撰文/李逗編輯/董雨晴資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的背后，是中國商業(yè)地產(chǎn)過剩這個(gè)不爭的事實(shí)。即使強(qiáng)大如深圳，曾在過往的歲月里，出現(xiàn)住宅房價(jià)一路暴漲，但商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格卻停滯不前的情況，寫字樓空置率也創(chuàng)下歷史新高。以商業(yè)地產(chǎn)為主業(yè)的開發(fā)商大多行情堪憂。這一次，潘石屹

撰文 / 李逗

編輯 / 董雨晴

資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的背后，是中國商業(yè)地產(chǎn)過剩這個(gè)不爭的事實(shí)。即使強(qiáng)大如深圳，曾在過往的歲月里，出現(xiàn)住宅房價(jià)一路暴漲，但商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格卻停滯不前的情況，寫字樓空置率也創(chuàng)下歷史新高。以商業(yè)地產(chǎn)為主業(yè)的開發(fā)商大多行情堪憂。這一次，潘石屹肩上感受到的壓力要比以往更大、更重。

2022年3月10日，許久未露面的潘石屹召開了一場關(guān)于SOHO中國的線上視頻會議。這是在“SOHO中國賣身黑石”計(jì)劃告吹后，老潘的首次公開露面。

視頻里的他，依舊保持著那個(gè)招牌式表情——親切憨厚的微笑。從他的臉上，人們很難猜到他的真實(shí)想法，不喜歡、不歡迎、不興奮，這些情緒暗示幾乎看不到，他的笑容像是一種道具。

作為難得的一次露面，潘石屹喊來了京滬兩地多年合作的中介機(jī)構(gòu)們。以往，這些中介們曾為SOHO帶來諸多亮眼的租賃成績。但潘石屹這次請他們來的目的，重點(diǎn)并不在于租賃業(yè)務(wù)，而是房屋銷售，并且是以七折的優(yōu)惠價(jià)格。

對于這次賣房，潘石屹給出了兩點(diǎn)關(guān)鍵信息：其一，是賣房還債；其二，是只賣部分房子。同時(shí)他還喊出了一個(gè)極具誘惑力的口號：這是撿漏的好機(jī)會。老潘小心翼翼地補(bǔ)充說明了出售后的資金流向，“全部用于降負(fù)債，不會用作股票分紅?！?/p>

但當(dāng)人們仔細(xì)翻看這個(gè)出售面積3.2萬平方米、價(jià)值13億元的資產(chǎn)包時(shí)才發(fā)現(xiàn)，雖然覆蓋了銀河SOHO、三里屯SOHO、SOHO東海廣場、SOHO中山廣場等９個(gè)項(xiàng)目，但大多數(shù)似乎都是難以租出去的舊庫存。

過去一年，潘石屹和SOHO中國經(jīng)歷了一次巨大的輿論危機(jī)。從轟動一時(shí)的“黑石私有化SOHO中國”，到最終演變成因涉嫌“反壟斷法”而終止，潘石屹清倉資產(chǎn)的思路發(fā)生了變化——從大筆轉(zhuǎn)賣上市公司股權(quán)，到分散轉(zhuǎn)賣物業(yè)資產(chǎn)。

但問題的關(guān)鍵在于，誰會來接盤呢？

13億資產(chǎn)等待出售

每一個(gè)路過銀河SOHO的人，都會被它的外觀所震撼。有著四座流線型不對稱圓頂建筑的銀河SOHO，遠(yuǎn)遠(yuǎn)看上去像是一個(gè)外星飛船。這在歷史文化氣息濃厚的北京二環(huán)內(nèi)，顯得科技感十足。

但銀河SOHO內(nèi)部經(jīng)營狀況，卻和建筑表面的時(shí)髦超前感并不相稱。走進(jìn)銀河SOHO會發(fā)現(xiàn)，這里的小店特別多，尤其是美食店和飲品店，購物類的門店則較少。而盡管銀河SOHO 的內(nèi)部空間很大，但真正營業(yè)開門的商家并不多，店鋪出租率并不樂觀。

銀河SOHO是朝陽門商圈的重要組成部分，某中介門店經(jīng)理告訴《財(cái)經(jīng)天下》周刊，“銀河SOHO一開始的定位就很高大上，2012年最早入市的日租金高達(dá)8.5元/平米，但后來因?yàn)闆]找到相對應(yīng)的客戶群，銀河SOHO一開始的入駐就不如意，到現(xiàn)在十年過去了，銀河SOHO的租金是每天8元/平米，出租率遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上建外SOHO、三里屯SOHO等。”

為了大量吸納租戶降低空置壓力，銀河SOHO早期并沒有設(shè)置很高的租戶門檻和審查機(jī)制，這導(dǎo)致的后果是，銀河SOHO充斥著大量的小貸公司。最近幾年，隨著大量小貸公司的消亡，許多房屋被法院強(qiáng)制執(zhí)行。留給銀河SOHO的，變成了沒有運(yùn)營、沒有人氣的爛攤子。

一位曾經(jīng)在銀河SOHO入駐的租戶張明透露，“北京銀河SOHO有很多小型貸款公司，他們可以提供資金服務(wù)，這使得銀河SOHO大多是個(gè)人業(yè)主，其中一些業(yè)主因?yàn)榉抠J還不上，被法院執(zhí)行的有很多。我就是一個(gè)被坑的人?！?/p>

管理混亂、出租率不如意的銀河SOHO，正是潘石屹此次轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)中售賣占比最多的一處綜合大樓。從SOHO中國公開的租售平臺看到，此次出售的房源共計(jì)56套，其中，位于北京的銀河SOHO出售15套辦公房源，上海的SOHO中山廣場共計(jì)出售13套房源，涉及商業(yè)和辦公業(yè)態(tài)。據(jù)計(jì)算，若本次房源全部成功出售，潘石屹將獲利12.96億元，除去4%的傭金，其稅前獲利將達(dá)到12.44億元。

但《財(cái)經(jīng)天下》周刊了解到，在被傳出甩賣項(xiàng)目之前，銀河SOHO自身的商業(yè)運(yùn)營情況已經(jīng)不達(dá)預(yù)期。而這樣的處境并不只是銀河SOHO一家，而是多個(gè)SOHO項(xiàng)目的普遍困境。長期在北京負(fù)責(zé)商辦租賃業(yè)務(wù)的從業(yè)人士程恒表示，“我認(rèn)為是跟前幾年業(yè)主的租賃工作放松關(guān)系比較大。過去十年市場太好了，隨便做做就掙錢。大家在客戶篩選、經(jīng)營管理上的工作流于表面，現(xiàn)在這樣只能說是給過去填坑還賬”。

管理的混亂只是原因之一，對租戶而言，更大的痛點(diǎn)在于和使用面積不相匹配的高租金。一位中介人士對《財(cái)經(jīng)天下》周刊透露，SOHO項(xiàng)目的建筑普遍都有藝術(shù)特色，這些外立面看起來很光鮮靚麗，但對租戶來說卻是華而不實(shí)，“SOHO項(xiàng)目普遍都有大量的公攤面積，這導(dǎo)致SOHO的內(nèi)部使用率較低。比如銀河SOHO的內(nèi)部使用率只有55%-60%，而市面上寫字樓內(nèi)部使用率多在65%以上。再加上SOHO本身的定價(jià)并不低，所以出租情況并不理想?！?/p>

但對于潘石屹而言，當(dāng)"賣身"方案走不通時(shí)，散售或許是其應(yīng)對市場風(fēng)險(xiǎn)的最好方式。

成也銷售，敗也銷售

老潘想要賣房，早就不是新鮮事兒了。

SOHO中國的早期發(fā)跡，最早是依靠收購爛尾樓重新包裝，然后再一間一棟地把房子賣給主要客源：煤老板們。2010年5月，北京市出臺禁止物業(yè)散售政策，“煤老板”客源，不再能給業(yè)績提供強(qiáng)勁支撐，而原本依靠收購爛尾樓重新包裝的方式難以為繼。

直到2011年前后，調(diào)控持續(xù)，商辦地產(chǎn)銷售熱度不復(fù)從前，SOHO中國被迫走向了收租模式。2014年，SOHO中國喊出了全面轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)向自持的租賃模式。但從此后的發(fā)展來看，SOHO中國并沒有擺脫靠銷售提升業(yè)績的路徑依賴。

在某大型商業(yè)資管總監(jiān)王浩看來，SOHO所有的產(chǎn)品都是基于散售邏輯來設(shè)計(jì)的。簡單說，就是以銷售住宅的方式賣核心地段的寫字樓，而并非是純商業(yè)運(yùn)營思路。

“以建外SOHO為例，SOHO的設(shè)計(jì)就是一棟又一棟的單體，每個(gè)單體內(nèi)又是一戶戶分割格外清晰。這種設(shè)計(jì)最方便的就是出售，但從運(yùn)營上，就無法有效地形成商業(yè)氣候，只能跟隨這個(gè)區(qū)域的價(jià)值提升，變成了周邊優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的中低端配套和中小企業(yè)聚集地。”王浩告訴《財(cái)經(jīng)天下》周刊。

但對于“銷售”的路徑依賴，卻限制了SOHO商業(yè)綜合體產(chǎn)品的運(yùn)營管理發(fā)揮。王浩印象深刻的是，大概三年前，SOHO中國曾高調(diào)喊出要重視資產(chǎn)管理，向資產(chǎn)管理要效益的口號。那之后的一段時(shí)間，王浩幾乎半年左右就會接到SOHO中國的面試邀請。但每次和SOHO中國的人接觸過后，王浩仍舊沒有看到其將口號付諸行動。“每次都說，我們現(xiàn)在要轉(zhuǎn)型，好好做資產(chǎn)管理，請來聊聊吧，但聊下來還是如何快速出租，給員工發(fā)傭金，沒有太多運(yùn)營管理的點(diǎn)?！?/p>

從公司經(jīng)營的角度看，這個(gè)“以租養(yǎng)售”的商業(yè)模式，在地產(chǎn)黃金期還是很成功的。一位曾在SOHO中國工作過的離職員工這樣評價(jià)道，“早年間，SOHO也是缺錢，所以有項(xiàng)目就銷售。這成就了SOHO是一個(gè)賬面健康的地產(chǎn)公司，但也讓他過分依賴銷售。所有的管理、設(shè)計(jì)、考核都是基于銷售的，沒有運(yùn)營意識。”

許多人都注意到，SOHO中國喊出轉(zhuǎn)型自持的那一年，老潘也開始采用“螞蟻搬家”的策略，將數(shù)個(gè)資產(chǎn)分批售賣。起初，潘石屹拋售了SOHO中國的邊緣資產(chǎn)。2014年，僅用了三個(gè)月時(shí)間，SOHO中國就為上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場這兩個(gè)項(xiàng)目找到了買家，最終這兩個(gè)處在上海非核心地段的SOHO寫字樓，以52.32億元的價(jià)格出售給了金融街控股。

當(dāng)時(shí)潘石屹說，持有經(jīng)營京滬兩地優(yōu)質(zhì)地段的辦公物業(yè)仍然是SOHO中國的長期發(fā)展策略，不會改變。言外之意是，賣一賣邊緣業(yè)務(wù)，不足為奇。而此后七年間，SOHO中國卻上演了一出接連不斷變賣資產(chǎn)的大戲，潘石屹分別在2014年、2015年、2016年和2017年均有不同程度的銷售動作。

潘石屹也多次在公開場合自辯，2017年時(shí)，為了掩飾后續(xù)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓動作，他還以“只租不賣”的承諾作為掩護(hù)，“SOHO中國有永遠(yuǎn)不能銷售的兩個(gè)項(xiàng)目，外灘SOHO是一個(gè)，位置太重要了；望京SOHO不能銷售，太漂亮了，我很喜歡?！?/p>

但在劇情不斷反轉(zhuǎn)后，潘石屹在國內(nèi)的信譽(yù)急轉(zhuǎn)直下。他的危機(jī)感越來越重了。2019年10月，黑石中國收購SOHO大樓的消息傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，傳言稱交易價(jià)格談到了196億元，但沒想到轉(zhuǎn)年就遇到了疫情，這場交易不得不中止。

2021年，心急的老潘干脆來了一次清倉大甩賣，將SOHO中國的28.56億股擺在了貨架上，交易價(jià)格約236.57億港元，相比之前打了個(gè)75折。而在臨門一腳時(shí)，這筆交易還是功虧一簣了。由于資產(chǎn)太過龐大，國內(nèi)針對該收購案進(jìn)行了反壟斷調(diào)查，黑石收購計(jì)劃被按下了暫停鍵。三個(gè)月后，SOHO中國宣布，公司和黑石集團(tuán)之間的這筆高達(dá)236億港元的交易終止。

收購戛然而止，潘石屹和SOHO中國的未來再次如墜霧里。

這些年，老潘早就做好了“躺平”的準(zhǔn)備，他不再拿地，不再買樓，更不在國內(nèi)進(jìn)行投資了。外界很少知道，老潘還曾喊過“五年內(nèi)超越萬科”這樣的壯志豪言。但沒過多久，他就選擇在售賣資產(chǎn)的路上走到底。

新的麻煩又來了

和黑石的交易擱置之后，老潘要處理的棘手狀況變得越來越多。

2021年10月22日，北京稅務(wù)機(jī)構(gòu)公布了對SOHO中國旗下建華置地的調(diào)查意見，由于有人對其偷稅漏稅的行為進(jìn)行舉報(bào)，相關(guān)部門決定對其進(jìn)行全面調(diào)查。而建華置地正是SOHO中國持股95%的子公司。

這次事件過去兩個(gè)月之后，又一次輿論危機(jī)到來。2021年12月7日，經(jīng)過上海市市場監(jiān)督管理局調(diào)查，SOHO上海的公司存在向終端用戶加價(jià)收取電費(fèi)的問題，從原本的0.6元提到了1元，而這種多收的問題從2018年4月就開始了，三年多的時(shí)間里，SOHO的上海公司累計(jì)獲得不法利益158萬元至725萬元不等。因此，SOHO上海的7家公司均涉及該次案件，總計(jì)被罰款金額達(dá)到8664萬元。

除了監(jiān)管規(guī)范之外，SOHO中國自身的營收下滑，也成為了棘手的難題。近年來，隨著寫字樓市場供應(yīng)的持續(xù)增加，業(yè)務(wù)單一的SOHO中國逐步陷入業(yè)績增長乏力的僵局。

困難之時(shí)，老潘不得不以出售車位來支撐營業(yè)收入的增長。2020年上半年，SOHO中國錄得的營收為14.53億元，同比增長約63%，但其中有6.71億元是來自于出售車位項(xiàng)目的收入。而到了2021年上半年，SOHO中國實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入8.05億元，同比下降45%；毛利約6.59億元，同比下降18%。

十年前，潘石屹還是那個(gè)叱咤風(fēng)云的“萬通四君子”之一，言語之犀利，眼光之獨(dú)到，讓他成功躲過了海南樓市泡沫破裂、2008年金融危機(jī)以及2014年的地產(chǎn)調(diào)控等。他還掀起過不少話題熱議，甚至被稱為“潘二炮”。

而在種種輿論壓力下，潘石屹變得越來越沉默了。過去幾年來，潘石屹早已“無心”經(jīng)營SOHO中國，他曾說過自己根本不關(guān)心股價(jià)的漲跌，反倒是編程、木匠、做飯、網(wǎng)紅、拍攝等愛好一個(gè)接著一個(gè)。

早期，他還熱衷于在微博上“開麥”，把自己打造成了微博頭部大V，雖然他不是來自娛樂圈，卻有著超過2000萬微博粉絲。但現(xiàn)在，他的微博動態(tài)已經(jīng)很少更新了。

與之相對的是，潘石屹的公益做得越來越多了。2021年8月SOHO中國收購案被叫停后，潘石屹立刻向河南水災(zāi)捐了1000萬元，但并沒有得到網(wǎng)友的關(guān)注。而后的11月，潘石屹又捐出了1000萬元給甘肅老家天水市，稱用于疫情防控，潘石屹的妻子罕見地轉(zhuǎn)發(fā)了微博并配文：老潘最惦記家鄉(xiāng)的事。

最近一段時(shí)間，他把主要精力放在了公益慈善方面，SOHO中國在甘肅省天水市麥積區(qū)斥資3000萬元捐建了一所非盈利的雙語幼兒園，名為“養(yǎng)正幼兒園”。“預(yù)計(jì)今后每年還將投入至少300萬元用于幼兒園的日常運(yùn)營和持續(xù)優(yōu)化。”SOHO中國公告表示。

但即使如此，這并沒有降低人們對于潘石屹清倉跑路的懷疑。畢竟相比潘石屹在美國的6億美元投資和捐款，5000萬元的投資顯得十分微薄。當(dāng)SOHO中國宣布要打折出售資產(chǎn)時(shí)，SOHO中國的官微很快被一系列負(fù)面評論圍攻了，其最終關(guān)閉了評論區(qū)。

誰來接盤？

“沒有賣不出去的貨，只有賣不出去的價(jià)格。”老潘在發(fā)布會的現(xiàn)場這樣給自己打氣。

為了盡快找到買家，潘石屹直接喊出了七折的價(jià)格誘惑。而為了提振中介們的交易積極性，老潘還宣布將傭金獎(jiǎng)金比例提高到交易額的4%，相比商辦世行普遍的1%傭金提高了4倍。老潘對于七折的處置價(jià)格頗為自信，他說，這是一個(gè)難得的撿漏機(jī)會。但問題是：打七折，會有人買嗎？

對于發(fā)售情況，一位北京的租售顧問對《財(cái)經(jīng)天下》周刊表示：“項(xiàng)目發(fā)售半天，前來咨詢的人員較多，因?yàn)閮r(jià)格是比較便宜的，從上周四到現(xiàn)在為止，我們大概賣了兩個(gè)億，約十五套，主要是朝陽門SOHO、三里屯SOHO。”

《財(cái)經(jīng)天下》周刊查詢到，銀河SOHO、中關(guān)村SOHO、朝外SOHO、三里屯SOHO的寫字樓房源均價(jià)均不超過4.5萬元/平方米。而盡管有了七折的折扣，其最終的優(yōu)勢依舊不具備很強(qiáng)的吸引力。

一位關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域投資的業(yè)內(nèi)人士表示，潘石屹的潛在買家有三類：一是個(gè)人投資者；二是小微型自用型買家，用于資金及自用需求，但他們的需求不會特別大；三是國內(nèi)小型機(jī)構(gòu)投資者運(yùn)用杠桿去購買寫字樓，但天花板較低，如投資標(biāo)的會在一個(gè)億或三個(gè)億以下。

“一般而言散售的面積很難賣，機(jī)構(gòu)投資者不會特別感興趣，即便是上述三類買家有潛在目標(biāo)客戶群的話，其實(shí)他們出手也很謹(jǐn)慎。畢竟現(xiàn)在大家的財(cái)務(wù)狀況都不像之前那么寬裕了?！鼻笆鰳I(yè)內(nèi)人士表示。

“SOHO中國，包括之前的一些開發(fā)商，比如說綠地商辦，商辦散售模式已經(jīng)基本上在市場上流行不起來了，很難做到這一點(diǎn)。我覺得他的潛在租戶確實(shí)存在，但是怎么能吸引到這個(gè)租戶，怎么能完成存量去化，我個(gè)人認(rèn)為并不樂觀，這就是為什么他需要用七折加4%的高渠道、高傭金來刺激渠道來幫他銷售的原因。”上述人士表示。

不過也有人認(rèn)為，這不失為一個(gè)好的投資策略。王浩認(rèn)為，“在投資比較謹(jǐn)慎的情況下，可能核心商圈的商業(yè)地產(chǎn)還算是一個(gè)保值的投資標(biāo)的?！?/p>

實(shí)際上，在潘石屹提出打折促銷、提升傭金的背后，是寒意尚未褪去的北京寫字樓市場。高力國際發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年年末，盡管年租金降幅達(dá)到4.4個(gè)百分點(diǎn)，北京寫字樓的市場空置率仍然維持在15.1%的高位。此外，寫字樓市場的租金在底部徘徊，僅有個(gè)別市場租金回升速度高于市場平均水平。

不斷轉(zhuǎn)讓的背后，中國商業(yè)地產(chǎn)面臨蕭條是不爭的事實(shí)。即使強(qiáng)大如深圳，曾在過往的歲月里，出現(xiàn)住宅房價(jià)一路暴漲，但商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格卻停滯不前的情況，寫字樓空置率也創(chuàng)下歷史新高。一方面是因?yàn)樯虡I(yè)過剩，另一方面疫情等意外事件的影響不斷，以商業(yè)地產(chǎn)為主業(yè)的開發(fā)商大多行情堪憂。

賣身黑石失敗后，SOHO中國的擔(dān)子又回到潘石屹的肩上。但在供應(yīng)過剩的寫字樓市場里，想要找到買家們并不容易。這一次，他肩上感受到的壓力要比以往更大、更重。