我國法律禁止土地所有權買賣，為了區(qū)分國有建設用地與集體經(jīng)營性建設用地使用權的交易價款，土地使用權出讓金便是國有土地使用權交易價款的特有的稱謂。2019年后，國有建設用地與集體經(jīng)營性建設用地同權同價；“同權同價”便是農(nóng)村一畝建設用地的價值。農(nóng)

我國法律禁止土地所有權買賣，為了區(qū)分國有建設用地與集體經(jīng)營性建設用地使用權的交易價款，土地使用權出讓金便是國有土地使用權交易價款的特有的稱謂。2019年后，國有建設用地與集體經(jīng)營性建設用地同權同價；“同權同價”便是農(nóng)村一畝建設用地的價值。

農(nóng)村一畝地的價值

國土空間規(guī)劃與永久基本農(nóng)田

國土空間規(guī)劃應當科學有序統(tǒng)籌安排生態(tài)、農(nóng)業(yè)、城鎮(zhèn)等功能空間；已經(jīng)編制國土空間規(guī)劃的，不再編制土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。國土空間規(guī)劃概念未提出前，人們對農(nóng)用地，包括永久基本農(nóng)田的覆蓋范圍相當模糊；編制土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃時，甚至將村莊規(guī)劃內(nèi)的集體土地編制為農(nóng)用地，或者永久基本農(nóng)田。

2019年修訂的《土地管理法》使用了國土空間規(guī)劃的概念，2021年修訂的實施條例第二十三條明確了永久基本農(nóng)田的范圍。在國土空間規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉為建設用地的，由市、縣人民政府組織自然資源等部門擬訂農(nóng)用地轉用方案，分批次報有批準權的人民政府批準；由此可以得出結論，國土空間規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地范圍內(nèi)僅有農(nóng)用地，沒有永久基本農(nóng)田。

出讓金與土地補償費

建設單位繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用國有土地使用權的建設用地；土地使用權出讓金通常的表現(xiàn)形式為拍賣價款，人們所稱的“土地財政”，多數(shù)情形下是指集體所有的土地被征收后土地補償?shù)荣M用與拍賣價款之間的差價。

《土地管理法》未修訂前，集體土地的補償費按照被征收土地的原用途給予補償，例如，征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。本法修訂后，取消了按照原用途給予補償，根據(jù)實施條例規(guī)定，征收集體所有的土地補償費按照省、自治區(qū)、直轄市公布的區(qū)片綜合地價，確定征收農(nóng)用地的土地補償費。

征收集體農(nóng)用地的補償費從原來的最高十倍到區(qū)片綜合地價應當評價為一個不小的進步?！白罡呤丁蓖ǔ２粫^三萬元；“區(qū)片綜合地價”一般不超過二十萬元。2013年中共中央提出了“縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制”的要求，2019年《土地管理法》對土地征收的規(guī)定進行了重大修改。

集體經(jīng)營性建設用地

2019年《土地管理法》有四個法條規(guī)定了集體經(jīng)營性建設用地，四個法條主要含義如下：

第一，本法第二十三條規(guī)定，土地利用年度計劃應當對本法第六十三條規(guī)定的集體經(jīng)營性建設用地作出合理安排，意味著集體經(jīng)營性建設用地可以與國有土同樣上市交易，并與國有建設用地“同價”。

第二，本法第六十三條多處出現(xiàn)了“集體經(jīng)營性建設用地”一詞，但強調(diào)的側重點不同。

“確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途”，意味著集體經(jīng)營性建設用地不包括村民的宅基地。

“應當經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意”，意味著其他組織，或者機關不能處置集體經(jīng)營性建設用地。

“通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押”，意味著集體經(jīng)營性建設用地與國有建設用地“同權”，例如，集體經(jīng)營性建設用地可以設立抵押貸款等。

集體建設用地使用權的出讓及其最高年限“參照同類用途的國有建設用地執(zhí)行”，意味著農(nóng)村集體經(jīng)濟組織不僅可以長期獲得土地使用權交易價款，還可以根據(jù)不同的用途收回到期的建設用地。

第三，本法第六十六條規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織報經(jīng)原批準用地的人民政府批準，可以收回土地使用權，意味著農(nóng)村集體經(jīng)濟組織也可以防止集體經(jīng)營性建設用地使用權人“炒地皮”，例如，不按照批準的用途使用土地可以收回等。

第四，本法第八十二條規(guī)定，違反本法規(guī)定，將集體經(jīng)營性建設用地通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用的，……沒收違法所得，并處罰款，意味著，其他組織，或者機關處置集體經(jīng)營性建設用地應當承擔的法律責任。

農(nóng)村一畝地的價值究竟是多少，不同利益的人有不同的回答。就中央提出的“縮小征地范圍”而言，在政府沒有征收的情形下，農(nóng)村一畝地與國有建設用地同價，且法律從多角度保障農(nóng)村土地的價值，例如，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，集體經(jīng)營性建設用地不需要轉用為國有建設用地也可以交易等。