作者：子非魚01樓市短期看金融，中期看土地，長期看人口，但歸根結(jié)底，無論金融、土地還是人口，這些影響因子都是通過左右供需來影響樓市。房產(chǎn)雖然是特殊的商品，但依舊是商品，既然是商品。漲跌的邏輯勢必會遵循著供需變化的市場規(guī)律。以上一輪牛市來說，

作者：子非魚

01

樓市短期看金融，中期看土地，長期看人口，但歸根結(jié)底，無論金融、土地還是人口，這些影響因子都是通過左右供需來影響樓市。

房產(chǎn)雖然是特殊的商品，但依舊是商品，既然是商品。漲跌的邏輯勢必會遵循著供需變化的市場規(guī)律。

以上一輪牛市來說，房價出現(xiàn)全國性普漲，主要是因為：

一線城市與強二線城市方面，在降準降息降首付背景下，需求得以釋放，再加上貨幣貶值性推動，房價不斷攀升。

三四線城市方面，則在于貨幣棚改推動了購房需求，助推它們跟漲。

同樣的，去年下半年全國房價出現(xiàn)普跌，是因為在信貸截流背景下，全國金融杠桿出現(xiàn)了短暫性撤銷，購房需求因此出現(xiàn)了短暫性擱淺，才有了普跌局面。

再比如近日發(fā)布系統(tǒng)性救市政策的國家中心城市鄭州來說，它之所以放松限購、取消“認房又認貸”、并重啟貨幣棚改。

鄭州之所以如此火急火燎，是因為鄭州樓市庫存積壓，房價已經(jīng)陰跌了4年。

最近有人梳理過鄭州的潛在庫存，為1.09億平方米，按照此前鄭州年均1300至1800萬平方米的銷售速度，即便鄭州未來不增加供應(yīng)，也需要賣7年左右。

如果不快速消化庫存，鄭州的房價仍將持續(xù)陰跌下去。

這是鄭州發(fā)布系統(tǒng)性救市文件的根本推動力，目的就是調(diào)動需求，快速去庫存。

從全國范圍來看，根據(jù)克而瑞披露的數(shù)據(jù)，截止到2022年1月，庫存量在1億平米以上的城市還有貴陽、大連、唐山、沈陽、株洲、石家莊、煙臺。

此外南昌、長沙、岳陽、滄州、太原、蘭州、哈爾濱、寶雞、淄博、蚌埠、佛山的庫存量也在8000萬平方米以上。

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當然，庫存高并不一定有風險，還得看銷售速度。用庫存與銷售速度計算出的去化周期數(shù)據(jù)，才能看出一個城市的樓市風險系數(shù)。

數(shù)據(jù)顯示，由于去年全國樓市冷場，截止到目前，三四線城市的平均庫存去化周期達到了21.09個月。一線城市為11個月，二線城市為15.99個月。

我們都知道，住建部此前就下達過一個規(guī)定，如果一個城市的去化周期低于12個月，則要加快供地，如果介于12個月和18個月之間，則適當增加土地。18個月至36個月的，則要減少供地，36個月以上則要停止供地。

以這個界線來看，目前樓市下行壓力主要集中在三四線城市。因為目前三四線城市不僅庫存高，大多數(shù)人口還在流失，即便號召去庫存，也不知道賣給誰了。

21.09個月，只是一個平均值，其中有不少城市，去化周期高得嚇人。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，被監(jiān)測的66個三四線城市中，32城去化周期已在20個月以上，其中有不少在30個月以上。

截止到目前，全國商品房去化周期在30個月以上的城市有20個，其中大部分是三四線城市，個別是二線城市，去化周期從長到短分別為：

防城港、銅陵、大連、梅州、連江、寶雞、煙臺、北海、來賓、欽州、蘭州、福清、嘉興、長春、日照、惠州、瀘州、呼和浩特、汕頭、淄博。

以上這些城市，房價下行壓力非常大，購房者可以暫緩買入。尤其是防城港和銅陵，防城港的去化周期超過了70個月，銅陵超過了50個月。

大多數(shù)三四線城市的去化周期高企，主要是庫存經(jīng)年累月的積壓所致，他們的房價已經(jīng)持續(xù)下跌有年。

比如北海、長春、瀘州、呼和浩特等，都在國家統(tǒng)計局公布的1月份二手房同比下跌榜單上。

其他很多城市之所以不在榜單內(nèi)，是因為沒有被納入國家統(tǒng)計局監(jiān)測的70個大中城市之中。

從上面的30個城市可以看到，廣西占了4個，包括防城港、北海、欽州、來賓。廣東也有三個，梅州、惠州和汕頭。山東3個，煙臺、日照和淄博。

這些城市，大多都是歷史遺留的庫存不斷積壓，再加上人口增量不夠顯著，甚至減少，導致庫存越來越多。

30個去化周期高企的城市中，人口減少的城市有廣西的來賓（十年減少2.51萬），廣東的梅州（十年減少36.7萬），安徽的銅陵（十年減少25萬）。

這些城市，房價會繼續(xù)下行。尤其是去化超長的防城港和銅陵。

從防城港統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)來看，2020年防城港的施工面積為1146.79萬平方米，新開工面積是320.51萬平方米，而同年防城港的銷售面積只有202.42萬平方米。

供應(yīng)遠大于需求，這樣的市場不下行，才怪。

03

在庫存消化周期高于30個月的二十個城市中，有4個特別的城市，大連、長春、蘭州和呼和浩特。

大連是副省級城市兼計劃單列市，長春是副省級省會城市，蘭州是省會城市，呼爾浩特是首府城市。

大連去年上半年樓市還躁動不安，房價上漲明顯。如今之所以庫存高企，主要是因為去年下半年信貸收緊，再加上大連收緊了調(diào)控，于8月份發(fā)布了新政，擴大了限售范圍，并延長了房屋限售時間，規(guī)定在中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、高新區(qū)購買的新房，以網(wǎng)簽之日算起，五年內(nèi)不得上市交易。

最終導致下半年大連樓市腰斬，加大了去化周期。目前，市場信心尚未恢復，大連調(diào)整還在進行中。

同處東北的長春，一方面是庫存過多，另一方面經(jīng)濟低迷，購買力不足。去年，長春多次發(fā)布鼓勵購房政策，甚至調(diào)動農(nóng)民工和大學生購房，但依舊無濟于事。

蘭州與呼和浩特，都是弱省會城市，前期房價跟漲過快，主要是貨幣棚改推動，尤其是呼和浩特，在棚改之下，房價此前一度領(lǐng)漲全國。但隨著貨幣棚改熄火，庫存無法消化，如今都走在了陰跌的路上。

當前，中國樓市依舊處在分化當中：

目前越來越多的城市放松調(diào)控，政策面和資金面都非常友好，中心城市正在氣溫回暖的路上。這類城市的購房者，可以著手選房。

另一方面，對于庫存高企的三四線城市，尤其是上面提到的去化周期在30個月以上的20個城市，房價下行壓力猶在，購房如果不是著急用，可以暫緩，繼續(xù)觀望。