作者：公子不悔01該來的，終于還是來了。市場都在等著炒房第二城杭州的樓市冷卻，因為這座城市，今年以來確實遭遇了多輪重拳襲擊，沒有理由不冷卻。目前，杭州的二手房已經(jīng)冷卻，也早已冷卻，成交量已經(jīng)四連跌，而且是量價齊跌。4月份，杭州全市（除富陽、

作者：公子不悔

01

該來的，終于還是來了。

市場都在等著炒房第二城杭州的樓市冷卻，因為這座城市，今年以來確實遭遇了多輪重拳襲擊，沒有理由不冷卻。

目前，杭州的二手房已經(jīng)冷卻，也早已冷卻，成交量已經(jīng)四連跌，而且是量價齊跌。

4月份，杭州全市（除富陽、臨安外）共成交9326套二手住宅， 環(huán)比下跌18.9%；成交金額達 287億， 環(huán)比下跌21.1%。

5月份，全市（除富陽、臨安外）共成交8908套二手住宅，環(huán)比下跌4.5%。

6月份，二手房成交量繼續(xù)下探，全市（除臨安、富陽）簽約量7800套，環(huán)比下降13.4%。

7月份，杭州全市（除富陽、臨安外）共成交6326套二手住宅，環(huán)比下跌22.3%，同比下跌40.3%，且創(chuàng)下近兩年單月成交量新低（疫情及春節(jié)假期除外）。成交量持續(xù)走低的同時，成交金額不斷下跌，7月全市僅成交197億，較6月下跌23.5%。

杭州二手房的冷卻，有兩方面的原因：

一方面歸功于今年以來，整體對二手房調(diào)控政策的收緊。比如，深圳、寧波、成都、西安、紹興、無錫、東莞等城市已出臺了二手房官方指導價。

此外，上海方面，也要求二手房需要審核價格，才能掛牌。

杭州雖然尚未出臺二手房官方指導價，但迫于這個大招的威力，杭州的購房者對二手房也產(chǎn)生了困惑，選擇觀望。

另一方面，杭州樓市不斷給樓市加息。

5月20日，杭州多家國有銀行將首套房利率上調(diào)至5.4%，二套房上浮至5.5%。而此前杭州利率大約為首套5.2%、二套5.38%，即分別上調(diào)20個BP左右。

6月10日，杭州多家銀行，再次集體上調(diào)了房貸利率，首套5.6%，二套5.7%。除了中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行，目前其它銀行的房貸利率也都普遍在收緊。

兩次調(diào)整之后，杭州相當于對新房加息了40個基點，對二手房加息了32個基點。這無疑加大了剛需和改善型需求人群的購房壓力。

除了貸款利率增加，銀行給二手房的放款周期也延長了。因為央行與銀保監(jiān)會限定了銀行給房地產(chǎn)市場和個人住房貸款的額度，導致資金緊張，今年絕大多數(shù)城市的二手房貸款周期都被延長了，有的甚至停貸了。

兩方面作用下，才有了杭州二手房成交量四連跌的現(xiàn)狀。

二手房價格方面，杭州也出現(xiàn)了松動。

據(jù)杭州當?shù)孛襟w報道，杭州的二手房已經(jīng)有將近一半房源降價了，下跌通道已經(jīng)打開。

此外，杭州“頂級學區(qū)房”文鼎苑所在的浙大紫金港板塊，學區(qū)房掛牌價也應(yīng)聲而落。文鼎苑法拍價從4月的10萬元/平方米跌到如今的8.2萬元/平方米。

再比如拱墅區(qū)的藍孔雀板塊，因為有華師附中的存在，周邊的學區(qū)房被“頂級名校學區(qū)房”，年初該板塊學區(qū)房最高成交價達到了7.1萬元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)降到了6.7萬元/平方米。

02

杭州的二手房冷了，那新房呢？新房在這個月也終于降溫了。

之所以說是終于，是因為，杭州的新房熱太久了。

自從新房限價，與二手房產(chǎn)生了巨大的討論空間以來，杭州的新房市場一直非常熱。

杭州也掀起了一場規(guī)模浩大的造富運動，因為打中一套新房，基本能夠賺上百萬。

以杭州去年接近6萬人搶購的遠洋西溪公館來說，項目周邊二手房3.5萬-4萬元/平方米之間，而目前項目限價才2.8萬元/平方米。每平米的價差在1萬元左右，一百平的房子，搶到之后可以從中套利100萬元左右。

在這種巨大利益誘導下，杭州過去幾年上演了多輪萬人搖號場景。

有數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年年中，就上演了28場萬人搖號搶房“盛況”。

上半年，杭州依然有萬人搖號場景存在。杭州新房市場依然如火如荼。

盡管這種新房與二手房價格倒掛的現(xiàn)狀仍在，不過在近日杭州出臺新一輪調(diào)控政策，卸去了一大波購房需求后，最新推出的近2萬套新房登記數(shù)據(jù)顯示，杭州的新房確實降溫了。

8月5日，杭州《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，提出：

落戶本市未滿5年的戶籍家庭，在購房之日前2年起已在本市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個月，方可在本市限購范圍內(nèi)限購1套住房。

此外，非本市戶籍家庭，在購房之日前4年起已在本市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保或個人所得稅滿48個月，方可在本市限購范圍內(nèi)限購1套住房。

此外，對于網(wǎng)紅盤（登記數(shù)與房源數(shù)之比大于10）無房家庭、普通家庭分別按社保繳納月數(shù)從多到少排序，高層次人才家庭先按B、C、D、E人才類別從高到低排序、同一類別人才再按社保繳納月數(shù)從多到少排序，以一定比例入圍公證搖號。

在這種背景下，有人估算了一下，新落戶杭州的人，有幾十萬人一夜之間喪失了房票。

正是因為少了這幾十萬的購房需求，在8月份杭州發(fā)放64張樓盤預售證，超過18000套房源密集入市，登記情況卻出現(xiàn)了分化。

一方面，有部分樓盤觸發(fā)了“頂格社?！币蟆?/p>

根據(jù)第一財經(jīng)披露，杭州的溪上儷庭，人才家庭最低入圍社保9個月，無房家庭184個月，普通家庭則達到了187個月。這意味著一個普通家庭，必須擁有從2006年1月份起計算的頂格社保，這確實是一個“社保巨子”才能擁有的樓盤。

此外，星翠瀾庭、觀品名寓等樓盤也觸發(fā)了“拼社?！薄Ｇ罢咂胀彝プ畹腿雵绫Ｄ晗薷哌_7.8年，后者則要求13年社保。即便是無房家庭，也分別要求5.6年和8.8年的社保。

與此同時，大多數(shù)房源并未觸發(fā)。而且：

一方面，這次打新比以往任何一次都容易，因為以往百分幾的中簽率，這一次很多樓盤都上升到了百分之幾十。比如書香印翠府的整體中簽率更高達76%，登記，基本就能買到。已結(jié)束登記的綠城桂冠東方首批房源整體中簽率15.2%。

另一方面，已有10個樓盤因登記組數(shù)不及房源套數(shù)而流搖，主要集中在杭州臨安、蕭山等板塊，價格段集中在2萬左右單價，共計釋放1000多套房源。

一句話概率就是，在杭州85新政之后的這輪新房供應(yīng)中，中簽率比以往高了不止一點點，而且還出現(xiàn)了多個流搖樓盤。

說明，杭州新房降溫了。

03

那杭州的房子還能買嗎？

本號的觀點依舊沒有改變：

盡管本號長線仍非常看好杭州的樓市潛力，但短期內(nèi)，遭遇重拳的杭州樓市，進入調(diào)整階段是大概率事件。

短期內(nèi)杭州核心板塊限價較二手房倒掛比較嚴重的新房，可以繼續(xù)買。倒掛不明顯且不是核心板塊的新盤，可以暫緩。

二手房直接不要碰，一碰就很有可能成為高位站崗者，成為接盤俠。