作者/羅京編輯/封成本文圖片均來源于網(wǎng)絡(luò)古有同床異夢，今有同灣異夢。在深圳羅湖和香港沙嶺間，只隔著一條30米寬的深圳河，但在河的兩岸卻上演著風(fēng)格迥異的人間悲歡。河的北岸是深圳市羅湖區(qū)的繁華中心商業(yè)區(qū)，有學(xué)校、商場、酒店、寫字樓等大量基礎(chǔ)設(shè)施

作者 / 羅京編輯 / 封成

本文圖片均來源于網(wǎng)絡(luò)

古有同床異夢，今有同灣異夢。

在深圳羅湖和香港沙嶺間，只隔著一條30米寬的深圳河，但在河的兩岸卻上演著風(fēng)格迥異的人間悲歡。

河的北岸是深圳市羅湖區(qū)的繁華中心商業(yè)區(qū)，有學(xué)校、商場、酒店、寫字樓等大量基礎(chǔ)設(shè)施，鱗次櫛比，每天都有許多人在這片土地上生活起居；

而對岸卻是一大片殯葬用地，據(jù)香港文匯報新聞報道，港府欲在沙嶺興建集殯儀館、火葬場和骨灰龕于一地，提供一條龍服務(wù)的“超級殯葬城”，預(yù)計可提供逾20萬個骨灰龕位。

“推開窗戶看到的將是一片墳場”，居住在羅湖村的王先生表示，“心里肯定瘆得慌”。

超級殯葬城的計劃受到深港兩地大量居民的反對，就連香港議員也提出反對，一致認為沙嶺片區(qū)應(yīng)該重新規(guī)劃。

畢竟在“粵港澳大灣區(qū)”合作背景下，沙嶺很可能從一個荒無人煙的“郊區(qū)”變成溝通兩地經(jīng)濟發(fā)展的黃金地段。

事實上，香港大興土木建設(shè)“超級殯葬城”實屬無奈之舉，因為香港的殯葬土地已經(jīng)供不應(yīng)求。

2017年，香港有約4.5萬人過世，其中約4.2萬人火化，需要4萬多個龕位。然而，從2010年到2020年，七年間就只增加了3000多個龕位，短缺程度可想而知。

而香港政府管理的骨灰安置所只有8處，如今有不少已近乎滿員，據(jù)港媒香港01調(diào)查，香港公營龕位的輪候時間是4年2個月。

由于政府骨灰龕收費低廉，一個骨灰龕位的收費在2800至4000港元，一經(jīng)出售，可永久存放，所以許多人愿意排隊等待公營龕位。

這就催生了香港獨特的“陰間生意”——骨灰暫存所“長生店”。香港“長生店”本是售賣棺材、其他殯儀用品，并提供殯儀服務(wù)的店鋪，但由于龕位不足，骨灰無處存放，所以長生店還提供著暫存骨灰的服務(wù)，類似于“租房”，一天一格收10港幣。

香港殯儀商會永遠會長吳耀棠稱，其經(jīng)營的“長生店”目前暫存近千個先人骨灰，一般而言，都會存放約800個骨灰盒。

嚴重的供需錯配更推動私營骨灰龕位價格高漲。目前香港共有6個合法的私營骨灰安置所，但是只有4個可以公開出售龕位：沙田寶福山、粉嶺龍山寺、屯門思親公園、屯門善緣，價格在17萬-57萬，讓普通人卻步。

不僅是在香港，在內(nèi)地北上廣深等人口稠密、用地緊張的城市，墓地售價也已超過10萬元，每平方米的價格比房產(chǎn)還貴，不少人開始跑到城市周邊購買墓地，擠出效應(yīng)明顯。

很多觀點開始將買墓地比作買房子，但兩者真的相似嗎？人口轉(zhuǎn)型、老齡化加劇的社會，會帶來什么樣的企業(yè)？

01 殯葬業(yè)的藍海

今天上午，第七次全國人口普查公布結(jié)果，我國人口紅利仍存，但老齡化和少子化的問題正日益加劇。

早在4月中旬央行走紅的那篇論文中，就明確提出“我國要認清人口形勢已經(jīng)改變，要認識到人口紅利當(dāng)時用得舒服，事后是需要償還的負債”。

將“人口紅利”視之為“人口借貸”的觀點，是由英國著名人口學(xué)家保羅·莫蘭在《 人口浪潮：人口變遷如何塑造現(xiàn)代世界 》一書中提出：

人在18歲之前算是一種需要被不斷投資的社會資源；18歲-65歲則是能夠產(chǎn)生豐厚的社會收益的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；但到65歲后，人口紅利則因為老化不可避免地變成人口負擔(dān)，此時的人喪失大部分的社會效益，反而需要長期不斷的社會扶助。

伴隨著建國后第一波“嬰兒潮”的人走到生命終期，第二波嬰兒潮（60、70年代出生）開始進入集中退休期；第三波嬰兒潮的80后將超過35-40歲，即逐漸失去“黃金生育年齡”，加上90后生育意愿不高，中國在未來5-10年內(nèi)，將迎來人口轉(zhuǎn)型的拐點。

按照全國第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，0-14歲人口為25338萬人，占17.95%；15-59歲人口為89438萬人，占63.35%；60歲及以上人口為26402萬人，占18.70%(其中，65歲及以上人口為19064萬人，占13.50%)。

與2010年相比，0-14歲、15-59歲、60歲及以上人口的比重分別上升1.35個百分點、下降6.79個百分點、上升5.44個百分點，人口老齡化程度進一步加深，未來一段時期將持續(xù)面臨人口長期均衡發(fā)展的壓力。

當(dāng)老齡人口占比不斷增加時，我國死亡人口也將持續(xù)攀升。自2006年以來，我國每年大約有50%死亡人口會選擇火葬，其余選擇地葬、海葬、生態(tài)葬等方式。

火葬需求主要來自城鎮(zhèn)居民，像上海這樣經(jīng)濟高度發(fā)達城市，早已經(jīng)實現(xiàn)100%火化率，只有大量農(nóng)村居民還是以地葬為主。

目前我國城鎮(zhèn)人口占比達63.89%，與2010年相比，增加23642萬人，比重上升14.21個百分點。

伴隨城鎮(zhèn)化的推進，城市用地愈發(fā)緊張，火葬能有效控制殯葬用地面積，火葬需求也逐漸提升，同時在政策層面也積極推動居民選擇火葬。

早在2014年全國殯葬工作會議上，民政部就已經(jīng)提出“到2020年，要使全國火化率達到或接近100%”的目標(biāo)，但就目前推行情況來看，還存在明顯差距。

火化后的骨灰一般保存在公墓之中我國公墓主要分為兩大類別：公益性和經(jīng)營性。公益性公墓是指不以營利為目的，為民眾提供骨灰或遺體安葬的社會公共設(shè)施，而經(jīng)營性則是實行有償服務(wù)的公共墓地。

原本公益性公墓只被允許在農(nóng)村建設(shè)，在民政部1992年發(fā)布的公墓管理暫行辦法中，公益性公墓是為農(nóng)村村民提供安葬場所，經(jīng)營性公墓為城市居民提供安葬場所 。隨著城市化不斷推進，農(nóng)村人口涌入城市，城市也開始修建公益性公墓。

2017年，民政部就曾發(fā)布《城市公益性公墓建設(shè)標(biāo)準》，城市居民公益性公墓算是政府為居民殯葬需求兜底，但不是無限兜底。指引還明確指出“城市公益性公墓中墓穴安葬數(shù)量，不宜高于骨灰安置總量的40％”。換言之，至少有60%的城鎮(zhèn)逝者須進入經(jīng)營性公墓。

此外，公益性公墓對面積大小也有嚴格要求，“安葬骨灰的獨立墓位占地面積不得超過0.5平方米，合葬墓位的占地面積不得超過0.8平方米”。

說白了，公益性公墓作為政府補貼事業(yè)，不會享有什么“特殊”。

秉承著“節(jié)約土地”的理念，千篇一律的墓地只是滿足逝者存放骨灰的基本需求，更適合家庭收入中下的居民。

而對有消費能力，追求死后能得到更好環(huán)境、更體面、更風(fēng)光的墓地的人而言，經(jīng)營性墓地就是更好的選擇。

目前市場上已經(jīng)涌現(xiàn)許多定制墓、藝術(shù)墓、成品墓等具有鮮明差異、能滿足不同消費層次需求的墓地。

與此同時，人們也愿意為個性化墓地支付較高的價格。據(jù)人壽保險機構(gòu)SunLife的一份全球喪葬費用調(diào)查報告顯示，中國平均喪葬費用約37375元，約占年平均工資的45.4%，占比排名世界第二，次于日本的68.3%，其余國家或地區(qū)喪葬費用占年平均工資的比例均不足20%。

因此，在老齡化加劇、城鎮(zhèn)化推進的背景下，未來火化人數(shù)和火化率會不斷上漲，疊加居民消費能力提升以及公益性公墓難以滿足個性需求，共同為殯葬業(yè)提供未來增長空間。

02 剛需驅(qū)動漲價，高價墓地頻現(xiàn)

殯葬擁有著高確定性且廣闊的市場前景，但由于行業(yè)監(jiān)管嚴格、進入壁壘高等因素，行業(yè)新入局玩家少。

目前僅有殯葬業(yè)中殯儀服務(wù)和墓園服務(wù)對商業(yè)企業(yè)開放，遺體火化還由政府機構(gòu)主導(dǎo)。此外，各個地區(qū)對殯葬土地供應(yīng)量也維持在相對固定的水平。

2016年，南京市政府公布“南京市殯葬設(shè)施專項規(guī)劃（2015-2030）”，該規(guī)劃從落葬人口、平均每穴占地面積指標(biāo)、葬式結(jié)構(gòu)比例三個方面，預(yù)測出未來15年南京市殯葬設(shè)施總需求新增用地65.11公頃。

也就是說，各地政府會參考各地實際情況，包括年死亡人數(shù)、居民年齡結(jié)構(gòu)、平均壽命等因素，對未來可能用的殯葬用地面積做提前規(guī)劃，但在該規(guī)劃基本滿足需求的時間跨度里，該城市很難再釋放新的殯葬土地。

有限的土地供應(yīng)疊加對墓穴的需求不斷增加，加劇了墓價的高漲，且預(yù)期持續(xù)上漲。同時也讓新入行公司難以參與殯葬業(yè)務(wù)，更遑論在一線及二線城市黃金地段取得大面積的土地，尤其如上海等成熟的地區(qū)。

在上海等高度城市化的地區(qū)，人口稠密、經(jīng)濟發(fā)達，墓地早已供不應(yīng)求，單位價格飆漲。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的《2020年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，70城中僅有21城新房價格同比漲幅超過5%，顯然，墓地價格漲幅已經(jīng)超過大多數(shù)城市的房價漲幅。

作為殯葬行業(yè)第一股，福壽園在1994年進軍殯葬服務(wù)領(lǐng)域，于2013年在香港上市。據(jù)福壽園2020年報，公司主營業(yè)務(wù)收入穩(wěn)步上升，同比增長2.3%，達到18.92億元，凈利潤實現(xiàn)6.2億，較2019年上漲7.2%。

報告期內(nèi)，福壽園墓穴銷售服務(wù)收益較上年度增加了2億元，同比增長1.4%， “其中銷售數(shù)量減少456座（約3.4%），平均銷售單價增加約5%”，就算在疫情期間少辦紅白事，也不妨礙墓穴的漲價。

根據(jù)公司各年度財報，2016-2020年墓穴的平均售價已8萬多元逐步上升至10.77萬元。

不斷漲價的墓地像極了當(dāng)年不斷上漲的房價，尤其在超一線城市里，墓地焦慮愈發(fā)嚴重。

《北京日報》記者曾采訪過一家大型殯葬公司的負責(zé)人，對方稱：“像北京或者上海這樣的城市，墓地售價已經(jīng)超過10萬元。每平方米的價格比房產(chǎn)還貴。在最受歡迎的天壽公墓，最貴的墓地大約要100萬人民幣?！?/p>

因為價格太高，墓地行業(yè)擠出效應(yīng)明顯。一些北京人也開始選擇到周邊河北省的墓地安葬，甚至有地方陵園聲稱，和銀行聯(lián)合推出“墓地按揭貸”金融服務(wù)項目，項目最高可貸款20萬元，貸款期限可達10年，結(jié)果被央視痛批。

生前買不起房，死后住不起墓，不少人將“墳地產(chǎn)”冠在殯葬公司頭上。

03 此“房企”非彼“房企”

乍一看，買墓穴跟買房子相差不大，同樣都是買住所，對消費者而言，墓穴價格不斷走高，為自己死后尋找一個合適的地方，涉及墓園地段、風(fēng)水、環(huán)境、價位等等，跟買房考慮的因素有很大可比性。

然而對于墓地商和房地產(chǎn)商而言，兩者差異非常大，參考兩類企業(yè)的招股書和年報可知，以福壽園為代表的墓穴企業(yè)自稱為“殯葬服務(wù)商”，而非“墓地開發(fā)商”，首要區(qū)別就在土地使用權(quán)上。

在福壽園招股書中，明確指出墓地服務(wù)銷售合同只涉及骨灰保管，并不包含土地使用權(quán)，土地使用權(quán)依舊歸屬公司（福壽園），墓穴的使用權(quán)也不得轉(zhuǎn)讓。

而對于房企來說，其從政府手中購得的土地50-70年使用權(quán)，會隨著房屋銷售一起轉(zhuǎn)移至購房者手中。以毛坯房為例，全國各個城市的房屋建安成本多介于800-3000元/每平米，而房價卻依照不同地域差距很大，高出的溢價是購買房子腳下那片土地。

在簽訂墓穴銷售合同時，購買者需要一次性預(yù)繳10-20年的墓穴使用費，合約到期不續(xù)費的話，福壽園有權(quán)處置墓穴里的骨灰，并將騰出的墓穴重新利用。

土地使用權(quán)歸屬上的差異又造成兩類企業(yè)的盈利模式也相差甚遠。從代表企業(yè)福壽園和萬科A的關(guān)鍵財務(wù)指標(biāo)ROE看，福壽園與萬科A差距較大，福壽園2018-2020年ROE均值為13.92%，萬科A則達到21.94%，兩者相差近10%。

細看發(fā)現(xiàn)，兩家在凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、權(quán)益乘數(shù)等方面各有高低。

權(quán)益乘數(shù)反映了企業(yè)財務(wù)杠桿的大小，權(quán)益乘數(shù)越大，說明股東投入的資本在資產(chǎn)中所占的比重越小，財務(wù)杠桿越大。一向以高杠桿經(jīng)營模式為主的房產(chǎn)商，近幾年的資產(chǎn)負債率維持在80%上下。

與之相比，墓地公司的資產(chǎn)負債率只有20～30%，據(jù)福壽園招股書透露，公司一般以貨幣現(xiàn)金或自籌資金來購買墓園資產(chǎn)。2018-2019年公司賬面現(xiàn)金高達總資產(chǎn)三分之一，公司自身造血能力強，無需大舉外債就行維持購地、并購等經(jīng)營活動。

兩家企業(yè)同樣是向政府“買地”，上繳土地出讓金，為何會產(chǎn)生如此大的差異？

原因在于獲取方式的不同。土地獲取方式包括出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓、股東投資入股以及其他，而獲取方式又與土地用途關(guān)系極大。

據(jù)福壽園招股書，殯葬用地是必須先經(jīng)相關(guān)政府部門劃分做墓園開發(fā)后，墓園經(jīng)營者才可向相關(guān)地方政府部門收購，且由于該等政府部門已就特定期間內(nèi)可劃作殯葬用地的土地設(shè)定固定配額，所以土地供應(yīng)量有限。

在2001年政府將商業(yè)墓園開發(fā)土地剔除劃撥土地用途前，上海福壽園的土地獲取方式還是劃撥，劃撥得到的土地沒有明確使用期限，且無須支付地價而可使用土地（但需交納征用補償安置費）。

此后，福壽園獲取土地的方式變?yōu)橐耘诔鲎尀橹?，包括河南、山東、合肥等墓園土地都需要向當(dāng)?shù)卣Ц抖~的土地出讓金，并規(guī)定土地使用年限20~50年。

只有錦州市帽山安陵一處土地是部分劃撥、部分租賃，租賃和批授相似，也需向土地所有者（當(dāng)?shù)卣├U納租金。

就算如此，福壽園獲地成本依舊非常低廉，在河南福壽園區(qū)內(nèi)，每平方土地成本僅44元；而單位成本最高的海港福壽園（位于上海浦東新區(qū)），也不過562元/平方米。

相比之下，房企拿地模式多為拍賣、掛牌、協(xié)議出讓等，公開競價、價高者得的模式無疑在助推土地價格上漲。

根據(jù)2019年各大房企半年報，綠城中國的土地成本已上漲至12000~14000元/m^2，而最低的成本也要2000元/m^2。

地價高企導(dǎo)致土地成本占總開發(fā)成本的比重也不斷上升，由2016年的14%逐步上升至2020年近40%。而由于福壽園的大部分土地很久之前購入，土地成本很低，只占墓地總成本的9%。

在過去的9年內(nèi)，福壽園進行大量跨地域并購活動，從原來的8大戰(zhàn)略性重點城市，擴張至全國16個省份，北至內(nèi)蒙古、南達廣西、西起甘肅，東延整個經(jīng)濟帶（除了廣東）。然而福壽園土地成本依舊維持很低水平，甚至在攤銷后不斷下降，從2010年的216萬下降至2020年119萬元。

此外，頻繁的并購也未給福壽園帶來現(xiàn)金流壓力。公司通過走高定價、高毛利的路線，保證經(jīng)營性現(xiàn)金流蒸蒸日上，2013-2020年福壽園現(xiàn)金流量凈額年均增長速度為22%，從1.62億穩(wěn)步上漲至8.22億。

房地產(chǎn)商的“囤地待漲”是政府嚴格打擊的行為，而對墓地經(jīng)營者來說，則需另當(dāng)別論，某種意義上看，墓地開發(fā)商不得不進行“捂地”。

這是因為墓地的銷售和需求存在嚴重的供求錯配關(guān)系。

由于劃作墓地用途的土地是由政府規(guī)定且在一定期間內(nèi)額定供應(yīng)，同時又規(guī)定需求端——墓地購買者必須年齡超過70或80歲才能買、重病才能買、一人去世提前預(yù)留其他家庭成員墓穴才能買等等限制條件。

簡單地說，就是墓地經(jīng)營者一次性拿到大量土地后，只有一小部分因購買者符合資格而可售出，大部分被迫處于“閑置待售”狀態(tài)（即“捂地”）。

這部分待開發(fā)的墓地價格，未來還將隨著市場供求關(guān)系、宏觀經(jīng)濟表現(xiàn)、通貨膨脹等等因素而被重新定價，且大概率繼續(xù)走高。

因此，福壽園并不急于一時地去開發(fā)已經(jīng)拿到手的土地，相反先置之不理。“我們在購買土地後不會立刻將墓園的全部可用地區(qū)開發(fā)為不同類別墓地”（招股書第176頁），而一旦墓地使用權(quán)到期，福壽園只要通過適當(dāng)續(xù)費就可繼續(xù)使用，而不予通過的可能性是“微乎其微”(招股書第164頁)。

一面是成本固定不變且非常低廉，一面是售價持續(xù)上漲，福壽園能有8成毛利的原因也浮出水面。

反觀房企為降杠，勢必要降低資產(chǎn)負債率，多靠自身業(yè)務(wù)造血 ，那只能多賣房、多銷售。從去年至今，房產(chǎn)商為能促進銷量，開始大舉打折，除個別房企外，整體普遍在9折左右。

包括發(fā)放優(yōu)惠券抵扣房款、在認籌開盤等時間節(jié)點讓利折扣、推出特價房、在項目清尾時提供折扣加速去化等四種方式成為房企讓利、沖擊銷量的營銷手段。

現(xiàn)階段，福壽園的近三年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率呈下降趨勢，但在未來會迎來顯著提升。

公司自上市后并購頻繁，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分母不斷擴大，而同時銷售收入?yún)s維持相對穩(wěn)定的增長。但隨著時間推移，被“捂住的土地”需求漸漸釋放，銷售額就會增加。

以公司購買100單位的土地為例，所支付價格全部計入當(dāng)期成本，作為分母的總資產(chǎn)也跟隨擴大，但由于限購條件，當(dāng)年只售出10單位土地，只有這10單位的銷售收入計入分子。隨后每年都售出10單位，分子不斷變大，但分母卻保持不變，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率會不斷提高。

所以當(dāng)下，即便福壽園享有高凈利率，ROE看起來還比較低。但隨著時間推進，老齡化下社會結(jié)構(gòu)與消費風(fēng)向?qū)a(chǎn)生新變化。

以往受益于人口紅利的企業(yè)將讓位給受益于人口轉(zhuǎn)型的企業(yè)，其中圍繞老年人的需求性的相關(guān)護理、殯葬等消費行業(yè)的市場空間會逐步擴大，產(chǎn)業(yè)孕育的投資機會也不容忽視。

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10. 暴利墳地產(chǎn)吊打房企：賣墓地毛利率88%碾壓萬科恒大！_殯葬 (sohu.com)

11. 2020年中國房地產(chǎn)總結(jié)與展望 | 營銷篇|房源|購房者|分銷|拓客|特價房_網(wǎng)易訂閱 (163.com)