摘要老舊小區(qū)加裝電梯是否“可為”，討論已久，不同利益的人從不同的角度得出不同的結(jié)論，可以肯定認為，電梯銷售商及其利益者認為加裝電梯合法。老舊小區(qū)加裝電梯究竟是否“可為”，還需要從《民法典》的規(guī)定得出結(jié)論，“一次1元”乘坐電梯已給出了答案，作

摘要

老舊小區(qū)加裝電梯是否“可為”，討論已久，不同利益的人從不同的角度得出不同的結(jié)論，可以肯定認為，電梯銷售商及其利益者認為加裝電梯合法。老舊小區(qū)加裝電梯究竟是否“可為”，還需要從《民法典》的規(guī)定得出結(jié)論，“一次1元”乘坐電梯已給出了答案，作者特作此文供公眾參考。

老舊小區(qū)加裝電梯是否“可為”？

關(guān)鍵詞 不動產(chǎn)物權(quán) 業(yè)主的管理權(quán)

我國不動產(chǎn)物權(quán)覆蓋的范圍

通常情形下，我國不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，需要經(jīng)依法登記，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。但是民法理論對建筑物區(qū)分所有權(quán)的不動產(chǎn)物權(quán)的覆蓋范圍研究深度不夠，致使不少人混淆了不動產(chǎn)物權(quán)與業(yè)主管理權(quán)的關(guān)系。就獨立的不動產(chǎn)而言，其物權(quán)的是對世權(quán)，即，可以對抗不動產(chǎn)所有人以外的任何人，除相鄰權(quán)外，利用他人的不動產(chǎn)需要權(quán)利人的同意。

建筑物區(qū)分所有權(quán)包括兩個部分，其一，一棟建筑物中自己專有部分，所有權(quán)人單獨享有所有權(quán)；其二，共有部分的共有權(quán)，例如，加裝電梯占有的建設(shè)用地等?？梢钥隙ㄕJ為，他人在專有部分加裝電梯需要取得權(quán)利人同意，問題是，業(yè)主對共有部分適用什么關(guān)系？得出可以加裝電梯的結(jié)論是將因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)混淆為共有關(guān)系。

不動產(chǎn)的共有關(guān)系不能加裝電梯

不動產(chǎn)的共有關(guān)系有兩種形式，其一，按份共有，其中，按份共有的性質(zhì)是共有人按各自的份額對共有物共享所有權(quán)；其二，共同共有，其中，共同共有的性質(zhì)為沒有共有份額，在共同共有中，各個共有人的份額是一種潛在的份額，只有在共同共有關(guān)系消滅，對共有財產(chǎn)進行分割時，才能確定各個共有人應(yīng)得的份額。

加裝電梯可以評價為對不動產(chǎn)作重大重大修繕，《民法典》對重大修繕作出概括性的規(guī)定，重大修繕應(yīng)當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，毫無疑問，三分之二以上的份額是指按份共有，共同共有需要經(jīng)全體共同共有人同意，對修繕行為進行正確的理解就能得出結(jié)論。

修繕行為事實上是指改良行為，改良行為指在不改變共有物性質(zhì)的前提下，對共有物進行的加工、修理等行為，以增加共有物的效用或者價值。由此可以得出結(jié)論，改良行為的基礎(chǔ)是原物需要已經(jīng)存在，而加裝電梯的行為是創(chuàng)造“新物”，根本不能適用重大修繕的規(guī)定。

基于業(yè)主的共同管理權(quán)也不能加裝電梯

我國《民法典》第二百七十八條規(guī)定的共同決定事項實際上是因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)，與共有關(guān)系并不是一個概念。我國《民法典》被稱之為“良法”，具有“良法”具備的所有特征，《民法典》是我們“社會生活的百科全書”，任何人平等的受其保護，法律人不需要看具體規(guī)定也能得出業(yè)主的管理權(quán)的規(guī)定與上述修繕行為具有一致性。

在小區(qū)內(nèi)加裝電梯一定受到管理權(quán)的規(guī)范，從具體法律規(guī)定看，加裝電梯適用《民法典》第二百七十八條規(guī)定的兩種情形，其一，加裝電梯屬于使用建筑物；其二，加裝電梯屬于改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。就使用建筑物而言，原來沒有電梯而加裝電梯不屬于“使用”；改建與重建也需要有原電梯的存在，加裝電梯不屬于改建與重建。

加裝電梯業(yè)主仍“爬樓”的評價

不符合法律規(guī)定，或者不符合常理的工作推進，必然產(chǎn)生現(xiàn)實矛盾，例如，不少中國人將教育視為“產(chǎn)業(yè)”，教育矛盾突出等。在加裝電梯的推進過程中，由于涉及到“太多”的利益，加裝電梯在一些地區(qū)仍得到了“大力”推進，但令人遺憾的是，還有不少裁判支持加裝電梯工作的推進。

不需要使用電梯的業(yè)主、使用電梯不頻繁的業(yè)主，以及介于可用與不可用電梯的業(yè)主即便被迫同意加裝電梯，他們一定在同意時附加一個條件，附加“不使用不付費”的條件。強行推進電梯加裝工作表面上得到了推動，實際上可能又是一個“新的”形象工程。

一般而言，小區(qū)加裝電梯的住宅為六層以下的老舊樓房，一樓業(yè)主除了上樓肯定不會使用；二、三、四層業(yè)主屬于可用與不可用的群體；四、五層業(yè)主即便每次使用，其支出的費用可能不夠支付電梯的檢測費?？梢灶A(yù)料，除非政府貼補，一、二年后，老舊小區(qū)加裝的電梯難以運轉(zhuǎn)。

@南京徐劍隨筆