■本文作者：王小明北京在明律師事務(wù)所律師，我的房子一平米應(yīng)當(dāng)賠我多少錢(qián)？城中村改造，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一平米得給多少？修高速公路，每平米補(bǔ)償多少才算合法？類似的出自被拆遷人的問(wèn)題還可以一路列下去，似乎無(wú)窮無(wú)盡。而這也恰恰是最讓專業(yè)拆遷律師感到難以回答

■本文作者：王小明 北京在明律師事務(wù)所

律師，我的房子一平米應(yīng)當(dāng)賠我多少錢(qián)？城中村改造，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一平米得給多少？修高速公路，每平米補(bǔ)償多少才算合法？類似的出自被拆遷人的問(wèn)題還可以一路列下去，似乎無(wú)窮無(wú)盡。而這也恰恰是最讓專業(yè)拆遷律師感到難以回答的問(wèn)題，我們總不能說(shuō)“你不要這樣問(wèn)了，這就顯示出你什么都不懂”吧？那么，“每平米補(bǔ)多少錢(qián)”這一靈魂提問(wèn)究竟有沒(méi)有一個(gè)答案呢？

大家都知道，城市房屋征收中是沒(méi)有“每平米補(bǔ)多少錢(qián)”這樣一個(gè)“放之四海皆準(zhǔn)”的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的。

這是因?yàn)椋瑖?guó)有土地上房屋征收的補(bǔ)償看的是被征收房屋的市場(chǎng)價(jià)值，而影響這一價(jià)值的最主要因素就是地段，或者叫區(qū)位。

莫說(shuō)我國(guó)不同的省、市了，就是一個(gè)城市里的不同地方，房屋的市場(chǎng)價(jià)值也可能有著天壤之別。

同時(shí)，房屋的建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、是否是“房改房”、是否有國(guó)有土地使用權(quán)、周邊配套環(huán)境等因素都會(huì)對(duì)其市場(chǎng)價(jià)值產(chǎn)生影響，變量一多，“一刀切”的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)自然也就難以存在。

簡(jiǎn)單講，在城市房屋能夠自由交易的情形下，“市場(chǎng)定價(jià)格”是其首要的補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)來(lái)源，評(píng)估機(jī)構(gòu)管它叫做市場(chǎng)比較法。當(dāng)然，也會(huì)有其他的評(píng)估方法可以算出房屋的價(jià)值，但大多都居于輔助地位。

那么農(nóng)村的房屋是否有相對(duì)統(tǒng)一、固定的“每平米補(bǔ)多少錢(qián)”呢？

我們這次以《廣州市農(nóng)民集體所有土地征收補(bǔ)償試行辦法》的規(guī)定來(lái)做說(shuō)明。

農(nóng)村的土地歸農(nóng)民集體所有，而建住宅所用的宅基地具有無(wú)償性、保障性，是由村集體分配給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員建房居住生活的保障性用地，不能跨村交易流轉(zhuǎn)（個(gè)別改革試點(diǎn)地區(qū)除外）。

故此，農(nóng)村宅基地上房屋是沒(méi)有“市場(chǎng)價(jià)值”的，基于此，我們認(rèn)為它是有一個(gè)大致的、籠統(tǒng)的“補(bǔ)償參考價(jià)值”的。

但是請(qǐng)注意，參考價(jià)值絕不等同于“每平米補(bǔ)多少錢(qián)”，二者是有較大差異的。我們來(lái)看廣州市2017年出臺(tái)的規(guī)定中是怎么說(shuō)的：

選擇貨幣補(bǔ)償方式下的農(nóng)村房屋補(bǔ)償計(jì)算公式——被征收房屋權(quán)利人不選擇復(fù)建安置或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照被征收房屋的重置價(jià)加區(qū)位補(bǔ)償價(jià)給予貨幣補(bǔ)償。

貨幣補(bǔ)償金額的計(jì)算公式為：被征收房屋重置單價(jià)（附件5）×征收部門(mén)核定的房屋套內(nèi)建筑面積＋區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)×征收部門(mén)核定的土地補(bǔ)償面積。

征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收房屋權(quán)利人支付搬遷費(fèi)……被征收房屋權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)搬遷的，可以參照本市國(guó)有土地上房屋征收的獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)給予獎(jiǎng)勵(lì)。

這里順便給大家看一下獎(jiǎng)勵(lì)金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：征收住宅房屋的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行同一征收項(xiàng)目統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的征收獎(jiǎng)勵(lì)。住宅房屋價(jià)值的補(bǔ)償金額加上征收獎(jiǎng)勵(lì)不得高于被征收房屋所處區(qū)位的新建普通商品住宅的市場(chǎng)價(jià)格。

征收住宅房屋可實(shí)行搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)制度，搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)控制在被征收房屋所處區(qū)位的新建普通商品住宅市場(chǎng)價(jià)格的15％以內(nèi)。

到這里我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，廣州市的農(nóng)村房屋征拆補(bǔ)償項(xiàng)目與北京市的相仿，都可簡(jiǎn)要地概括為“房錢(qián)+地錢(qián)+獎(jiǎng)勵(lì)金”。

三者加在一起，才是被拆遷村民所能拿到的完整補(bǔ)償利益。單問(wèn)“房子每平米補(bǔ)多少錢(qián)”，并不能得出自己所應(yīng)主張的補(bǔ)償權(quán)益。

事實(shí)上，“地錢(qián)”是很重要的一筆費(fèi)用，北京和廣州都叫“區(qū)位補(bǔ)償價(jià)”，即被征地范圍內(nèi)房屋所占土地使用權(quán)價(jià)值。

單就“房錢(qián)”而言，各地方有兩種不同的做法。一是對(duì)房屋的重置成新價(jià)予以評(píng)估，二是直接制定一個(gè)根據(jù)不同建筑結(jié)構(gòu)確定的重置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

那么“房錢(qián)”都包含什么呢？廣州市的規(guī)定中是這樣說(shuō)的——

房屋重置價(jià)，是指在征收時(shí)點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境下，重新建設(shè)與被征收房屋類型、結(jié)構(gòu)等方面基本一致新房屋的全部費(fèi)用，包含建安成本、前期以及其他費(fèi)用，不包含購(gòu)買(mǎi)房屋所占土地的成本。

這里面又涉及“建安成本”這樣一個(gè)概念，同樣有解釋——“建安成本價(jià)”，是指房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本之和。

房屋建筑成本是建設(shè)房屋的投入，安裝成本是安裝房屋設(shè)施設(shè)備的投入，兩者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)、墻體、門(mén)窗，水電工程的強(qiáng)電、弱電（安防、有線電視、電信寬帶），以及給水（含純凈水、中水）、排水（雨水、污水、空調(diào)排水）等材料和人工成本投入。

建安成本價(jià)以市建設(shè)行政主管部門(mén)發(fā)布的文件為準(zhǔn)（建設(shè)工程平均造價(jià)每年公布1次，建筑工程實(shí)務(wù)量勞務(wù)綜合單價(jià)、機(jī)械設(shè)備租賃及銷售價(jià)格每季度公布1次）。

那么大家最想知道的房子“每平米補(bǔ)多少錢(qián)”在哪兒呢？就在這里：

廣州市相關(guān)規(guī)定中指出，上圖中所指補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為參考標(biāo)準(zhǔn)，各區(qū)人民政府可以根據(jù)實(shí)際情況在參考標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上合理確定具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。

也就是說(shuō)，這仍然不是“每平米補(bǔ)償多少錢(qián)”這一問(wèn)題的最終答案。在明律師認(rèn)為，對(duì)于室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值較高等有特殊情況的，被拆遷村民有權(quán)委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并以評(píng)估價(jià)值為主張房屋補(bǔ)償價(jià)值的重要依據(jù)。

就像上海市所規(guī)定的那樣：房屋建安重置結(jié)合成新單價(jià)，由區(qū)（縣）征地事務(wù)機(jī)構(gòu)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。被拆遷村民享有選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)等類似于國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估的權(quán)利。

在明律師最后想提示廣大農(nóng)民朋友的是，農(nóng)村宅基地上房屋和“非宅”建筑物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)因不同的房屋建筑結(jié)構(gòu)、建造年代、裝飾裝修情況、是否用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、合法性狀況和所處區(qū)位而同樣有很大差異，“一口價(jià)”的補(bǔ)償數(shù)字看似簡(jiǎn)單明了，實(shí)則反而無(wú)法保障被拆遷村民的居住條件得到切實(shí)改善。大家在主張補(bǔ)償利益的時(shí)候，一定要著眼于全局，即前述3大方面的補(bǔ)償費(fèi)用都要去爭(zhēng)取，同時(shí)要把具體補(bǔ)償項(xiàng)目中的細(xì)節(jié)摳細(xì)，這樣才能實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償結(jié)果的提升。泛泛的問(wèn)“每平米補(bǔ)多少錢(qián)”，人家回答說(shuō)“500塊錢(qián)，多一分都沒(méi)有”，難道你真的按這個(gè)價(jià)格去簽協(xié)議嗎？

再補(bǔ)充一句，農(nóng)村房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)格和拆完以后要干什么沒(méi)有直接關(guān)系，修高速公路、鐵路、能源基礎(chǔ)設(shè)施，都差不多。

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