01、前言2015年房地產(chǎn)開始了一輪漲價去庫存，但是如今房地產(chǎn)的庫存已經(jīng)創(chuàng)了歷史新高。2015年漲價去庫存的時候，商品房積壓的總面積是4.5億平方米；2022年全國房產(chǎn)總待售面積達到了8.5億平方，其中商品房的待售面積達到了5.34億平。也

01、前言

2015年房地產(chǎn)開始了一輪漲價去庫存，但是如今房地產(chǎn)的庫存已經(jīng)創(chuàng)了歷史新高。

2015年漲價去庫存的時候，商品房積壓的總面積是4.5億平方米；2022年全國房產(chǎn)總待售面積達到了8.5億平方，其中商品房的待售面積達到了5.34億平。

也就是說，去庫存去了7年，庫存不僅沒有去掉，反而多了將近1億平。漲價去庫存怎么會越去越多？

2022年1-4月全國賣地收入15012億，同比下降29.8%，當月同比下降37.9%。根據(jù)這個數(shù)據(jù)推算，今年全年賣地收入很可能腰斬，不到5萬億，回到漲價去庫存之前的水平。

事實上，漲價去庫存，錢是賺了，可是硬幣都有兩面性。漲價去庫存根本去不掉庫存，漲價只能為房產(chǎn)商和炒房團制造暴利條件。

于是他們就能進一步創(chuàng)造更高的庫存，以期待謀取進一步暴利。更要命的是，漲價去庫存的前提是群眾手里有錢，然后你才能漲價吸引有錢的群眾購買房子，現(xiàn)在中產(chǎn)階級手里已經(jīng)沒錢了，漲價更賣不掉。

在我看來，漲價去庫存理論，可以獲得諾貝爾經(jīng)濟學獎，因為資本永不眠。

高房價的背后，是需要大量中產(chǎn)的收入來做為支撐的，房價不是說想漲就能漲的。

因為房價每漲一點，也就意味著大家的債務又要增加一些，除非你這輩子不買房了，否則只要房價一漲，你家里的整體債務肯定會越來越高。

而房價上漲，你的工資又沒漲，而整體的社會氛圍又逼的你不得不買房，那么這樣后果就會產(chǎn)生巨大的風險。

當房貸和月收入的比例是30%的時候，大家壓力還不大；但是當房貸和收入的比例是50%的時候，就有點不高興了；當房貸和收入的比例是70%的時候，那只要一點點意外，就涼涼了。

想要靠房價來拉動經(jīng)濟，前提是大家的收入能上漲。收入不漲，光房價上漲，那就等于拔苗助長，看著贏了現(xiàn)在，但卻輸了以后。

要知道，埋下的坑，需要更多的人去填。

02、杭州樓市搖號政策比作早年間的A股IPO限估值發(fā)行

自從杭州樓市放松調(diào)控之后，官方賣房平臺上的待售二手房數(shù)量已經(jīng)突破了17萬套，達到了17萬4千多套了。

這是杭州官方上的待售二手房數(shù)量，比鏈家上的8萬多套，多了一倍多。

現(xiàn)在杭州樓市，有一個粉絲的話來說，這個時候外地接盤俠才會去買杭州的二手房，本地人或者投資房子的都只會選擇新房。

其實道理很簡單，杭州這幾年賣的新房實在太多了，保守估計5年下來，80萬套還是有的，這多的次新房都是二手房潛在的競爭對手。

你買了二手房，先天性的就比新房低一個檔次，樓齡上就吃大虧。

如果杭州樓市搖號政策比作早年間的A股IPO限估值發(fā)行，由于存在估值差，因此當時新股上市后都是連續(xù)漲停的，漲到估值到達或者超過行業(yè)平均水平才破板。

這就帶來一個問題，大家都想著擠破腦袋去打新，老股票的吸引力就會不足，在牛市的氛圍下這套玩法不會出現(xiàn)大問題，因為有新資金持續(xù)不斷地往池子里注水，新股估值越來越高的同時老股的估值也會上漲。

但一旦牛市預期被扭轉(zhuǎn)，不管是橫盤還是走熊市，估值差的背后就一定潛藏著巨大的獲利盤需要賣出，這個時候新股要么沒人打新了，要么就是上市即破發(fā)。

因此，當下杭州樓市所面臨的問題就如同上面所說的，前些年火爆的搖號政策直接推升了市場的天量供給，在巨大的倒掛面前甚至出現(xiàn)萬人搖的超級紅盤。

但在這兩年宏觀環(huán)境出現(xiàn)拐頭，特別是杭州的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)持續(xù)蕭條，市場需求不斷減弱的當下，這套玩法的泡沫就出來了，隨著前兩年搖號新房進入二手房市場。

同時，疊加存量二手房的套現(xiàn)，新房和二手房之間的倒掛會隨著天量獲利盤的不斷涌出而變得越來越小，直至兩者持平。

當然，持平是好的結局，至少供需關系是平衡的。樓市軟著陸了大家頂多輸了點時間，但萬一政策跟不上市場的實際情況，結果導致泡沫沒護住破裂了，那么對杭州樓市來說無異于是一場災難。

另一方面，按照國內(nèi)這兩年的裁員情況，國內(nèi)真正的法拍房潮應該是從明年才會真正開始增加起來。

法拍房從房東還不起房貸到斷供，再到銀行法拍，這個周期平均都是在2年左右的。

那么按照時間來推算，2020年到2022年，真正還不起房貸的人，房子被法拍的供應量，應該是在2023年后才會真正的大面積出現(xiàn)。

2020年的時候很多人還有積蓄，2021年應該才把積蓄給用完。

再次提醒一下大家，貸款買房以后，房子不是你的是銀行的，只要你不還房貸，銀行就有權把你的房子給法拍了。

大家看看前幾天的那個開會內(nèi)容，里面又再次強調(diào)了一下，對于一些疫情影響的經(jīng)濟困難的，延緩他們的車貸、房貸。如果說，現(xiàn)在斷供的人少，那么還需要再次強調(diào)這個事嗎？

經(jīng)濟高速增長的時候，你買房和朋友、親戚借錢盡力買大房子，風險還行；可是現(xiàn)在的情況，你還那么大杠桿，很容易就玩脫了。

對于在一線城市或者是國內(nèi)那幾個強力的二線城市里面，比如說南京、杭州、廈門、天津，這四個城市里面，有房的人一般都不會選擇找沒房的人。

如果說在這些城市里面，你沒有房，還想要找一個有房的人，那么必然你要犧牲一部分東西或者說降低在某個方面的條件。

比如說你自己是985碩士，顏值也不錯，年收入超過了這個城市人均可支配收入的3倍，但是又沒有超過6倍的，那這個時候你要找個有房的人，那么也許你只能找一個本科或者大專，然后顏值明顯低于你的人。

而且有房的這個東西，對于男人來說，是個優(yōu)點；但是對于女人來說，一般是個缺點。

尤其是對于年齡已經(jīng)超過30歲的女生，男人比女人還要現(xiàn)實的，一個30歲有房的男人，你讓他選擇一個30歲有房的女人，除非那個女人的房子或者收入或者學歷遠高于他，不然這個男人大概率寧可選擇一個25歲沒房但是顏值高的女生。

我還發(fā)現(xiàn)一點，當下不管是男人還是女人手上有買房的錢，但是還沒有買房，要比已經(jīng)買房的還要吃香。

03、房地產(chǎn)救市救的是“流動性”而非“價格”

很多人沒搞清楚，現(xiàn)在房地產(chǎn)救市救的其實是“流動性”而非“價格”。

如果房地產(chǎn)的流動性完全喪失，也就是沒人參與，沒有買賣，那價格肯定是穩(wěn)不住的。所以，政策面希望的是剛需來接盤，所有的政策也是向剛需傾斜。

為什么不是救房價，其實從15年救市的結果就可以看到。

首先救價格是要注入資金的，15年的資金來源于“貨幣化安置”，這是實打?qū)嵉馁Y金支援。因為拆遷之后居民拿到了錢，會給予無法拒絕的購房優(yōu)惠，因為有資金流入，所以才能帶起看漲預期。

而15年的政策說得也很明白，就是“去庫存”，“去庫存”顧名思義，就是房子不能爛在開發(fā)商手里。救的是誰？當然是開發(fā)商和銀行。

可是，結果救起來了嗎？

看看華夏幸福、看看陽光城，再看看恒大。說白了，這些人已經(jīng)搶救不了了，只要有投機機會他們就會不要命地往上沖。

等到兜不住了，他們就會跑回來可憐巴巴地說，房地產(chǎn)不能不救啊，牽涉面太廣了。其實是他們早就盤算好，將風險丟給了社會，自己則趁機肆意謀取利益。

國內(nèi)空置房過剩，為何開發(fā)商還在不斷建房？國內(nèi)房地產(chǎn)市場在經(jīng)過很多年的發(fā)展，其實已經(jīng)走過了“全國大剛需”的緊張供應時代。

現(xiàn)在開發(fā)商之所以還在不斷建房，就是因為舍不得放棄行業(yè)的豐厚利益，要繼續(xù)滿足自己對財富無限的貪欲。

雖然國內(nèi)房產(chǎn)市場已經(jīng)嚴重過剩，但是開發(fā)商要不斷建房，主要是基于以下幾個方面的考慮：

第一，建造新房，也是為了滿足剛需的需求。

有些剛需群體他們不愿意購買老舊二手房，覺得老舊二手房價格也不便宜，房型又不好，各種基礎設施又老化了。所以他們更愿意購買開發(fā)商的新建商品房，居住起來更加舒適。

第二，開發(fā)商需要不斷地建造新房子，也并不只是為了自己賺取更多的利潤。

還有開發(fā)商建房可以拉動房產(chǎn)上下游的幾十個產(chǎn)業(yè)，比如建材行業(yè)、鋼鐵行業(yè)、水泥行業(yè)，甚至還有裝修行業(yè)、紡織行業(yè)、家電行業(yè)，這些相關行業(yè)的發(fā)展，就能帶動當?shù)亟?jīng)濟的增長，解決居民的就業(yè)。

所以，開發(fā)商要不斷建房，也是拉動地方經(jīng)濟的發(fā)展。正是這個原因，盡管各地存量房空置率居高不下，開發(fā)商建房的步伐也不會放緩。

第三，開發(fā)商自己也要謀生存，求發(fā)展。

如果開發(fā)商停止建造新房子，開發(fā)商就無法賺到更多的錢，那開發(fā)商手下的員工就要失業(yè)了，所以，開發(fā)商要不斷地拿地建房，主要也是為了讓自已更好的“活下去”。

此外，如果開發(fā)商停止建房，之前欠銀行的貸款就還不出來了，屆時銀行就要催貸、停貸了，開發(fā)商就有可能要破產(chǎn)倒閉了。

所以，為了謀生存，開發(fā)商也只能是不斷地向銀行貸款，去建造新房子。

第四，開發(fā)商不斷地建新房子，也是為了滿足城市改造的需求。

棚改結束之后，現(xiàn)在實行的是舊區(qū)改造，但也有三類房子的居民還是要安置的。比如老舊危房、城市規(guī)劃用地上的房子，以及保障性住房，也都需要開發(fā)商造出新的商品房來進行安置。

所以，盡管很多城市的存量房空置率都達到了25-30%以上，開發(fā)商還是要馬不停蹄地建新房，因為大量的人員需要進行實物安置的。

國內(nèi)各城市空置率居高不下，但是各地開發(fā)商卻還在拼命建房，潘石屹說開發(fā)商不斷建新房，主要是想為自己賺取更多的錢，人對財富的貪念是無極限的。

不過，我認為，開發(fā)商不斷建房除了是想賺取更多的金錢之外，還有就是滿足部分剛需購買新房的需求，也要拉動上下游幾十個行業(yè)的發(fā)展，同時也要解決一些拆遷群體的房子安置問題。

04、總結

現(xiàn)在很多房產(chǎn)專家都跳出來說，當下就是2008年全國房價大漲的前夜，馬上房價就要大漲了，再不買房的人，以后一輩子都沒有房子住了。

剛需們心里緊張的不得了，看到房產(chǎn)專家這么說，又想到2008年那波房價大漲，壓力越來越大。

國內(nèi)那些小城市的人到還無所謂，反正這波就算要漲，他們小城市也要等到大城市漲完。心里壓力大的，還是那些一線城市的剛需，畢竟房價要漲，他們那肯定是先漲的。

但又一想，當下的全國的負債率，全國的生育率以及就業(yè)形勢和2008年相比，差距那么大。

夜壺被用了一次、兩次、三次，還能無限用嗎？

現(xiàn)在國內(nèi)樓市和2008年大的不同點，不是說居民的杠桿率和當下的房價已經(jīng)很高了。

事實上，較大的不同點，還是國內(nèi)的人口發(fā)生了本質(zhì)性的變化。

舉個很簡單的例子，去年全國賣出去了1700萬套的新房，而去年新生兒才多少。國內(nèi)的商品住宅廣義庫存量已經(jīng)達到了38.4億平方米，按照一個人40平的居住面積算，都足以支撐9000多萬人口居住。

這只是部分數(shù)據(jù)，實際上我?guī)齑嫘路繑?shù)量是更多的。

房子再怎么炒，核心還是要有人住才行，連住的人都沒有，樓市想要紅火起來，根本不現(xiàn)實的。

別說大城市缺房子，如果按照人人都想要一套大城市的房子的理論，那全球的人都想要一套東京、紐約等一線城市的房子，那東京、紐約等一線城市的房價怎么還不如我們這邊房價高呢？

房價下跌的時候，空置率越高的小區(qū)，房價跌的越快，入住率越高的小區(qū)，相對來說房價跌的越少。

要知道，一旦人口跟不上了，那些新區(qū)就很尷尬了。

現(xiàn)在樓市冷成這樣了，本質(zhì)和樓市調(diào)控已經(jīng)沒有太大的關系了。樓市熱不起來，問題的核心，是房價泡沫太大了，房價已經(jīng)遠遠的超過了剛需的承受能力。

如果說是調(diào)控讓房價下跌的，那么像是南京、蘇州這種城市，限購都開成那樣了，限售也沒了，而且連二手房指導價都沒有，那為什么這兩個長三角的核心城市，樓市還沒熱起來呢？

現(xiàn)在樓市的問題，核心還是購房者口袋里面是真沒什么錢了。

看著國內(nèi)的儲蓄率那么高，但要想想現(xiàn)在的貧富差距有多大，到底哪些人在存錢，哪些人在貸款。

剛需沒錢了，房價漲的太高了，現(xiàn)在想要樓市熱，只能說是刺激那些要買改善房的人，現(xiàn)在只有這些人，手上還有買房的錢。

往往現(xiàn)實是，人人都知道大城市好，但關鍵的問題是，你能留在大城市嗎？

現(xiàn)在國內(nèi)大城市的生活成本有多高，隨便舉一個二線城市西安來說。

在西安體面的租一個一室一廳的套間，不和別人合租，位置在高新地鐵旁的，房租一個月2000左右，小區(qū)物業(yè)網(wǎng)費水電氣話費加起來400左右，每個月上班交通費200，每天吃飯50，一個月是1500，你不買衣服，不和同事聚餐，不看電影的前提的下，一個月的保底開支是4100元。

也就是意味著在西安月薪6000元的人，在過完這種比較省的生活以后，他最多只能存下來2000元，一個月攢2000元，一年能攢2萬4。

西安房價目前是16000左右，一套100平的房子是160萬，首付就是48萬，如果說沒有家里幫忙出首付，光這個首付，就需要這個人攢20年。家里給了首付，160萬的房子房貸是112萬，分30年還完，每個月的房貸差不多是6000元。

這個年輕人要么靠家里幫忙，要么就是要找一個同樣月薪6000元的對象，一起還房貸。

月薪6000，這就是能不能留在西安的較低要求。那么大家想想成都、武漢、南京、杭州，這些城市，他們的生活成本要多少？

是的，大城市的確好，但是你能留下來嗎？