房價走勢一直是大家關注的問題，而鄭州的調控也曾經是最嚴厲的調控，救市也是最猛的，兩個月的猛藥下去似乎沒見動靜，疫情當然是重要的因素，但是到底未來鄭州的房價到底會漲還是會跌，我給大家做個深層次的分析！經濟學里面有個市場的概念，就是說市場是某種

房價走勢一直是大家關注的問題，而鄭州的調控也曾經是最嚴厲的調控，救市也是最猛的，兩個月的猛藥下去似乎沒見動靜，疫情當然是重要的因素，但是到底未來鄭州的房價到底會漲還是會跌，我給大家做個深層次的分析！

經濟學里面有個市場的概念，就是說市場是某種商品需求的總和。而需求的公式是購買欲望＋購買能力。首先購買欲望是有的，但是有購買能力的不是每個人都有。

剛需人群是主力

《中國統計年鑒2021》披露，在2021年調查統計的45個重點城市中，鄭州住戶存款排名全國34名，住戶存款為8962億元，人均存款7.1萬元。（就算是真的）也就是說鄭州人手里還是有點錢的。如果說一個家庭想要再買房子的話理論上還能湊個首付款。那這些有購買力的家庭就一定還要買房子嗎，不一定。因為據統計現在有40%的家庭有兩套房子。所以減去這四成不一定買房的。那么目前的現狀應該是剛需的人群才買房子。

我們再看一組數據，貝殼研究院發(fā)布的購房報告中，對鄭州剛需購房群體在購房總價，面積，區(qū)位等方面做了數據調查和分析，其中得出鄭州市剛需置業(yè)友好城市，在調查的30個城市中排名21位，平均購房套均總價在112萬元，僅次于西安的115萬，石家莊113萬。具體到房屋面積上，鄭州剛需購買套均面積為87.74平方，位列第七。也就是說鄭州的剛需還是有很大的空間。

鄭州有多少剛需人群

那么到底是哪些人是剛需人群，這些人有多大的數量呢？

能不能支撐我們未來的房價呢？

貝殼網調查結果顯示，鄭州剛需人群平均年齡都是31.9歲，女性占了一半，相對于天津，上海北京的35歲年紀相對年輕。還有一點是剛需人群中，鄭州本地人并不多只占17.5%，不難看出剛需人群都是1990年左右生的人群。

那么90年左右河南總共出生多少人呢？

有關數據顯示，河南1990年戶籍人口8649萬人，新出生人口約為200萬，由于同年河南計劃生育條例實施，嚴格控制生育第二個子女，禁止生育第三個子女，到1991年下降到172萬人，1993年降到150萬人，此后，2002年到2010年河南連續(xù)9年出生人口在110和120之間，直到2016年回升到140萬。

從以上數據我們看出90年到93年符合32歲的新出生人口也就520萬人。那么我們看一下2020年的銷售總量，2020年鄭州新房共銷售241717套，也是疫情和三道紅線的雙重壓力下的銷量，這個銷量應該最能代表剛需的購買力。也就是說剛需人群的大約520萬人，一年購買新房24萬套。雖然還不能說明這里面的因素足夠形成比例，根據貝殼網的數據再加上實際的銷量剛需的購買也能說明大概的市場情況。

還有人說那是因為政策限制導致有些剛需的人群不能夠出手。是的，有這個因素，但是現在政策和銀行都完全放開，這些剛需人群看到的是房市的蕭條，面對開發(fā)商違約和二手房的積壓誰又敢輕易出手呢？

00后的剛需不會大量買房

政策是沒問題了，利息也降到位了，我們再看看人口數據。

2002年到2010年也就是這一批剛需人群的下一批出生的會成為新的購房主力。但是人口是下滑的，會不會繼續(xù)撐起房價那將會是個問題。還有一個不可忽視的問題，00后出生的人也許不需要買房子了，因為她們的父母大部分都給他們買過了！因為現在二套房都達到了40%，再刺激一波呢？二套房的比例只會更高。

再往后推5年，正是95年到2000年出生的人應該是剛需人群，根據剛才的人口夠買情況推算，這五年間的人口數量也就是600萬不到，最多也就25萬套新房的銷售平均每年，那么這些數據會支撐起未來五年的房價嗎？

不言而喻的真相

目前鄭州二手房的掛牌房源約為109000套，截止至今年的4月21日，鄭州法拍房達到5.28萬套，再加上沒有證件的小產權房和安置房源，加到一起也有近20萬套。差不多夠一年的消耗量。

截止到三月份的數據，目前鄭州未銷售額新房大概4000萬平，如果按照100平方一套，也有40萬套。就是不建新房，依照目前的形勢，沒有三四年也消化不了。

我們看到這些數據，再看看目前的人口狀況，你會覺得房價會上漲嗎？再回到市場需求的理論，大家發(fā)現啥都沒變，需求慢慢的沒有了，所以市場也就不會有了！