最近的市場好像一直在降價從中介朋友圈的調(diào)價記錄到中介小伙伴的私信再到中介小哥瘋狂電話我推薦降價房源，這個市場好像還在、一直在、并且沒有停止意思的在降價就連我自己買的小區(qū)，價格都跌回大半年前但再怎么說這些也只是個人感受，現(xiàn)在市場真的降了嗎從掛

最近的市場好像一直在降價

從中介朋友圈的調(diào)價記錄

到中介小伙伴的私信

再到中介小哥瘋狂電話我推薦降價房源，這個市場好像還在、一直在、并且沒有停止意思的在降價

就連我自己買的小區(qū)，價格都跌回大半年前

但再怎么說這些也只是個人感受，現(xiàn)在市場真的降了嗎

從掛牌均價、成交均價來看，8-9月是有明顯下滑

但說實(shí)話，這兩個價格并不能完全體現(xiàn)市場

掛牌連帶著房東主觀愿望，成交均價又受核驗(yàn)價影響

那我們怎么才能知道真實(shí)市場到底有沒有降，降了多少，怎么降的，后面還會不會降

倒是有一個笨辦法，就是一個個電話問中介真實(shí)的成交情況

然后這次我們真的這么做了，不過在打電話前還做了這兩件事：

? 統(tǒng)計(jì)2021年1-8月的所有成交數(shù)據(jù)，具體到每一套的成交，一共179,846套

? 統(tǒng)計(jì)這8個月中，每個小區(qū)的成交套數(shù)，然后從高到低排列，篩選成交>80套的小區(qū)，也就是說平均下來每月成交至少超過10套的小區(qū)

這些小區(qū)分布在不同區(qū)域、板塊、環(huán)線，也擁有不同的總價段，唯一的共同點(diǎn)就是，都存在過高頻交易

于是我們以此為樣本，跟隨它的價格波動，進(jìn)行了一次宏觀市場+微觀數(shù)據(jù)的考察

再接著就只做一件事啦，就是瘋狂打電話

打到停機(jī)，然后充完值接著打

終于，在看到完整數(shù)據(jù)的那一刻，發(fā)現(xiàn)了一些有意思的事情

01

超過一半房源都在降價

從市場成交量、成交價格來看，7月是一個分水嶺

在這之前是市場達(dá)到一個階段高點(diǎn)，在這之后市場受調(diào)控影響，迅速冷卻

所以降價的參照物，我們重點(diǎn)考察了5-6月份、8-9月份兩個時間節(jié)點(diǎn)的真實(shí)成交價格，發(fā)現(xiàn)

超過66%的二手盤都是在降價的

這就相當(dāng)于我們每看10個盤，有6.6個都在降價

這也是為什么我們會明顯感覺到周圍二手房一直在降價的最真實(shí)原因

最大概率碰到的降價房源，是300-500w；降價幅度最大的也以500w以下房源為主

02

具體降了多少呢

我們對比了「5-6月」vs「8-9月」的真實(shí)成交均價

降價房源占比60%以上，然后平均下來它們的降價幅度在

-5.88%

是不是沒降很多的樣子

但其實(shí)統(tǒng)計(jì)樣本中，平均下來的套均總價在356w

我們就以356w計(jì)算，5.88%的降價幅度，相當(dāng)于20.93w

這幾乎是一個月薪1.7w的人一年的收入

而且這個降幅，只是過去的3個月哦

我搜了下我6月買的「偉業(yè)二村」的數(shù)據(jù)

同樣面積段、同樣戶型，三個月前7.4w/㎡都已經(jīng)算很劃算的價格，現(xiàn)在輕松跌破7w/㎡，回到了年初的樣子

這就是眼下正在二手發(fā)生的事

而這樣的大背景下，降價其實(shí)并不僅僅只有冰冷的數(shù)字

03

它也可以是一個一個具體的降價場景

而這些場景的發(fā)生，也是各有特點(diǎn)

如果降價的場景可以分層級的話，那一定有這5層

第1，越低總價段的，反而降的越少

現(xiàn)在有客戶已經(jīng)不容易，有滿意的付款方式更是可遇不可求，所以基本上一套房子在我們跟中介聊的時候，就已經(jīng)拿到5-10w的議價空間

我們前面看到降幅最大的其實(shí)是500w以下的，但其實(shí)這個總價段還可以繼續(xù)細(xì)分，總價越低，降幅越少

像中外環(huán)間、外郊環(huán)間，會有一些樓盤，降是一定降的，不過你要說降個十幾萬、幾十萬也不可能

比如說，閔行浦江的「永康城香樟苑」、寶山羅店的「美羅家園金豐苑」

因?yàn)樗旧砜們r就低，一套230w的房子，讓價10w以上，基本不可能

第2，我們也看到很多跌十幾萬、幾十萬的，但神奇的是，這些房源竟然都是城市次新房

我們對比一組數(shù)據(jù)看

共富板塊的共富二村，100㎡左右的兩室，掛470w，基本沒人看，也在降價，不過整個小區(qū)談價空間也就在10w左右，很難再低

對比之下，旁邊共康板塊上的次新房反而降幅更大，像「和欣國際花園」、「寶成怡景苑」基本都是以“10w”為單位的降

這背后很大原因是因?yàn)檫@些小區(qū)在上一波漲幅中，存在虛高成分，漲的多跌的也就不會少

第3，有些房源是漲的慢，跌的快

比如奉賢南橋的「江海新村」，一套常規(guī)戶型，用了2-3年時間終于爬到170w的總價，行情好的時候就算頂樓也都在170-180w

結(jié)果今年年初開始走低，然后不到半年時間，就跌了近30%

相比我們經(jīng)常電話里聽到的動輒100w的降法，這些降價，雖然原因各種各樣，但依然都只是小打小鬧

現(xiàn)在市場上兩類房源降價是最多的

? 要么是房東已經(jīng)進(jìn)入置換周期，著急賣房的

? 要么就是學(xué)區(qū)房

這一點(diǎn)從我們這次統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)中也能看出來

最右邊顯示的是波動幅度，平均下來7.55個點(diǎn)，假設(shè)總價800w的學(xué)區(qū)房，降價60w很正常

而且這還只是平均下來的值，有的個案降價動輒百萬起

如果遇到：著急置換+學(xué)區(qū)房的房東，那降價幅度就更夸張了

數(shù)據(jù)來源：鏈家黃山門店

不過有一說一，房東降價也是有自己底線的

就是如果降很多，大部分房東的選擇是

不賣了

因?yàn)橹朗袌鱿滦校繓|的心態(tài)更多是：能賣就賣，賣不了也無所謂，總不能虧太多

所以接下來，可能會有越來越多房東也進(jìn)入觀望周期

04

另外，有一個數(shù)據(jù)挺出乎我意料的

我們在整理9月二手?jǐn)?shù)據(jù)的時候，發(fā)現(xiàn)在整體均價向下的趨勢下，9月二手成交均價是微漲

哪些成交還在漲價

我統(tǒng)計(jì)了下這些高頻成交房源中，漲幅前五的樓盤

看到內(nèi)環(huán)內(nèi)不奇怪，看到“郊環(huán)外”就有點(diǎn)奇怪了

而這一部分，也差點(diǎn)改寫了我整個選題，整個市場到底是漲了還是跌了

其實(shí)這個市場畫面，是相互共生的，正因?yàn)楹蓑?yàn)價，客源減少，沒人買房，所以從掛牌價到成交價都降了

那些沒房買的人，放在他們面前的一種選擇就是

下沉

去總價更低的地方

這時候那些郊環(huán)外總價低，但是具有一定性價比的剛需盤就冒出來了

總價200-300w，跟周邊相比具備一定居住品質(zhì)

我舉個表格之外的例子

閔行浦江的解放新村，8月6日三價合一之后，很多買不動老閔行紅旗小區(qū)等等的，都來到解放新村這里

解放新村很難說是很好的盤，但是加上價格因素，再加上周邊沒有更好的選擇的時候，這時候這種區(qū)域盤的性價比就出來了

這背后就一點(diǎn)，就是需求在不斷下沉

所以我們會看到，這里的市場成交價格走勢也幾乎和整個市場的熱度是反著來的

這一點(diǎn)真的很難想到，在降價的大趨勢下，不僅有逆市漲價的存在，而且這些存在，竟然都跑到了郊環(huán)外

05

這就是關(guān)于降價想要說的種種

眼下的二手市場，每個階段都是沒見過的新鮮畫面

我們不僅眼看著購房者進(jìn)入觀望階段，未來可能越來越多的房東也要進(jìn)入“收牌”階段

今年的市場讓我們很多地產(chǎn)人都直呼沒見過

但正是這樣沒見過的局面可能才意味新的開始