣州是不缺山的，實(shí)際上整個(gè)廣東都不缺山，因此 “開門見山”未必會成為加分項(xiàng)，甚至有可能是劣勢。為什么呢？因?yàn)椤吧娇ɡ甭铩?/p>

這地兒確實(shí)遠(yuǎn)，在廣河高速中新出口下來三五百米的地方，屬于增城區(qū)中新鎮(zhèn)。

公共交通資源比較匱乏，最近一個(gè)公交汽車站乃鼎昌五金站，僅有增城11路、增城11A路兩條公交線路。幸好兩條線路皆經(jīng)中新地鐵站附近，雖然得9個(gè)站、半個(gè)小時(shí)有多。

至于地鐵27號線，線路都未確定的，更何況站點(diǎn)，聽聽就好了。

所以要是住這里，車是肯定要買的了，車技還得好，因?yàn)殚T前這條路上時(shí)有重卡出沒，速度又快得要死，掉頭的時(shí)候真怕給他們削一下。

基礎(chǔ)設(shè)施配套同樣有所不足。

教育資源方面，親愛里自己是要啥沒啥，幼兒園只能蹭恒大山水郡和峰尚九里的；小學(xué)呢，大概率也是蹭恒大山水郡那邊的中新鎮(zhèn)第三小學(xué)。

可是恒大的幼兒園和小學(xué)都只是12個(gè)班規(guī)模，其中小學(xué)招生地段除了恒大山水郡還有三逕村適齡兒童。眼下恒大山水郡入住率僅有3成左右，學(xué)位還是夠的，以后就不好說了。

至于醫(yī)療設(shè)施，最近一個(gè)中新鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院也在9公里開外了。

再看周邊環(huán)境。

這一帶工廠挺多，值得留意的是與親愛里200米之遙的廣州市泓威化工有限公司，其經(jīng)營范圍包括其他合成材料制造（監(jiān)控化學(xué)品、危險(xiǎn)化學(xué)品除外）；化工產(chǎn)品批發(fā)（危險(xiǎn)化學(xué)品除外）；化工產(chǎn)品批發(fā)（含危險(xiǎn)化學(xué)品）。

住宅方面，親愛里、峰尚九里和恒大山水郡連成一片，規(guī)模近4600戶。

峰尚九里同屬于華發(fā)旗下，主打77-123㎡三至五房，去年熱熱鬧鬧搞了小幾個(gè)月的宣傳推廣，其中4號樓、5號樓還拿了預(yù)售證，結(jié)果因?yàn)殚_發(fā)商目標(biāo)售價(jià)遠(yuǎn)高于客戶預(yù)期，不得不封盤。

恒大山水郡已接近清盤，案場反饋尚余40套左右107方三房單位在售，均價(jià)約1.5萬元+/方。山水郡的社區(qū)商業(yè)相對已經(jīng)比較成熟，起碼可以滿足日常生活類消費(fèi)，麥當(dāng)勞據(jù)說也已簽約進(jìn)駐。這對于親愛里是個(gè)利好，能蹭則蹭嘛。

再看回產(chǎn)品本身。

項(xiàng)目體量不大，占地約31109㎡，計(jì)容面積65052㎡，由5棟18-32層的住宅、1棟商業(yè)/公建配套合建體構(gòu)成——不過商業(yè)體量并不大，僅約418㎡，估計(jì)能搞個(gè)錢大媽、喜士多、黃燜雞米飯也就差不多了。

1號樓東側(cè)毗鄰主干道，噪音干擾較大；西側(cè)毗鄰垃圾分揀站，存在異味干擾的可能性，尤其04、05低層單位所受影響可能較大。

其余樓棟優(yōu)劣勢方面并無太大差異。

總戶數(shù)690戶，主力戶型包括約78㎡三房兩廳一衛(wèi)、約87㎡三房兩廳兩衛(wèi)和約101㎡四房兩廳兩衛(wèi)，未來2-5號樓還將推出約89㎡三房兩廳兩衛(wèi)和約98㎡四房兩廳兩衛(wèi)。

使用率約8成，當(dāng)然梯六產(chǎn)品的使用率是要高于梯四的。整體而言，方正使用，兼顧了功能性和舒適性。

目前主推1號樓，兩梯六戶，18層。

• 約78㎡三房兩廳一衛(wèi)

這個(gè)戶型，要么西北，要么東北。

比較神奇的是廚房與衛(wèi)生間相對。當(dāng)然銷售話術(shù)上會引導(dǎo)客戶，疫情之后，入戶就有一個(gè)衛(wèi)生間，可以進(jìn)行簡單的洗漱，避免將污物帶回家。

可是在客戶心中，衛(wèi)生間就等于污穢啊。所以廚房正對衛(wèi)生間，實(shí)在是有點(diǎn)“惡頂”。

• 約87㎡三房兩廳兩衛(wèi)

朝向方面，有西南和東南兩個(gè)朝向，東南是望路邊的。

空間利用率比較高，畢竟87方三房還帶套房，要啥自行車啊。

這里想和大家探討一個(gè)問題，眼下不少戶型在設(shè)計(jì)中，室內(nèi)通道往往對著衛(wèi)生間——在這種情況下，你是情愿過道對著鏡柜，還是對著馬桶？歡迎評論留言。

• 101㎡四房兩廳兩衛(wèi)

同樣有西南和東南兩個(gè)朝向選擇。

就自住角度而言，比較建議是在可承受范圍能買大一些買，一個(gè)是既然都跑這么遠(yuǎn)來了，肯定還是傾向于更好的居住體驗(yàn)和感受；第二個(gè)也是考慮到未來十年八年，家庭成員的增加。

售價(jià)方面，目前約78方三房均價(jià)在1.58萬元/㎡上下，約87方三房及101方四房整均在1.68萬元/㎡上下，這意味這個(gè)小區(qū)上車門檻在125萬元上下。

回歸購買建議問題。

買房這事兒不復(fù)雜，無非就是喜歡、忍受和代價(jià)。

比如說親愛里這個(gè)樓盤，對于偏愛一手房的客戶而言：優(yōu)點(diǎn)是戶型方正，使用率高；缺點(diǎn)是配套匱乏，尤其是教育這一塊；機(jī)會點(diǎn)是隨著周邊幾個(gè)樓盤的開發(fā)、建設(shè)、交付，小環(huán)境能改善——起碼像多開幾條如約巴士，總是有希望的；交通則全看個(gè)人，如果一貫以來都是自駕出行，在高速出入口其實(shí)也很方便，如果要仰仗公共交通系統(tǒng)，那選這里就夠嗆。最重要是價(jià)格，主力總價(jià)段125-170萬元的三房、四房，還是有不小的吸引力的。

但是對于追求配套完善和生活便利的朋友們而言，這個(gè)總價(jià)段，指不定市區(qū)老舊小的二手房更香，譬如荔灣區(qū)中山八路、南岸路，海珠區(qū)革新路、寶業(yè)路、仲愷路以及越秀區(qū)大新路等，總價(jià)140萬元以內(nèi)的二手兩房也不是沒有。當(dāng)然他們的戶型、面積肯定不能和一手房比，小至三四十方，大也不過五六十方——另外，買這類物業(yè)，要小心“炒家貨”。

所以呢，買不買得過，全看個(gè)人——你喜歡它什么，它的劣勢你是勉強(qiáng)可以接受還是忍無可忍，以及你愿意為它花多少錢。