北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。一、今天看發(fā)朋友圈兒，某人說(shuō)連他家的狗都知道北京房?jī)r(jià)很貴了，真是神奇。他養(yǎng)了只金毛，挺占地方的。但為了能隨時(shí)讓它臥著不著涼，于是在臥室客廳和書(shū)

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一、

今天看發(fā)朋友圈兒，某人說(shuō)連他家的狗都知道北京房?jī)r(jià)很貴了，真是神奇。

他養(yǎng)了只金毛，挺占地方的。但為了能隨時(shí)讓它臥著不著涼，于是在臥室客廳和書(shū)房都放了墊子。本來(lái)相安無(wú)事，但這幾天他和老婆討論學(xué)區(qū)房太貴，買(mǎi)不了多大的面積，弄不好都沒(méi)個(gè)狗窩大。還沒(méi)討論出結(jié)果呢，忽然發(fā)現(xiàn)金毛把三個(gè)墊子疊在了一起，然后默默的看著他們，似乎是說(shuō)：我知道房?jī)r(jià)貴，但我只占一個(gè)墊子的地方就行，別拋棄我。無(wú)語(yǔ)……

二、

看著有意思，和他聊了幾句，共同感嘆學(xué)區(qū)房是真他娘的貴。朋友忽然問(wèn)了一句，北京房?jī)r(jià)的上限在哪里？

這問(wèn)題其實(shí)不好回答，因?yàn)閷?shí)在是可以說(shuō)無(wú)上限。以民國(guó)為例，20年代北洋時(shí)期，北京四合院的平均價(jià)格是130塊銀元一間。魯迅第二次買(mǎi)的阜內(nèi)西三條六間破房的小院就花了800塊，不到他兩個(gè)月的收入，而駱駝祥子則要拼命攢上26年。偉人就甭說(shuō)了，北大圖書(shū)管理員才8塊大洋一個(gè)月，不吃不喝都得100個(gè)月才買(mǎi)得起魯迅的破院子。

可到了民國(guó)末年，貨幣超發(fā)就已經(jīng)到了瘋狂的程度。1947年還是法幣時(shí)期，留下了北平最后的房產(chǎn)交易價(jià)格，瓦房每間最貴308萬(wàn)，最低的都56萬(wàn)元，平均200萬(wàn)一間，是20年前的1萬(wàn)多倍。

所以說(shuō)，房?jī)r(jià)的上限是多少，首先取決于貨幣的發(fā)行量。發(fā)的多就漲的猛，畢竟土地房子是不動(dòng)產(chǎn)，而紙幣是符號(hào)，想要多少有多少。

20年前，2000年吧，北京的平均房?jī)r(jià)是3400塊。當(dāng)時(shí)中國(guó)的貨幣總量（M2）是13萬(wàn)億，去年2020年底是220萬(wàn)億，北京房?jī)r(jià)是均價(jià)6.5萬(wàn)。220/13=17，65000/3400=19，房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)了M2增量。當(dāng)然這只不過(guò)是簡(jiǎn)單的計(jì)算，實(shí)際上不能這么比較，別當(dāng)真。

另外也得看看工資增長(zhǎng)，這東西也和M2有關(guān)，只是當(dāng)個(gè)參考吧。2000年北京的月平均工資是1310，去年是9407，9407/1310=7.18倍。這和房?jī)r(jià)就甭比了，相信絕大多數(shù)人都跑輸了，那就沒(méi)什么意思了。

三、

看完這幾個(gè)數(shù)據(jù)的比較能說(shuō)明什么？說(shuō)明房?jī)r(jià)似乎是獨(dú)立上漲的，至少和你的工資沒(méi)什么關(guān)系。確實(shí)是這樣，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)學(xué)最基礎(chǔ)的原理就說(shuō)明了，商品價(jià)格由供需關(guān)系決定。

什么是供給，表面上是房子，實(shí)際上是土地，沒(méi)有土地蓋不了房子。什么是需求，表面上是人，實(shí)際上是他們兜里的錢(qián)，以及能從銀行借出多少錢(qián)。

這兩樣兒東西都和你的工資關(guān)系不大，在買(mǎi)不起北京房子的時(shí)候，你不是需求，只是“需要”而已，只有掏的出首付，借的來(lái)貸款，還的起月供的人，才是真正的需求。

四、

再有一點(diǎn)，房子是用來(lái)住的當(dāng)然沒(méi)錯(cuò)。但既然其有使用價(jià)值，這價(jià)值就可以換算成價(jià)格。那問(wèn)題來(lái)了，房?jī)r(jià)的漲跌還和什么有關(guān)？很簡(jiǎn)單，利率。

中國(guó)自從有了商品房開(kāi)始，就一直有個(gè)爭(zhēng)論：租房和買(mǎi)房哪個(gè)劃算？

為什么有這個(gè)爭(zhēng)論，因?yàn)樵诮^大多數(shù)時(shí)期，利率是高于房租的。比如1994年，方莊的一套兩居室租金2000塊左右，這套房大概價(jià)值30萬(wàn)。那租售比就是150，租金收益率6.7%，要說(shuō)相當(dāng)高了。但當(dāng)時(shí)的房東卻覺(jué)得不劃算，因?yàn)槟菚?huì)兒的存款5年期利率高達(dá)13%以上，同樣的一筆錢(qián)，存銀行要比收房租高出一倍以上。

而今天呢，北京的平均租售比早就高達(dá)700了，也就是租金回報(bào)率才1.5%。而銀行存款利息是多少，現(xiàn)在是3.25%，仍然是才一半，房東還是不劃算。所以，如果單從房租和利率相比的話，什么時(shí)候買(mǎi)房都是不劃算的，租房一輩子才合適。

五、

但是所有人又都知道一個(gè)說(shuō)法，就是全世界的租售比應(yīng)該是2-300，也就是租金回報(bào)率要在5%左右才是正常。為什么？

其實(shí)本來(lái)并沒(méi)有5%這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，但因?yàn)殂y行存款利息一直在5%左右，所以租金收益率必定圍繞這個(gè)數(shù)值波動(dòng)。道理其實(shí)很簡(jiǎn)單，資本是水，是會(huì)流動(dòng)的，其動(dòng)向永遠(yuǎn)尋找穩(wěn)妥且收益高的通道，銀行只不過(guò)是其中一個(gè)通道而已。

存銀行吃利息，是資本持有方最無(wú)奈的選擇，這意味著實(shí)在找不到穩(wěn)妥獲得高收益的項(xiàng)目了。而銀行給出的利息，代表了市場(chǎng)投資的平均收益率。也就是說(shuō)，存銀行既然是投資，也等于是做生意，只不過(guò)所獲得的是市場(chǎng)平均值。

房子既然是不動(dòng)產(chǎn)，天然帶有投資性，因此買(mǎi)房就是做生意，人們所希望的是獲得超出銀行利息的收益，也就是跑贏資本大盤(pán)。但實(shí)際上這個(gè)愿望能實(shí)現(xiàn)嗎？未必，風(fēng)險(xiǎn)和收益一定是成正比的，一旦所有人都知道這是個(gè)好生意，那就未必是好生意了，起收益必定向資本平均收益靠攏，也就是資本回歸。

這世界上會(huì)層出不窮的各種新產(chǎn)品新模式，誰(shuí)搶先占領(lǐng)市場(chǎng)，必定得到超額回報(bào)。但只要是見(jiàn)到成功案例，立刻就有其他跟風(fēng)者從銀行拿出錢(qián)來(lái)去投資，在各方圍獵之下，用不了多久，這生意的收益率也就跟其他的沒(méi)區(qū)別了。甚至在惡性競(jìng)爭(zhēng)之下，收益率還會(huì)低于平均值呢。那此時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)力弱的或是倒閉，或是主動(dòng)撤退，總之都會(huì)撤出這個(gè)市場(chǎng)，留下的那些人，獲取到的必然是在銀行利息附近的收益率。

所以，并不是說(shuō)房子的租售比一定要2-300，也并不是說(shuō)租金收益率一定要5%，而是必定圍繞在銀行利率周?chē)?。這個(gè)比例是社會(huì)資本的平均收益率，有好生意，人們就會(huì)從銀行取錢(qián)借錢(qián)的去投資，包括買(mǎi)房；沒(méi)有好的風(fēng)口生意，那干脆存銀行落個(gè)穩(wěn)妥。

六、

那問(wèn)題來(lái)了，在中國(guó)，為什么租金收益率總會(huì)低于銀行存款利率？

就因?yàn)槿藗冊(cè)谫€升值，所以寧可忍受較低的租金也要買(mǎi)房。這就相當(dāng)于股票市場(chǎng)，租售比就是市盈率，分紅就是租金回報(bào)。但經(jīng)常有的股票市盈率被炒的超高還不分紅，就是因?yàn)槿藗冊(cè)谫€其升值，所以寧可舍棄眼下的收益，也要博取未來(lái)更大的收益。甚至說(shuō)，很多公司干脆就是明擺著賠錢(qián)的，但股票卻被炒上天，就是人們?cè)谫€其未來(lái)會(huì)賺錢(qián)，會(huì)有更大的升值。

房子其實(shí)也是這個(gè)道理，但是，房子和股票是有一點(diǎn)不同的，那就是，畢竟房子是用來(lái)住的，是有其明確的實(shí)用性的。那這房子就必須能夠居住，且有人愿意在此居住，那才算具有價(jià)值。如果沒(méi)有人愿意居住，就等于完全失去價(jià)值，也就沒(méi)有了投資性，失去價(jià)值與價(jià)格。

比如鶴崗，之所以郊區(qū)的價(jià)格低，那就是因?yàn)樵敢馊ゾ幼〉娜松?。但少歸少，只要價(jià)格低到一定程度，還是有人愿意來(lái)掏錢(qián)的。可那些被完全廢棄的房子呢，比如整體搬遷的市鎮(zhèn)和村莊，倒貼錢(qián)都沒(méi)人來(lái)住，那這種房子就完全沒(méi)有價(jià)值。

那可以這么說(shuō)，在中國(guó)，房?jī)r(jià)越低的城市，平均租金收益率越高。因?yàn)槿藗兌疾豢春闷湮磥?lái)的升值，所以寧可付出高租金也不愿持有。請(qǐng)注意這是“平均租金”，而不是某套具體的房子。平均值這個(gè)東西，在針對(duì)個(gè)體來(lái)說(shuō)什么用都沒(méi)有，但對(duì)于社會(huì)大環(huán)境的宏觀分析才有用處。

另外，平均這個(gè)東西是要有邊界和范圍的。以房子來(lái)說(shuō)可以是一棟樓、一個(gè)小區(qū)、一個(gè)板塊的平均，也可以是一座城市，一個(gè)省的平均，甚至是一個(gè)國(guó)家市場(chǎng)的平均。我們常說(shuō)的租金收益率低于利率，指的其實(shí)是某種單獨(dú)的城市，或者一個(gè)水平線的城市。比如京滬深等一線城市，租金就是比利率低。但是如果到三四線城市，會(huì)發(fā)現(xiàn)那里的租金和利率差不多，甚至還要超出。

那結(jié)論就是，之所以大城市的租金收益低，是因?yàn)閾寠Z了小城市的升值部分，而放棄了租金收益部分。如果把全國(guó)的城市平均，其租金回報(bào)率未必比銀行利率低多少。這我沒(méi)有數(shù)據(jù)，只是估計(jì)而已，依據(jù)就是經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，就是基于人類(lèi)的普遍理性。

七、

還有一點(diǎn)，銀行利率是要分名義利率和實(shí)際利率的。我們所看到的都是名義利率，但如果計(jì)入CPI等指標(biāo)，真實(shí)利率必定降低。在之前中國(guó)利率在10%以上的時(shí)候，我記得就有爭(zhēng)論，中國(guó)的實(shí)際利率是多少？最后的普遍認(rèn)可觀點(diǎn)是，打7折，也就是7%左右，因?yàn)橐獪p去通脹所帶來(lái)的損耗。

那也就是說(shuō)，所謂的租金收益低于銀行利率，這只是表面現(xiàn)象。而如果以真實(shí)利率來(lái)做參照的話，租金收益未必低，很多小城市還要超出呢。

八、

但這也有問(wèn)題，那就是日本在1999年就已經(jīng)在執(zhí)行零利率了，到了近幾年，歐盟美國(guó)日本甚至都實(shí)行負(fù)利率了，丹麥甚至真的推出了-0.5%的住房貸款，這怎么解釋？

這說(shuō)明，在這些國(guó)家，經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)出現(xiàn)停滯甚至是倒退，握有巨額資本的銀行和機(jī)構(gòu)，已經(jīng)在這個(gè)范圍內(nèi)找不到可以穩(wěn)妥獲利的項(xiàng)目和通道了，所以只好不給利息，這樣才能不賠錢(qián)，至少是少賠錢(qián)。

那這些國(guó)家的房?jī)r(jià)，比如日本，為什么還在低迷中徘徊，除了東京，就幾乎沒(méi)有上漲的城市呢？因?yàn)榧热皇倾y行都找不到投資渠道，就等于是大眾都找不到投資方向，那買(mǎi)房也就并不是一個(gè)穩(wěn)妥的獲利項(xiàng)目。

我不太懂日本樓市，但看過(guò)一些資料，最后計(jì)算的結(jié)果是，投資回報(bào)率幾乎為零。因?yàn)椴荒苤豢幢砻娴淖饨鹗找媛蔬_(dá)到4-5%，還要計(jì)算房產(chǎn)稅、維修費(fèi)、翻建費(fèi)等成本。最后都攤到日本特有的“一戶建”的成本上，即便是東京，其收益率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于中國(guó)的一線城市。

一定要記住這點(diǎn)，相信這點(diǎn)，資本是水，永遠(yuǎn)在流動(dòng)。而資本的嗅覺(jué)是非常靈的，其本能就是獲利，本性就是貪婪，永遠(yuǎn)在尋找穩(wěn)妥的更高收益項(xiàng)目。如果在某座城市或某個(gè)領(lǐng)域，眼看著收益很高的項(xiàng)目卻罕有人投資，那一定說(shuō)明這里的實(shí)際收益并不高。

九、

基于此，回到問(wèn)題起點(diǎn)，北京的房?jī)r(jià)上限在哪里？

看租金回報(bào)率，看租售比。如果租售比持續(xù)上漲，比如達(dá)到平均1000左右（超過(guò)現(xiàn)在30%），也就是投資回報(bào)率1%，那此時(shí)的房?jī)r(jià)就應(yīng)該是頂點(diǎn)了。因?yàn)檫@意味著買(mǎi)了房也不好租出去，得不到即時(shí)的實(shí)際收益。此時(shí)雖然還可以用未來(lái)的升值來(lái)勾引投資人購(gòu)買(mǎi)，但如此低的現(xiàn)實(shí)回報(bào)率，對(duì)人類(lèi)心理上的影響會(huì)是非常大的。畢竟房子是用來(lái)住的，如果失去了實(shí)際使用功能，那這就沒(méi)有了投資價(jià)值。

比如一些小城市，其高達(dá)5%左右的租金收益僅限于主城區(qū)。而到了郊區(qū)，已經(jīng)都談不上什么收益了，根本就租不出去，那這種房子就失去了投資價(jià)值，沒(méi)人住的房子沒(méi)有價(jià)值可言。

之所以我認(rèn)為租售比達(dá)到1000是頂點(diǎn)，除了理論考量，還有就是參照了日本香港等地的數(shù)值，基本都是達(dá)到1000的時(shí)候出現(xiàn)暴跌。未必說(shuō)歷史一定會(huì)重演，但好歹能做個(gè)參考。

十、

總之，警惕租售比，關(guān)注租金回報(bào)率。因?yàn)槿祟?lèi)是理性的，在房子這種實(shí)際使用功能非常強(qiáng)的投資品上，人們一定會(huì)在潛意識(shí)中計(jì)算最低的即時(shí)收益的。一旦跨越底線，那必是崩塌之時(shí)。我之所以說(shuō)北京等大城市的房子未來(lái)會(huì)成為抵抗通脹的工具，指的就是這些城市能不斷的吸納較高層次的人群，從而在不大量增加房子供應(yīng)量時(shí)推高房租，這也就能維持住租售比的穩(wěn)定。

而根據(jù)我近20年的觀察和計(jì)算，北京的房租漲幅，基本等同于CPI，略有超出。而且，相對(duì)于工資漲幅也基本一致。20年前，北京兩居室的平均租金，約等于一個(gè)普通人的月薪，1300塊錢(qián)。20年過(guò)去了，如今一套兩居室的平均租金，仍然約等于一個(gè)普通人的月薪，7/8000元左右。所以努力吧，否則你的工資漲幅，仍然會(huì)被房租所吃掉。而業(yè)主呢，既享受了租金，還對(duì)抗了通脹。

僅供參考。

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