寫(xiě)字樓租金指數(shù)運(yùn)行分析根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫(xiě)字樓租金指數(shù)對(duì)全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2022年一季度，全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓平均租金為4.76元/平方米/天，環(huán)比下跌0.06%。從不同商圈表現(xiàn)來(lái)看，一季度寫(xiě)字樓租金

寫(xiě)字樓租金指數(shù)運(yùn)行分析

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫(xiě)字樓租金指數(shù)對(duì)全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2022年一季度，全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓平均租金為4.76元/平方米/天，環(huán)比下跌0.06%。從不同商圈表現(xiàn)來(lái)看，一季度寫(xiě)字樓租金環(huán)比上漲的商圈占26.2%，租金環(huán)比下跌的商圈占70%，3.8%的商圈租金環(huán)比持平。

從行業(yè)宏觀環(huán)境來(lái)看，2022年一季度我國(guó)經(jīng)濟(jì)延續(xù)恢復(fù)發(fā)展態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，GDP同比增長(zhǎng)4.8%，比2021年四季度環(huán)比增長(zhǎng)1.3%，經(jīng)濟(jì)下行壓力仍較大。從三大需求來(lái)看，外貿(mào)進(jìn)出口延續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭；疫情對(duì)消費(fèi)的沖擊持續(xù)顯現(xiàn)；固定資產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。從服務(wù)業(yè)運(yùn)行情況來(lái)看，疫情對(duì)服務(wù)業(yè)沖擊明顯，一季度，全國(guó)服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比增長(zhǎng)2.5%，其中3月同比下降0.9%；服務(wù)業(yè)景氣度回落，3月，服務(wù)業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)為46.7%，較上月下降3.8個(gè)百分點(diǎn)。

整體來(lái)看，2022年一季度，在經(jīng)濟(jì)下行壓力加劇、春節(jié)假期、國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市疫情多點(diǎn)暴發(fā)等多重因素影響下，部分城市寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)活躍度有所回落，但重點(diǎn)城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行仍處于穩(wěn)定區(qū)間，為寫(xiě)字樓市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行提供了有力支撐，寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金環(huán)比小幅下跌0.06%。

▍租金變動(dòng)：2022年一季度重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比下跌0.06%

圖：2019年二季度—2022年一季度全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓平均租金及環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

根據(jù)全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2022年一季度，全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓平均租金為4.76元/平方米/天，環(huán)比下跌0.06%。近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)步入高質(zhì)量發(fā)展階段，經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，寫(xiě)字樓市場(chǎng)也隨之進(jìn)入新一輪調(diào)整期。同時(shí)，部分城市寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量持續(xù)增加，但需求端增長(zhǎng)乏力，導(dǎo)致市場(chǎng)長(zhǎng)期供大于求。自2019年三季度以來(lái)，重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓平均租金連續(xù)六個(gè)季度環(huán)比下跌。特別是2020年初以來(lái)新冠肺炎疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成明顯沖擊，寫(xiě)字樓租金下行壓力持續(xù)加劇。2021年下半年以來(lái)，重點(diǎn)城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇帶動(dòng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)有所企穩(wěn)，寫(xiě)字樓租金連續(xù)兩個(gè)季度環(huán)比上漲。2022年一季度，經(jīng)濟(jì)下行壓力加劇、春節(jié)假期、全國(guó)疫情散點(diǎn)暴發(fā)等多重因素對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)再次造成負(fù)面影響，多個(gè)城市寫(xiě)字樓租金出現(xiàn)回落。

▍商圈表現(xiàn)：26.2%的樣本商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比上漲，北京麗澤、上海南京西路等商圈漲幅靠前

2022年一季度，一線城市樣本中38.9%的商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比上漲，61.1%的商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比下跌。二線城市樣本中共有15.9%的樣本商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比上漲，77.3%的商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比下跌，6.8%的商圈寫(xiě)字樓租金與上期持平。總體而言，重點(diǎn)城市商圈租金表現(xiàn)分化，其中，以證券、銀行、保險(xiǎn)等為代表的金融行業(yè)擴(kuò)租需求相對(duì)旺盛，帶動(dòng)相關(guān)商圈租金表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)??；而受政策監(jiān)管強(qiáng)化等因素影響，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)企業(yè)租賃需求有所回落，部分以互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)為主要租戶的商圈租金表現(xiàn)相對(duì)走弱。

圖：2022年一季度寫(xiě)字樓租金環(huán)比漲跌幅較大的商圈

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

2022年一季度，26.2%的商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比出現(xiàn)上漲。其中，北京麗澤、北京科技園區(qū)商圈漲幅排名前兩位，分別為1.66%、0.5%；上海南京西路、杭州武林、成都人民南路等19個(gè)商圈漲幅在0.5%以內(nèi)。

與此同時(shí)，70%的商圈寫(xiě)字樓租金出現(xiàn)下跌。其中，武漢金融港商圈跌幅最大，為0.45%，武漢武昌中心、北京上地、廣州珠江新城等6個(gè)商圈租金環(huán)比跌幅在0.3%（含）—0.45%之間；重慶解放碑、杭州申花、北京中關(guān)村等40個(gè)商圈租金環(huán)比跌幅在0.1%（含）—0.3%之間，北京CBD、深圳寶安中心區(qū)、重慶楊家坪等9個(gè)商圈租金環(huán)比跌幅在0.1%以內(nèi)。

▍租金趨勢(shì)：二季度受新增供應(yīng)項(xiàng)目集中入市等多重因素影響，部分城市租金水平仍將承壓

2022年一季度，在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)日益嚴(yán)峻的形勢(shì)下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，重點(diǎn)城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)復(fù)蘇為寫(xiě)字樓市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行奠定了基礎(chǔ)，但春節(jié)假期、國(guó)內(nèi)疫情散點(diǎn)暴發(fā)等因素對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)造成了一定的負(fù)面影響。在此背景下，一季度重點(diǎn)城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)活躍度較2021年四季度有所回落，寫(xiě)字樓租金指數(shù)監(jiān)測(cè)的全國(guó)15個(gè)重點(diǎn)城市寫(xiě)字樓平均租金環(huán)比小幅下跌。

展望未來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的基本面沒(méi)有發(fā)生變化，在我國(guó)統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成效持續(xù)顯現(xiàn)的大背景下，穩(wěn)步復(fù)蘇的國(guó)民經(jīng)濟(jì)將對(duì)重點(diǎn)城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)形成有力支撐。但短期內(nèi)，考慮到疫情反復(fù)、經(jīng)濟(jì)下行壓力以及多個(gè)城市新增供應(yīng)入市等因素，未來(lái)部分城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)面臨供大于求的局面，寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金或?qū)⒊掷m(xù)面臨下行壓力。

重點(diǎn)城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)

▍供需趨勢(shì)：城市間寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求分化，金融行業(yè)相關(guān)企業(yè)需求旺盛

1）總建筑面積：一線城市甲級(jí)寫(xiě)字樓總建面占15城總體比重超五成，二線城市存量差異明顯

圖：2022年一季度重點(diǎn)城市甲級(jí)寫(xiě)字樓總建筑面積

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至2022年一季度，一線城市甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目總建筑面積共17611萬(wàn)平方米，占15個(gè)重點(diǎn)城市甲級(jí)寫(xiě)字樓總量的54%，存量較多；二線代表城市甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目總建筑面積共14999萬(wàn)平方米，占重點(diǎn)城市總量的46%。同時(shí)，二線內(nèi)部不同城市存量呈現(xiàn)明顯分化，成都、杭州、武漢總量在2000萬(wàn)平方米以上，重慶、南京、長(zhǎng)沙在1000—2000萬(wàn)平方米之間，天津、青島、蘇州、南昌在1000萬(wàn)平方米以內(nèi)。

2）空置率：一季度代表城市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率五漲三跌，北京、天津、杭州空置率小幅下降

圖：2021年一季度—2022年一季度代表城市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

2022年一季度，代表城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率呈現(xiàn)明顯分化。在空置率上升的城市中，廣州受新增供應(yīng)項(xiàng)目集中入市影響，空置率較上季度上升1.6個(gè)百分點(diǎn)至10.2%，但空置率在代表城市中仍處于最低水平；武漢、深圳、成都、重慶甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率均有不同程度上升。在空置率下降的城市中，北京金融企業(yè)持續(xù)擴(kuò)張，租賃需求穩(wěn)定增長(zhǎng)，整體空置率回落至14.3%，較上季度下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。天津在市場(chǎng)無(wú)新增項(xiàng)目入市的情況下，市場(chǎng)租賃需求穩(wěn)定，持續(xù)消化庫(kù)存，空置率為32.1%，較上季度下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。

▍租戶結(jié)構(gòu)：批發(fā)和零售業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)構(gòu)成寫(xiě)字樓租戶行業(yè)主體

圖：2022年一季度一線城市寫(xiě)字樓在租租戶結(jié)構(gòu)

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

從租戶行業(yè)占比來(lái)看，批發(fā)和零售業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)是寫(xiě)字樓租戶數(shù)量最多的三個(gè)行業(yè)，但具體分布在各城市間存在明顯差異。其中，北京科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)成為租戶占比超三成，明顯高于其他一線城市；上海和深圳租戶結(jié)構(gòu)相似，批發(fā)和零售業(yè)租戶數(shù)量占比均超三成；廣州科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)等三個(gè)行業(yè)占比相對(duì)接近，均在兩成左右。

表：2022年一季度二線代表城市寫(xiě)字樓在租租戶結(jié)構(gòu)分析

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

從寫(xiě)字樓租戶最多的行業(yè)比重來(lái)看，各城市前五大行業(yè)占比之和均在70%—80%之間，其中所有城市租戶數(shù)量最多的行業(yè)占比均在兩成以上。具體來(lái)看，批發(fā)和零售業(yè)在杭州、南京、蘇州、重慶、青島等5個(gè)城市租戶數(shù)量最多；租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)在南昌、成都、武漢、長(zhǎng)沙等4個(gè)城市租戶數(shù)量最多。而作為京津石高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶中心城市，天津的科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)成為全市租戶數(shù)量占比最高的行業(yè)，也是十個(gè)二線代表城市中該行業(yè)租戶占比唯一超過(guò)20%的城市。

▍大宗交易：寫(xiě)字樓物業(yè)成交金額有所回落，外資買(mǎi)家投資規(guī)模有所提升

表：2022年一季度15個(gè)重點(diǎn)城市部分大宗交易成交案例（成交總價(jià)>10億元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

2022年一季度，寫(xiě)字樓租金指數(shù)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的15個(gè)城市共監(jiān)測(cè)到已成交大宗交易32宗，較上季度減少6宗；成交金額合計(jì)191.6億元，環(huán)比下降23%。從城市梯隊(duì)來(lái)看，一線城市成交金額179.3億元，占比超9成，其中上海是大宗交易成交規(guī)模最大的城市，成交金額達(dá)134.4億元；北京、廣州、深圳分別為21.7億元、18.4億元、4.8億元。二線城市成交金額12.3億元，其中蘇州成交金額相對(duì)較大，為7.0億元；重慶、長(zhǎng)沙分別為4.8億元、0.5億元。從成交項(xiàng)目來(lái)看，2022年一季度15個(gè)重點(diǎn)城市監(jiān)測(cè)到多筆金額較大的大宗交易案例，如上海地產(chǎn)集團(tuán)45億元收購(gòu)上海外灘茂悅大酒店；希慎興業(yè)有限公司35億元收購(gòu)世紀(jì)盛薈廣場(chǎng)。

圖：2022年一季度重點(diǎn)城市大宗交易成交金額（按物業(yè)類型、買(mǎi)家類型分）

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

從物業(yè)類型來(lái)看，寫(xiě)字樓成交金額占比最大，為42%，較上季度回落18個(gè)百分點(diǎn)；酒店、綜合體、工業(yè)、商業(yè)等物業(yè)成交金額占比均在25%以下。從買(mǎi)家類型看，內(nèi)資買(mǎi)家投資規(guī)模最大，成交金額占比超七成，較上季度回落6個(gè)百分點(diǎn)；外資買(mǎi)家投資規(guī)模有所上升，成交金額占比為19%，較上季度上升7個(gè)百分點(diǎn)。

綜合來(lái)看，2022年一季度，受春節(jié)假期、疫情暴發(fā)、經(jīng)濟(jì)下行壓力加劇等多重因素影響，重點(diǎn)城市寫(xiě)字樓大宗交易整體投資規(guī)模有所回落。展望二季度，在目前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)日益嚴(yán)峻的背景下，部分企業(yè)或因發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整而選擇出售物業(yè)以獲得現(xiàn)金流，進(jìn)而帶動(dòng)大宗交易市場(chǎng)可售物業(yè)數(shù)量增加，其中核心商圈的寫(xiě)字樓物業(yè)憑借穩(wěn)定的租金收益有望繼續(xù)成為熱門(mén)的投資標(biāo)的，預(yù)計(jì)二季度寫(xiě)字樓大宗交易成交數(shù)量和規(guī)模較一季度或?qū)⒂兴厣?/p>