很多人說(shuō)，這兩年上海房子漲了不少，基本上“買到就是賺到”。確實(shí)，從全市均價(jià)來(lái)看，2020-2021年這一輪，大盤漲了20%-30%，在全國(guó)的表現(xiàn)還算不錯(cuò)。但全國(guó)的這一輪漲幅是結(jié)構(gòu)性的，有的城市漲了，大量的非優(yōu)質(zhì)城市沒(méi)漲。在上海內(nèi)部，也出現(xiàn)了

很多人說(shuō)，這兩年上海房子漲了不少，基本上“買到就是賺到”。

確實(shí)，從全市均價(jià)來(lái)看，2020-2021年這一輪，大盤漲了20%-30%，在全國(guó)的表現(xiàn)還算不錯(cuò)。

但全國(guó)的這一輪漲幅是結(jié)構(gòu)性的，有的城市漲了，大量的非優(yōu)質(zhì)城市沒(méi)漲。

在上海內(nèi)部，也出現(xiàn)了非常明顯的漲幅分化，有些房子漲了超過(guò)30%，也有不少房子漲幅幾乎可以忽略不計(jì)，平均一下才是全市20%-30%的漲幅。

如果我們?cè)偻翱磶啄辏?017年是上海樓市上一輪的價(jià)格高點(diǎn)，如果在2020-2021年漲幅低于10%的話，甚至大概率都不能彌補(bǔ)2017-2019年的跌幅。

這就意味著，如果你不幸在五年前買了房，然而恰好過(guò)去兩年沒(méi)怎么漲，那么就相當(dāng)于2017-2022年，五年不漲了。

在上海居然有這樣的房子，很反常識(shí)是不是？

其實(shí)，這樣的房子，在上海還不少。

第一類，就是遠(yuǎn)郊無(wú)地鐵的次新房。

比如：

崇明、金山全境

寶山的月浦；

松江的小昆山、洞涇；

嘉定的徐行、安亭、外岡；

青浦的白鶴、香花橋、重固；

奉賢的金匯、海灣、奉城、青村、莊行、拓林；

浦東的合慶、泥城、書院、宣橋、新場(chǎng)、祝橋；

等等等等。

在這里舉兩個(gè)典型案例。

一個(gè)是浦東書院的麗澤荷亭苑，2009年的次新房，81平兩房中樓層，2017年的成交價(jià)是181萬(wàn)，四年過(guò)去，2021年的成交價(jià)是170萬(wàn)，比2017年還低一些。

五年過(guò)去，2022年4月的當(dāng)下，同樓層、同戶型最新掛牌為173萬(wàn)，也低于2017年。

可以看到，書院鎮(zhèn)大多數(shù)房子周圍都是農(nóng)田，除了有個(gè)非常小的禹州廣場(chǎng)外沒(méi)有別的配套，16號(hào)線地鐵站也不在居民區(qū)附近。

而位于奉賢海灣板塊的綠地香頌更狠，2011年的70年產(chǎn)權(quán)住宅，47平的一房2017年就賣到了125萬(wàn)，而2021最高成交價(jià)才91萬(wàn)，較最高點(diǎn)下跌27%，目前的掛牌價(jià)也在82-95萬(wàn)。

五年過(guò)去，不僅沒(méi)漲，還跌了近三成。

這些五年沒(méi)漲的板塊和房源，有這些共同特性：

1.超遠(yuǎn)郊，距離市中心普遍在30公里以外；

2.沒(méi)有地鐵或大多數(shù)樓盤距離地鐵較遠(yuǎn)。

在“遠(yuǎn)大新”五年不漲的背后，本質(zhì)是不稀缺。

上海總面積為6340.5平方公里，有多達(dá)170多個(gè)板塊，但外環(huán)以內(nèi)的中心城區(qū)只有664平方公里，占全市的10.5%，剩下近90%的土地開發(fā)程度都比較低。

上海已經(jīng)過(guò)了大量導(dǎo)入人口的年代，“攤大餅”抬升郊區(qū)地位的事情已不復(fù)存在。

目前，上海僅僅是中環(huán)內(nèi)的各種規(guī)劃就令人眼花繚亂，在郊區(qū)，五個(gè)新城也是如火如荼。

遠(yuǎn)郊的大餅，已經(jīng)啃不動(dòng)了。

第二類，是市區(qū)內(nèi)的老破大。

比如長(zhǎng)寧虹橋開發(fā)區(qū)的紫云大廈，1996年建的老塔樓，一個(gè)典型的高梯戶比、沒(méi)小區(qū)環(huán)境、停車位極度緊張的老大樓。

虹開發(fā)的地段非常不錯(cuò)，是少數(shù)內(nèi)環(huán)外的中央活動(dòng)區(qū)（CAZ），而且紫云大廈的戶型還算方正，理論上這一輪漲幅應(yīng)該不錯(cuò)。

但這個(gè)小區(qū)從2018年至今，單價(jià)基本就是在5-6萬(wàn)之間徘徊，現(xiàn)在掛牌的那套，單價(jià)不到5.9萬(wàn)，卻掛了一年多還沒(méi)賣出。

究其原因，還是產(chǎn)品過(guò)時(shí)+板塊無(wú)爆點(diǎn)。

紫云大廈是96年竣工的外銷房，三梯五戶，基本都是125-160平的兩房，140戶人家只有80個(gè)車位。無(wú)論是建筑類型、得房率、戶型設(shè)置還是車位配比，都已遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于時(shí)代。

而說(shuō)起虹橋，隨著現(xiàn)在新房扎堆+自媒體轟炸，已經(jīng)很少有人記得“虹開發(fā)”的鼎鼎大名，都以為是十幾公里以外的閔行青浦的“大虹橋”。

最后一類，則是一種比較特殊的存在。

上海雖然是個(gè)一體化大都市了，但其實(shí)郊區(qū)還保留著不少原來(lái)縣城的影子。

現(xiàn)在說(shuō)的比較多的“五大新城”，其實(shí)也對(duì)應(yīng)著“五大老城”：

嘉定新城——嘉定老城

奉賢新城——南橋老城

松江新城——松江老城

南匯新城——惠南老城

青浦新城——青浦老城

再加上金山老城、寶山淞寶等這些自成一體的郊區(qū)老城，這一輪房?jī)r(jià)表現(xiàn)都不如大盤。

可以看個(gè)圖感受下，這是寶山的老城——淞寶，道路窄、路網(wǎng)密布、房齡偏老、可騰挪空間不多。

還是來(lái)看幾個(gè)例子。

最近奉賢新城很火，但火的只有南橋新城，而西面的南橋老城卻往往被人忽視。

貝港南區(qū)是南橋老城非常典型的老公房小區(qū)，1994-1995年的房齡，70多平兩房2017年成交價(jià)為214萬(wàn)，單價(jià)2.9萬(wàn)。而去年該小區(qū)同樓層同戶型成交價(jià)為155萬(wàn)，單價(jià)不到2.2萬(wàn)，目前掛牌的也只有165萬(wàn)，單價(jià)2.2萬(wàn)，均低于2017年。

再來(lái)看浦東惠南的梅花新村，也是類似的情況，2018年到2022年，都是3萬(wàn)左右一平，絲毫不被上海全市的行情所影響。

表面看，房齡老、無(wú)學(xué)Q賣點(diǎn)是這些老公房的缺點(diǎn)，但本質(zhì)是因?yàn)?strong>老城板塊主要還是地緣客群在買。

板塊老，房子老，發(fā)展空間小，自然吸引不了市區(qū)就業(yè)的購(gòu)房者來(lái)買，而地緣客群的數(shù)量和購(gòu)買力實(shí)在有限，撐不起老城市場(chǎng)。

其實(shí)回顧過(guò)去這兩三年的行情，會(huì)發(fā)現(xiàn)上海樓市一直在輪動(dòng)：

2020年，學(xué)Q房火；

2021年，改善次新房火；

2022年，豪宅火。

這幾輪都沒(méi)輪到的話，不好意思，這房子的漲幅就是偏低的。

考慮到2017-2019年上海房?jī)r(jià)還跌了10%，很容易就造成五年不漲的情況。

那么接下來(lái)，這些房子會(huì)怎么走？

對(duì)于遠(yuǎn)郊次新、市區(qū)老破大、郊區(qū)老城這三類房子，我們的建議是：

一、如果還沒(méi)買，又在看這類房子的，建議要慎重。

具體原因，上文已寫得比較清楚，不再贅述。

二、如果買的比較早，也有置換的能力，還是盡量換更優(yōu)質(zhì)的房子。

賣掉后分?jǐn)?shù)高的，就可以多看看新房；積分較低的，就看看地段更核心、房齡更新的房子。

三、如果五年內(nèi)才買，而且自住需求得到滿足的，其實(shí)不妨先等等看。

首先，短期置換的摩擦成本太高，一賣一買所損失的費(fèi)用可能比漲幅差異要大不少；

其次，目前上海樓市處于一個(gè)平臺(tái)期，未來(lái)不同產(chǎn)品的走向也有可能和過(guò)去五年不同，如果繼續(xù)住著沒(méi)問(wèn)題的話，不如觀望下，等行情明晰了再?zèng)Q定。

大家如果想要在上海買房或是有任何買房方面的疑問(wèn)，請(qǐng)私信我，回復(fù)666，送你價(jià)值百萬(wàn)的《上海買房寶典》。