【導語】房產(chǎn)買賣、房產(chǎn)繼承和房產(chǎn)贈與是房產(chǎn)過戶的三種基本方式,可是對于每種方式各有什么利弊？所涉及到的手續(xù)和稅費情況又是怎樣的？大部分人可能都“傻傻分不清楚”。結(jié)合2021年9月1日起施行的《中華人民共和國契稅法》【中華人民共和國主席令第5

【導 語】

房產(chǎn)買賣、房產(chǎn)繼承和房產(chǎn)贈與是房產(chǎn)過戶的三種基本方式, 可是對于每種方式各有什么利弊？所涉及到的手續(xù)和稅費情況又是怎樣的？大部分人可能都“傻傻分不清楚”。結(jié)合2021年9月1日起施行的《中華人民共和國契稅法》 【中華人民共和國主席令第52號】，易居房產(chǎn)律師團隊特將以上三種方式進行比較分析，供當事人和法律同行參考。

【關鍵詞】

稅費 房產(chǎn)買賣 房產(chǎn)繼承 房產(chǎn)贈與 契稅法

【要點提示】

Part 1 房產(chǎn)的繼承、贈與、買賣三種方式所涉及的稅費及手續(xù)

一、房產(chǎn)買賣

（一）房產(chǎn)買賣的稅費情況（附《個人買賣住房應繳納各項繳稅一覽表》）

二、房產(chǎn)繼承

（一）房產(chǎn)繼承的稅費情況

（二）繼承過戶申報材料

（三）辦理免稅手續(xù)時所需證明材料

三、房產(chǎn)贈與

（一）房產(chǎn)贈與過戶的稅費情況

（二）贈與公證與親屬關系公證

（三）辦理免征增值稅、個人所得稅手續(xù)時所需證明材料

Part 2 房產(chǎn)的繼承、贈與、買賣三種方式繳稅比較

《普通住房三種過戶方式繳稅情況對比一覽表》

Part 3 律師提示

Part 4 附最新法律法規(guī)（2021年9月1日起施行的《中華人民共和國契稅法》）

【Part 1 房產(chǎn)的繼承、贈與、買賣三種方式所涉及的稅費及手續(xù)】

一、房產(chǎn)買賣

房產(chǎn)買賣是指房屋所有權人將自己名下的房產(chǎn)出售給他人的法律行為。

（一）房產(chǎn)買賣的稅費情況

私有普通住宅房產(chǎn)交易時稅費需要區(qū)分房產(chǎn)產(chǎn)權是否滿兩年，已滿兩年的房產(chǎn)還要區(qū)分是否滿五年，收費標準各有不同。使用買賣方式過戶的房屋成交價需要遵循房產(chǎn)所在地的政府指導價，親屬之間為節(jié)省稅費可按地區(qū)最低指導價交易過戶。房產(chǎn)買賣稅收比較復雜，為此我們特意制作《個人買賣住房應繳納各項繳稅一覽表》，讓您一目了然。

以上僅僅討論房屋買賣中的繳稅問題，當然相關的還有一些登記費、工本費、土地出讓金等這些也會是會涉及到的費用。

二、房產(chǎn)繼承

房產(chǎn)繼承是指依照法定程序把被繼承人遺留房屋所有權及其土地使用權轉(zhuǎn)移歸繼承人所有的法律行為。因此，只有被繼承人的房屋具有合法產(chǎn)權才能被繼承。

房產(chǎn)繼承一般不能直接在房管局過戶，需要在公證處辦理繼承權公證或者由法院裁判后到房管局辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。

（一）房產(chǎn)繼承的稅費情況

1.繳稅

見Part 2《普通住房三種過戶方式繳稅情況對比一覽表》

2.公證費

北京市繼承權公證費用：（依據(jù) 京發(fā)改[2019]31號文件）

公證處辦理財產(chǎn)繼承、贈與和遺贈收費標準：

①受益額20萬元（含）以下的部分，0.9%；

②20萬元-50萬元（含）的部分，0.7%；

③50萬元-500萬元（含）的部分，0.5%；

④500萬元-1000萬元（含）的部分，0.3%;

⑤1000萬元以上的部分，0.1%。

證明單方贈與或受贈的，減半收取,最低收取200元。

3.房管局辦理過戶收費

登記費：住宅 80元/套。

房屋所有權證書工本費：一本免費，每增加一本收10元。

印花稅：5元/本。

（二）繼承過戶申報材料

1.登記申請書原件。

2.申請人身份證明。

3.房屋所有權證原件。

4.繼承權公證書原件，或者法院生效法律文書原件。

5.房屋登記表、房產(chǎn)平面圖二份。

房屋遺贈的，還應當提交契稅完稅或者減免稅憑證原件。

城六區(qū)央產(chǎn)房繼承、遺贈的，還應當提交《中央在京單位已購公房變更情況通知單》原件。

房屋抵押期間或者抵押權預告登記期間，繼承人繼承抵押房屋的所有權，申請房屋所有權轉(zhuǎn)移登記時，抵押權人（預告登記權利人）應當?shù)綀?，并提交抵押權人的身份證明、抵押權人（預告登記權利人）同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件原件、他項權利證書或者預告登記證明原件。

（三）辦理免征增值稅、個人所得稅手續(xù)時所需證明材料

辦理個人繼承或受贈不動產(chǎn)免征增值稅、個人所得稅手續(xù)時，需要提交以下材料：

《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》、

繼承人或接受遺贈人的身份證明原件及復印件、

房屋所有權證原件及復印件。

房屋產(chǎn)權所有人死亡證明原件及復印件；

經(jīng)公證的能夠證明有權繼承或接受遺贈的證明資料原件及復印件。

三、房產(chǎn)贈與

房產(chǎn)贈與，指一方（贈與人）自愿把自己所有的房屋無償贈與他人（受贈人），他人愿意接受的民事法律行為。從過戶稅費的角度考慮，我們將房產(chǎn)的贈與分為兩類：特定親屬之間的贈與和非特定親屬之間的贈予。（注：這里的“特定親屬”的范圍包括：配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。）

（一）房產(chǎn)贈與過戶的稅費情況

1.繳稅

房管局會對所贈房產(chǎn)重新作出評估，其中包括契稅為房管局的評估價的3％；印花稅為房管局評估價的0.05％。詳見Part 2《普通住房三種過戶方式繳稅情況對比一覽表》

２.其他費用

一般而言，贈與要繳納公證費、評估費、登記費。房地產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記費為每宗80元（每多一位受贈人，則加10元）。

還有一項是土地出讓金，則按所受贈物業(yè)的房產(chǎn)性質(zhì)而定，如部分沒有交納出讓金的房改房則要贈與人補交。

（二）贈與公證與親屬關系公證

自2015年７月１日起，國家稅務總局進一步簡化房產(chǎn)贈與環(huán)節(jié)中的手續(xù)，辦理特定親屬間房產(chǎn)贈與時無需提供贈與公證，而是改為提供親屬關系公證，為市民節(jié)省了不少開支。

（三）辦理免稅手續(xù)時所需證明材料

辦理個人無償贈與或受贈不動產(chǎn)免征增值稅、個人所得稅手續(xù)時，需要提交以下材料：

《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》、雙方當事人的身份證明原件及復印件（繼承或接受遺贈的，只須提供繼承人或接受遺贈人的身份證明原件及復印件）、房屋所有權證原件及復印件。

屬于下面兩種情形的，還應當分別提交相應證明材料：

1.親屬之間無償贈與的，應當提交：

①無償贈與配偶的，提交結(jié)婚證原件及復印件；

②無償贈與父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹的，提交戶口簿或者出生證明或者人民法院判決書或者人民法院調(diào)解書或者其他部門（有資質(zhì)的機構(gòu)）出具的能夠證明雙方親屬關系的證明資料原件及復印件。

2.無償贈與非親屬撫養(yǎng)或贍養(yǎng)關系人的，應當提交：

人民法院判決書或者人民法院調(diào)解書或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處出具的撫養(yǎng)（贍養(yǎng)）關系證明或者其他部門（有資質(zhì)的機構(gòu)）出具的能夠證明雙方撫養(yǎng)（贍養(yǎng)）關系的證明資料原件及復印件。

注： 已購按經(jīng)濟適用住房管理住房、房改房、自住型商品住房等房屋贈與的，還應當提交補交土地收益的證明。

標準價、優(yōu)惠價房改房贈與的，還應當提交補交房屋差價或者滿65年工齡的證明。城六區(qū)央產(chǎn)房贈與的，還應當提交《中央在京單位已購公房變更情況通知單》原件。

【Part 2 房產(chǎn)的繼承、贈與、買賣三種方式繳稅比較】

附表說明。注意，下表僅僅討論繳稅的問題，當然相關的還有一些公證費、登記費、工本費、土地出讓金等這些也會是會涉及到的費用。

注1，上表中“特定親屬”的范圍為：配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；此外，無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人的，同樣暫免征收增值稅和個人所得稅?！?/p>

注2，在婚姻關系存續(xù)期間，夫妻之間房屋土地權屬變更，免征契稅。包括：1房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，2房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，3房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額?！　?/p>

注3：房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。（《財政部　國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》 （財稅[2009]78號）第三條。

舉例說明：現(xiàn)值500萬原值100萬、90平以上普宅，70年產(chǎn)權，自用5年以上家庭唯一住房，從繳稅的角度考慮，分別計算：房產(chǎn)買賣、房產(chǎn)繼承和房產(chǎn)贈與這三種方式各需要交納什么費用？總計是多少？

回答：房產(chǎn)買賣：增值稅0+個稅0+契稅7.5萬=7.5萬房產(chǎn)繼承：增值稅0+個稅0+契稅0=0房產(chǎn)贈與（配偶）：增值稅0+個稅0+契稅0=0房產(chǎn)贈與（配偶以外的特定親屬）：增值稅0+個稅0+契稅15萬=15萬房產(chǎn)贈與（非特定親屬）：增值稅0+個稅約為100萬+契稅15萬=115萬

結(jié)論：繼承(0萬)=夫妻之間的贈與（0）<普通商品住宅二手房的買賣繳稅額（7.5萬）＜配偶以外特定親屬之間的贈與繳稅額（15萬）＜非特定親屬之間的贈與繳稅額（115萬）

【Part3 律師提示】

房屋過戶的三種方式差異較大，在特定情況下，單就稅費成本而言可以有最優(yōu)選擇。但值得注意的是，根據(jù)《財政部　國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》，受贈方再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時，需繳納20%個人所得稅。過戶房產(chǎn)使用贈與方式還是交易過戶方式劃算，要看對房屋后續(xù)的打算。若考慮通過贈予方式來改變房屋產(chǎn)權，需要將后續(xù)房屋處置成本考慮進去。

另外，依據(jù)2016年2月17日財政部發(fā)布的《財政部關于調(diào)減房地產(chǎn)契稅、營業(yè)稅的通知》，個人購買家庭唯一住房且面積在90平方米以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。此處契稅優(yōu)惠不再區(qū)分“普通住宅”與“非普通住宅”。

【Part4 附最新法律法規(guī)】

《中華人民共和國契稅法》

發(fā)布部門 ：全國人大常委會

發(fā)文字號 ：中華人民共和國主席令第52號

發(fā)布日期 ：2020-08-11

實施日期 ：2021-09-01

時效性 ：現(xiàn)行有效

效力級別 ：法律

第一條　在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本法規(guī)定繳納契稅。　　

第二條　本法所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬，是指下列行為：　　

（一）土地使用權出讓；　　

（二）土地使用權轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與、互換；　　

（三）房屋買賣、贈與、互換?！　?/p>

前款第二項土地使用權轉(zhuǎn)讓，不包括土地承包經(jīng)營權和土地經(jīng)營權的轉(zhuǎn)移?！　?/p>

以作價投資（入股）、償還債務、劃轉(zhuǎn)、獎勵等方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬的，應當依照本法規(guī)定征收契稅?！　?/p>

第三條　契稅稅率為百分之三至百分之五。　　

契稅的具體適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的稅率幅度內(nèi)提出，報同級人民代表大會常務委員會決定，并報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。　　

省、自治區(qū)、直轄市可以依照前款規(guī)定的程序?qū)Σ煌黧w、不同地區(qū)、不同類型的住房的權屬轉(zhuǎn)移確定差別稅率?！　?/p>

第四條　契稅的計稅依據(jù)：　　

（一）土地使用權出讓、出售，房屋買賣，為土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格，包括應交付的貨幣以及實物、其他經(jīng)濟利益對應的價款；　　

（二）土地使用權互換、房屋互換，為所互換的土地使用權、房屋價格的差額；　　

（三）土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬行為，為稅務機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格?！　?/p>

納稅人申報的成交價格、互換價格差額明顯偏低且無正當理由的，由稅務機關依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定核定?！　?/p>

第五條　契稅的應納稅額按照計稅依據(jù)乘以具體適用稅率計算?！　?/p>

第六條　有下列情形之一的，免征契稅：　　

（一）國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫(yī)療、科研、軍事設施；　　

（二）非營利性的學校、醫(yī)療機構(gòu)、社會福利機構(gòu)承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老、救助；　　

（三）承受荒山、荒地、荒灘土地使用權用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)；　　

（四）婚姻關系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權屬；　　

（五）法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬；　　

（六）依照法律規(guī)定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館和國際組織駐華代表機構(gòu)承受土地、房屋權屬?！　?/p>

根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要，國務院對居民住房需求保障、企業(yè)改制重組、災后重建等情形可以規(guī)定免征或者減征契稅，報全國人民代表大會常務委員會備案?！　?/p>

第七條　省、自治區(qū)、直轄市可以決定對下列情形免征或者減征契稅：　　

（一）因土地、房屋被縣級以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權屬；　　

（二）因不可抗力滅失住房，重新承受住房權屬?！　?/p>

前款規(guī)定的免征或者減征契稅的具體辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府提出，報同級人民代表大會常務委員會決定，并報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案?！　?/p>

第八條　納稅人改變有關土地、房屋的用途，或者有其他不再屬于本法第六條規(guī)定的免征、減征契稅情形的，應當繳納已經(jīng)免征、減征的稅款?！　?/p>

第九條　契稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同的當日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當日。　　

第十條　納稅人應當在依法辦理土地、房屋權屬登記手續(xù)前申報繳納契稅?！　?/p>

第十一條　納稅人辦理納稅事宜后，稅務機關應當開具契稅完稅憑證。納稅人辦理土地、房屋權屬登記，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當查驗契稅完稅、減免稅憑證或者有關信息。未按照規(guī)定繳納契稅的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不予辦理土地、房屋權屬登記?！　?/p>

第十二條　在依法辦理土地、房屋權屬登記前，權屬轉(zhuǎn)移合同、權屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的，納稅人可以向稅務機關申請退還已繳納的稅款，稅務機關應當依法辦理?！　?/p>

第十三條　稅務機關應當與相關部門建立契稅涉稅信息共享和工作配合機制。自然資源、住房城鄉(xiāng)建設、民政、公安等相關部門應當及時向稅務機關提供與轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬有關的信息，協(xié)助稅務機關加強契稅征收管理?！　?/p>

稅務機關及其工作人員對稅收征收管理過程中知悉的納稅人的個人信息，應當依法予以保密，不得泄露或者非法向他人提供?！　?/p>

第十四條　契稅由土地、房屋所在地的稅務機關依照本法和《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定征收管理?！　?/p>

第十五條　納稅人、稅務機關及其工作人員違反本法規(guī)定的，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》和有關法律法規(guī)的規(guī)定追究法律責任?！　?/p>

第十六條　本法自2021年9月1日起施行。1997年7月7日國務院發(fā)布的《中華人民共和國契稅暫行條例》同時廢止。

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裁判要旨：房產(chǎn)買賣、房產(chǎn)繼承和房產(chǎn)贈與是房產(chǎn)過戶的三種基本方式, 可是對于每種方式各有什么利弊？所涉及到的手續(xù)和稅費情況又是怎樣的？大部分人可能都“傻傻分不清楚”。結(jié)合財政部最新出臺的調(diào)減房地產(chǎn)契稅營業(yè)稅的最新通知 財稅【2016】23號，易居房產(chǎn)律師團隊特將以上三種方式進行比較分析，供當事人和法律同行參考。

2.二手房買賣過戶合同申報交易價格過低，因稅務機關追繳而增加的稅費及相應的滯納金、罰金，應由誰承擔？

裁判要旨：買、賣雙方當事人在提交登記機關的房屋買賣合同中虛構(gòu)交易價格，登記機關按照真實價格核算并追繳相應稅費，導致交易稅費增加，對增加部分稅費的負擔雙方當事人不能協(xié)商一致，當事人在合同中約定的稅費負擔只是針對虛構(gòu)價格的合意，因此增加部分稅費的負擔，應當由當事人按照法律規(guī)定負擔。

3.二手房需繳納哪些稅費？法律規(guī)定應如何/由誰來繳納？不足以證明中介“明知”而故意隱瞞買房系購買二套房增多的轉(zhuǎn)讓稅費由賣方承擔？！

裁判要旨：居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。本文案例中，中介公司提供了房屋中介服務，促成了買賣雙方訂立房屋買賣合同并已實際履行，中介公司的主要義務已經(jīng)完成。購買首套房和購買二套房在稅費承擔等方面有所不同，房屋交易中的雙方都應盡必要的注意義務。買賣合同明確約定由出賣人承擔房屋交易的稅費、買受人不額外支付其他任何費用，出賣人理應清楚其應承擔的稅費的金額。

4.買方誤解并拒交稅費，自行成交價值千萬的房屋買賣合同背判解除

裁判要旨：買賣雙方在簽訂房屋買賣合同過程中，如果直接將示范合同文本作為商品房買賣合同簽約使用文本樣式，那么雙方應當協(xié)商確定合同文本中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，即涉及選擇內(nèi)容，應按該條的說明以√方式選定，不應有空項；涉及實際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時，應在空格部位打×，以示刪除。

5.繼承取得的房屋再出售稅費如何計算，中介促成簽約但算錯稅費還能否主張居間服務費？（上）

裁判要旨：出賣人繼承取得的房屋，再出售時應根據(jù)上述國家稅務總局發(fā)布的規(guī)章計算稅費。房產(chǎn)中介公司作為專業(yè)房地產(chǎn)居間機構(gòu)，對相關交易政策的了解應由高于常人，買受人通過其居間是為了實現(xiàn)交易的專業(yè)、快捷和安全。根據(jù)二手房屋買賣的交易習慣，居間人除應促成買賣雙方簽訂合同外，還須為買賣雙方提供配合完成辦理貸款、過戶和房屋交接等后續(xù)服務，而買受人支付的居間服務費也應當是居間人完成上述交易全部流程的服務對價。本案中，在房產(chǎn)中介公司居間之下，買受人和出賣人已簽訂《房屋買賣合同》，房產(chǎn)中介公司已經(jīng)履行部分合同義務，但后續(xù)協(xié)助義務并未實際履行，且在居間服務中存在過錯，其全額主張買受人支付居間服務費的訴訟請求法院不支持。

6.繼承取得的房屋再出售稅費如何計算，中介促成簽約但算錯稅費還能否主張居間服務費？（下）

裁判要旨：出賣人繼承取得的房屋，再出售時應根據(jù)上述國家稅務總局發(fā)布的規(guī)章計算稅費。房產(chǎn)中介公司作為專業(yè)房地產(chǎn)居間機構(gòu)，對相關交易政策的了解應由高于常人，買受人通過其居間是為了實現(xiàn)交易的專業(yè)、快捷和安全。根據(jù)二手房屋買賣的交易習慣，居間人除應促成買賣雙方簽訂合同外，還須為買賣雙方提供配合完成辦理貸款、過戶和房屋交接等后續(xù)服務，而買受人支付的居間服務費也應當是居間人完成上述交易全部流程的服務對價。本案中，在房產(chǎn)中介公司居間之下，買受人和出賣人已簽訂《房屋買賣合同》，房產(chǎn)中介公司已經(jīng)履行部分合同義務，但后續(xù)協(xié)助義務并未實際履行，且在居間服務中存在過錯，其全額主張買受人支付居間服務費的訴訟請求法院不支持。

7.出賣方不能提供原值發(fā)票致交易糾紛、賠償65萬，同時承擔了增加的16萬稅費，中介方有責任、要賠償么？

裁判要旨：中介機構(gòu)工作人員稅費計算錯誤致出賣方稅費增加16萬元，且出賣方因此拒絕履行房屋買賣合同被訴違約、承擔了65萬元違約金，出賣方能否請求中介機構(gòu)承擔相應損失？本案例法院審查后認為，買賣雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》約定稅費約27萬元是中介機構(gòu)根據(jù)出賣方提供的上手價計算出來的，后因為出賣人不能提供上手發(fā)票導致稅費巨額增加，系出賣人自身的原因，與中介方無關。