幸福里百科詞條：回遷房是開發(fā)商征收土地時，賠給被拆遷住戶的房子。本文知識點1、回遷房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及其年限2、沒有辦理房產(chǎn)證的回遷房不要著急買3、購買回遷房注意事項4、回遷房辦房產(chǎn)證的費用5、回遷房過戶材料及注意事項6、回遷房購買的注意事項一、回

幸福里百科詞條：回遷房是開發(fā)商征收土地時，賠給被拆遷住戶的房子。

本文知識點

1、回遷房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及其年限

2、沒有辦理房產(chǎn)證的回遷房不要著急買

3、購買回遷房注意事項

4、回遷房辦房產(chǎn)證的費用

5、回遷房過戶材料及注意事項

6、回遷房購買的注意事項

一、回遷房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及其年限

回遷房指的是開發(fā)商征收土地時，賠給被拆遷住戶的房子。

回遷房土地如果是國有土地，產(chǎn)權(quán)與國有建筑用地一致，根據(jù)土地使用性質(zhì)分為三種情況。

1、回遷房是用作住宅用地，產(chǎn)權(quán)年限是70年；

2、回遷房是綜合用地，產(chǎn)權(quán)年限是50年；

3、回遷房是商業(yè)經(jīng)營用地，產(chǎn)權(quán)年限是40年。

如果回遷房的土地性質(zhì)是集體，跟小產(chǎn)權(quán)房是一樣的，屬于集體產(chǎn)權(quán)，不能夠被轉(zhuǎn)手買賣。

二、沒有辦理房產(chǎn)證的回遷房不要著急買

回遷房的房屋價格可能比同地段商品房更便宜。但是，回遷房總體分為兩種情況，一種是業(yè)主持有房產(chǎn)證，一種是業(yè)主持有回遷協(xié)議。而沒有辦理房產(chǎn)證的回遷房，只有回遷協(xié)議的回遷房是不能轉(zhuǎn)賣的。這個時候回遷房還沒有一個完整的產(chǎn)權(quán)，并且也不能進(jìn)行相應(yīng)的抵押貸款。

三、購買回遷房注意事項

1、查清回遷房的土地性質(zhì)

購買回遷房一定要查清土地性質(zhì)，避免購買集體土地上建設(shè)的回遷房。如果是國有劃撥土地上的回遷房，當(dāng)時是享受了國家的優(yōu)惠政策，沒有交土地轉(zhuǎn)讓金的。購買這種房屋到過戶的時候需要補(bǔ)交這部分的稅費，這部分費用需要和賣家商議好是單方承擔(dān)還是共同承擔(dān)。

2、了解是否有房產(chǎn)證/不動產(chǎn)證

在賣方只有回遷協(xié)議、沒有不動產(chǎn)權(quán)證的情況下，是無法辦理過戶登記手續(xù)的。一定要合適回遷房的房產(chǎn)證或者不動產(chǎn)證。

3、明確房屋產(chǎn)權(quán)構(gòu)成

回遷房的產(chǎn)權(quán)證可能就只是戶主的名字，但是其他家庭成員在房屋所有權(quán)上也占有份額。這是因為一般回遷房都是按照家庭成員的人頭分房屋面積，所以盡管產(chǎn)權(quán)證上沒有他們的名字，不動產(chǎn)登記簿上還是有他們的名字。這時候盡量要求戶主其他家庭成員簽字，以免購房后出現(xiàn)爭議，造成損失。

4、詢問戶籍是否能夠遷入

如果房屋戶主無法更名，新業(yè)主的戶籍可能無法遷入房子所在的戶籍地，也就是說無法落戶。

5、警惕一房多賣現(xiàn)象

回遷房買賣無法辦理預(yù)告登記，賣房者就有“一房多賣”的漏洞可鉆。賣房者將商品房多次出賣簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，都是有效的合同。如果這種情況發(fā)生了需要多就需要多方爭奪房屋的產(chǎn)權(quán)，最后得到房子的可能性就很低了。

6、防止交易過程違約

（1）簽訂房屋買賣協(xié)議時，寫明交房具體時間和辦理過戶手續(xù)的時間。這樣如果賣方發(fā)生反悔，就可以憑借協(xié)議向賣方要個說法，要求其繼續(xù)過戶，或者退還金額并承擔(dān)違約責(zé)任。

（2）不要一次性付清所有款項。簽訂合同的時候最好寫明進(jìn)行分批付款，先付首付，拿到證明之后再付中間款，過戶之后付尾款。最重要的是一定要留有尾款（最好是占比較大的尾款）。這樣賣方選擇違約的可能性就會降低。

四、回遷房辦房產(chǎn)證的費用

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》有關(guān)規(guī)定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補(bǔ)償?shù)?，對新購房屋免征契稅；購房成交價格超過貨幣補(bǔ)償?shù)模瑢Σ顑r部分按規(guī)定征收契稅。

所以，回遷房不超值的部分，只交納交易手續(xù)費，收費標(biāo)準(zhǔn)3元/平方米，由個人所交納。超值的部分，按照買賣交納契稅和交易手續(xù)費，契稅：2%，交易手續(xù)費在3元/平方米。最后是產(chǎn)權(quán)的登記費，大約按80元/套收取。

所以一套90平的回遷房，面積等于安置面積，沒有超值的話，免征契稅，只需要繳納350元左右的費用。

五、回遷房辦完房產(chǎn)證之后，再次交易費用與普通商品房相同

回遷房的房產(chǎn)證下來后。如果要出售，就和商品房一樣，到房地產(chǎn)交易部門交易過戶，該交的稅費有以下幾項，一分都不能少。

1、契稅：按照規(guī)定，若房屋面積低于90平，契稅1%；90-140平契稅1.5%；140平以上，契稅3%；

2、增值稅及附加稅：按照5.6%計算；

3、個人所得稅：按照房屋總價的1%計算

4、房屋交易手續(xù)費：360元，3元/平，按照雙方算；

5、測繪費：200元；

6、房屋產(chǎn)權(quán)登記費：80元；

7、權(quán)證印花稅：5元

六、回遷房過戶需要什么材料？

1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請表；申請人身份證明；房地產(chǎn)權(quán)利證書。

2、有關(guān)行政機(jī)關(guān)的行政決定書，房地產(chǎn)買賣合同書，按規(guī)定需公證的，應(yīng)提交公證的房地產(chǎn)買賣合同書或經(jīng)公證的房地產(chǎn)贈與書，或經(jīng)公證的房地產(chǎn)繼承證明文件，或房地產(chǎn)交換協(xié)議書，或房地產(chǎn)分割協(xié)議書。

3、已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)提交抵押權(quán)人同意的書面文件。

4、人民法院強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移的應(yīng)提交生效的判決書、裁定書、調(diào)解書和協(xié)助執(zhí)行通知書。

5、非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)移的批準(zhǔn)文件。

6、行政劃撥、減免地價的土地，應(yīng)提交主管部門的批準(zhǔn)文件和付清地價款證明。

7、以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得房地產(chǎn)的，應(yīng)提交中標(biāo)確認(rèn)書、拍賣成交確認(rèn)書、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書和付清地價款證明。

8、屬于政府福利性商品房的應(yīng)提交相關(guān)主管部門的批復(fù)；拆遷補(bǔ)償?shù)膽?yīng)提交拆遷補(bǔ)償協(xié)議書；房地產(chǎn)共有人同意轉(zhuǎn)移的意見書。

9、收購或合并企業(yè)的，應(yīng)提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件。

10、國有企業(yè)之間或其他組織之間的房地產(chǎn)調(diào)撥的，應(yīng)提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件。

11、法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他文件。

七、回遷房更名（過戶）的注意事項

1、通過開發(fā)商發(fā)放的拆遷政策中對回遷房性質(zhì)的說明或者去住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會查詢確定回遷房的性質(zhì)后再行決定是否購買回遷房；

2、要求賣方提供回遷協(xié)議及其身份證明，并對回遷房的真實性進(jìn)行核實；

3、注意確定該房屋之上是否有共有人，是否設(shè)定抵押權(quán)；

4、須查明該房是屬于危改回遷，還是屬于商品房回遷；

5、如果該回遷房所占用土地是劃撥用地，在辦理回遷房的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，將由買受人補(bǔ)交土地出讓金。

注意：若是回遷房沒有房產(chǎn)證，也沒有協(xié)議，則需在房本下來滿5年才后能辦理更名過戶。如果回遷房土地是國有劃撥(拆遷地塊屬于公益事業(yè))五年后方可交易，還必須繳納國有出讓土地金親屬之間回遷房更名包括：贈送，繼承，買賣。

八、購買回遷房的注意事項

1、查清回遷房的土地性質(zhì)

購買回遷房一定要查清土地性質(zhì)，避免購買集體土地上建設(shè)的回遷房。如果是國有劃撥土地上的回遷房，當(dāng)時是享受了國家的優(yōu)惠政策，沒有交土地轉(zhuǎn)讓金的。購買這種房屋到過戶的時候需要補(bǔ)交這部分的稅費，這部分費用需要和賣家商議好是單方承擔(dān)還是共同承擔(dān)。

2、了解是否有房產(chǎn)證/不動產(chǎn)證

在賣方只有回遷協(xié)議、沒有不動產(chǎn)權(quán)證的情況下，是無法辦理過戶登記手續(xù)的。一定要合適回遷房的房產(chǎn)證或者不動產(chǎn)證。

3、明確房屋產(chǎn)權(quán)構(gòu)成

回遷房的產(chǎn)權(quán)證可能就只是戶主的名字，但是其他家庭成員在房屋所有權(quán)上也占有份額。這是因為一般回遷房都是按照家庭成員的人頭分房屋面積，所以盡管產(chǎn)權(quán)證上沒有他們的名字，不動產(chǎn)登記簿上還是有他們的名字。這時候盡量要求戶主其他家庭成員簽字，以免購房后出現(xiàn)爭議，造成損失。

4、詢問戶籍是否能夠遷入

如果房屋戶主無法更名，新業(yè)主的戶籍可能無法遷入房子所在的戶籍地，也就是說無法落戶。

5、警惕一房多賣現(xiàn)象

回遷房買賣無法辦理預(yù)告登記，賣房者就有“一房多賣”的漏洞可鉆。賣房者將商品房多次出賣簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，都是有效的合同。如果這種情況發(fā)生了需要多就需要多方爭奪房屋的產(chǎn)權(quán)，最后得到房子的可能性就很低了。

6、防止交易過程違約

（1）簽訂房屋買賣協(xié)議時，寫明交房具體時間和辦理過戶手續(xù)的時間。這樣如果賣方發(fā)生反悔，就可以憑借協(xié)議向賣方要個說法，要求其繼續(xù)過戶，或者退還金額并承擔(dān)違約責(zé)任。

（2）不要一次性付清所有款項。簽訂合同的時候最好寫明進(jìn)行分批付款，先付首付，拿到證明之后再付中間款，過戶之后付尾款。最重要的是一定要留有尾款（最好是占比較大的尾款）。這樣賣方選擇違約的可能性就會降低。

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