這是“武漢房姐”帶你賺錢的第4年，關(guān)注武漢房姐，成為最會買房的人。以下為“武漢房姐”微信公眾號粉絲問答精選提問提問：你好房姐，我想約您一個小時的時間進(jìn)行具體的電話咨詢，需要多少費用呢。另外，我想了解下廣州現(xiàn)在合景泰富集團(tuán)開發(fā)的珠光金融城一號

這是“武漢房姐”帶你賺錢的第4年，關(guān)注武漢房姐，成為最會買房的人。

以下為“武漢房姐”微信公眾號粉絲問答精選提問

提問：你好房姐，我想約您一個小時的時間進(jìn)行具體的電話咨詢，需要多少費用呢。另外，我想了解下廣州現(xiàn)在合景泰富集團(tuán)開發(fā)的珠光金融城一號的樓王單位是否有投資價值，我估摸著一套應(yīng)該在六千萬左右。我追求十年級別回頭看，百分之十的年化收益即可。

回答：你好，感謝超大額付費！先說說廣州的發(fā)展，其實是遵循幾個大原則的：

1、1980-2000年左右，是以第一中軸線來發(fā)展的，越秀公園、中山紀(jì)念堂、海珠廣場、環(huán)市東、淘金這幾個地方

2、第二階段是2000-2020年，也就是過去20年最風(fēng)光無比的天河商務(wù)區(qū)，以天河北、珠江新城這兩個地方的CBD商務(wù)區(qū)為核心以及延伸出來的區(qū)域

3、第三個階段，也即未來2020-2030年，一定是以金融城-魚珠-琶洲萬勝圍為鐵三角的第三中軸線，珠江順江東下，在萬勝圍、金融城、魚珠這個地方會爆發(fā)出更大的力量

4、臻楹名鑄住宅賣到18-20萬起，珠光的金融城壹號平層賣到10萬+，大平層賣到15萬+，還有深圳過來的鵬潤地產(chǎn)在隔壁魔肩擦掌，躍躍欲試，加上未來車陂南隧道-魚琶隧道的開通等等，這個板塊的產(chǎn)業(yè)將一飛沖天

5、房產(chǎn)投資，一切以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向，在產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上來展開，再結(jié)合者總價約束、樓齡、產(chǎn)品力等維度，一切的脈絡(luò)那么清晰無比。

金融城板塊的投資順序：核心西區(qū)=核心東區(qū)（起步區(qū)）＞擴(kuò)展區(qū)＞外圍區(qū)

目前可以選擇的樓盤有：江源半島、美林海岸、駿景花園、佳兆業(yè)壹號、蘭亭盛薈、美林湖花園等。

珠光金融城壹號、保利魚珠港、金融城綠地中心這幾個產(chǎn)品也都還不錯，但是他們的定位是賣給沒有購房資格的有錢人，站在投資的角度，回報率不如分別買入幾套改善住宅。珠光金融城壹號一套房傭金200萬，廣州土豪收割機(jī)。

我一般不推薦公寓和商業(yè)住宅，但不完全否定這類產(chǎn)品。畢竟和很多城市比起來，一線城市的公寓會安全很多，很多沒有資格的投資客會選擇公寓。那些對所有公寓“格殺勿論”的，是沒有理解這背后深層次的原因。高端公寓和普通公寓其實是兩種產(chǎn)品，一種空間上極盡奢華，一種鴿子籠居多，高端公寓多有稀缺景觀資源加持，核心地段，土豪用來消費自用的，所以具備圈層屬性。普通公寓呢，人們只是用來當(dāng)作一個跳板，最終還是為了升值，買入都是要拋出的，所以這兩者供求都有區(qū)別。公寓要漲只能等風(fēng)來，可是風(fēng)來了，公寓還是跑不過住宅。

入手之前要想清楚，你買房是為了什么？為了占位，還是賺錢? 如果只為了自住和圈層，那就去買。如果不是，就轉(zhuǎn)換思路，6000萬在廣州可以做的選擇太多了。

肆

追問：房姐你好，感謝你關(guān)于我金融城的提問，這里我希望我能夠稍微具體的介紹一下自己。我在兩三年前就向你提問過問題，資產(chǎn)十個億，流動資金四個億，如何投資房地產(chǎn)的問題，遺憾的是當(dāng)時水平精力都有限，沒有精力投入在房地產(chǎn)上?，F(xiàn)在打算專職投入到這一領(lǐng)域。

我是北京戶口，未在北京買房。廣州社保過了五年，在廣州匯悅臺擁有一套市值6500萬的房產(chǎn)，下面的目標(biāo)非常清晰，除了一套改善型住房以外，其他的都是堅定不移的選擇增值為目的的房屋購買?？捎脕硗度朐诜慨a(chǎn)上的資金有3億現(xiàn)金左右，每年生意上還能產(chǎn)生兩千萬左右專門用于還房貸的子彈，請問我這種情況下，該如何配置房產(chǎn)會比較合適，如果購買的話，是不是要用公司破限購（我所有話題都已經(jīng)翻完，現(xiàn)在處于執(zhí)行階段），關(guān)于住房改善方面，我現(xiàn)在匯悅臺的家只有200多平米。要考慮選擇一套新的房子居住。

廣州板塊，保利天悅的700平頂級豪宅（1.5億報價），金融城的豪宅，匯悅臺的豪宅，其他廣州位置的豪宅，如果選擇增值和改善同時滿足的情況下，選哪個更合適。

回答：你好，感謝再次大額贊賞！

我們詳細(xì)分析下廣州豪宅市場：就廣州而言，“云山珠水”當(dāng)中，跟珠水有關(guān)系的豪宅可能性遠(yuǎn)大于云山。豪宅分為城市中心區(qū)的物業(yè)（大平層+別墅），以及遠(yuǎn)郊有獨特景觀資源的物業(yè)（比如山景、比如海景、比如高爾夫）。

廣州豪宅的風(fēng)向標(biāo)是廣粵尊府和保利天悅，未來5-8年都是。未來豪宅的呈現(xiàn)出面積縮小化、客群年輕化、配套差異化這“三大”特征，廣州豪宅的總價標(biāo)準(zhǔn)1500萬起，戶型標(biāo)配是3+1房起，2梯2戶，從追求“多房間數(shù)”向“盡量少房間數(shù)”轉(zhuǎn)變，以及極致的追求公共空間。

產(chǎn)品的設(shè)計感，比如外立面、園林，這些元素的占比越來越高，言外之意就是豪宅的“樣子”越來越漂亮。廣州未來豪宅主要供應(yīng)區(qū)域為天河?xùn)|部+海珠東部+部分番禺，合景這個開發(fā)商的設(shè)計感是廣州開發(fā)商里面最好的，幾乎不帶之一。

廣州做豪宅最出色的兩個開發(fā)商，一個是中海，一個是保利。以前豪宅的面積起步為170-180平，現(xiàn)在標(biāo)準(zhǔn)變?yōu)?20-130平起，豪宅的客群是一個深不可測的群體，不是傳統(tǒng)意義上的客戶分類和客戶畫像，廣州未來領(lǐng)漲的一定是豪宅，一定是總價在1500-3000萬總價的小區(qū)和物業(yè)，一套中心區(qū)豪宅，勝過8套遠(yuǎn)郊的遠(yuǎn)大新，當(dāng)然也勝過20套老破小，豪宅產(chǎn)品的升級，以6-8年為一個跨度，這是產(chǎn)品設(shè)計上規(guī)律。

在大平層和別墅之間，大平層以及市中心的大平層是所有人居的終極物業(yè)，豪宅遠(yuǎn)不止是消費屬性，而且保值增值的屬性強(qiáng)過其他物業(yè)類型太多，最終的核心點會落在產(chǎn)品本身上，以及產(chǎn)品所延伸出來的圈層上。

樓市后續(xù)就像“小朋友的一天”一樣，從大人“一天三頓的規(guī)律”東西變成了少吃多餐的無規(guī)律，這本身也是一種規(guī)律，研究豪宅和客群，能看到一座城市你看不到的社會結(jié)構(gòu)和賺錢邏輯。

北京有房票，建議入手一套西城和海淀的龍頭產(chǎn)品。龍頭永遠(yuǎn)是保值增值的先鋒，有條件的一定買龍頭。

海淀和西城投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內(nèi)部分享。

剩下的子彈，若房票已經(jīng)無法開發(fā)，大資金可以考慮一線城市的債權(quán)，收益率比房產(chǎn)高。可以加助理推薦債權(quán)渠道。

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房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面。