在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的當(dāng)下，要做出令人拍案叫絕、讓人尖叫的產(chǎn)品，也許真的就要像“瘋子”和“傻子”那樣，專注于品質(zhì)到無以復(fù)加、如癡如狂的地步，做一個(gè)“品質(zhì)偏執(zhí)狂”。驚世駭俗的舉動(dòng)，有的甚至說：“拈花灣的建造者簡(jiǎn)直是一群瘋子！”為何大家要如此評(píng)

在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的當(dāng)下，要做出令人拍案叫絕、讓人尖叫的產(chǎn)品，也許真的就要像“瘋子”和“傻子”那樣，專注于品質(zhì)到無以復(fù)加、如癡如狂的地步，做一個(gè)“品質(zhì)偏執(zhí)狂”。

驚世駭俗的舉動(dòng)，有的甚至說：“拈花灣的建造者簡(jiǎn)直是一群瘋子！”

為何大家要如此評(píng)價(jià)？小編帶大家先從最不起眼的一片瓦、一叢苔蘚、一堵土墻、一塊石頭、一排竹籬笆、一個(gè)茅草屋頂入手，深入拈花灣的建造過程，向您揭秘一個(gè)“品質(zhì)偏執(zhí)狂”故事。

01

PART1、項(xiàng)目簡(jiǎn)介

靈山小鎮(zhèn)·拈花灣，位于中國(guó)無錫，太湖之濱的馬山半島，處于長(zhǎng)三角的地理中心。項(xiàng)目距離蘇州、南京、上海、杭州等大城市的車程距離均在3小時(shí)以內(nèi)，是城郊游憩型旅游度假地產(chǎn)項(xiàng)目。

設(shè)計(jì)用途：旅游地產(chǎn)；占地面積：107萬平方米；建筑面積：35萬平方米；容積率：0.4；投資額：50億；委托單位:無錫靈山集團(tuán)（國(guó)有控股）；規(guī)劃設(shè)計(jì)：M.A.O一級(jí)建筑師事務(wù)所；開園時(shí)間：2015年11月14日

項(xiàng)目定位：集吃、住、游、購(gòu)、娛、會(huì)務(wù)于一體的禪文化主題旅游度假綜合體。

形成以“五瓣佛蓮”為原型的總平面。在功能方面項(xiàng)目規(guī)劃了主題商業(yè)街區(qū)、生態(tài)濕地區(qū)、度假物業(yè)區(qū)、論壇會(huì)議中心區(qū)、高端禪修精品酒店區(qū)五大功能區(qū)。

規(guī)劃為“五谷”“一街”“一堂”的主體功能布局

小鎮(zhèn)規(guī)劃有禪意主題商業(yè)街區(qū)（香月花街）、度假物業(yè)旅居區(qū)（竹溪谷、銀杏谷）、佛教論壇會(huì)議區(qū)（禪心谷）、生態(tài)禪谷區(qū)（鹿鳴谷）、旅游綜合服務(wù)區(qū)（云門谷）以及可供千人同時(shí)禪修的胥山大禪堂。

云門谷——配套服務(wù)區(qū)

云門谷，是靈山小鎮(zhèn)·拈花灣的主要游客中心、中心停車場(chǎng)、內(nèi)外交通換乘中心和水陸交通樞紐，是拈花灣最南端的一個(gè)山谷，是“五片花瓣”的第五片花瓣。

只有從“云門”入門，才能進(jìn)入拈花灣，開始禪意生活，重返禪意居所。

竹溪谷、銀杏谷——度假物業(yè)禪居區(qū)

竹溪谷是整個(gè)拈花灣中最具有“禪意旅居”價(jià)值的度假山谷。從北往南看，竹溪谷是拈花灣的第四個(gè)山谷，是中“五片花瓣”的第四片花瓣。日式獨(dú)棟酒店式公寓，安臥山坳，卻視野開闊。

銀杏谷位于靈山小鎮(zhèn)·拈花灣的中部，當(dāng)年是周邊幾個(gè)自然村落的中心，是拈花灣的地理中心。從北往南看，銀杏谷是拈花灣的第三個(gè)山谷，是“五片花瓣”的第三片花瓣。

在這個(gè)山谷的正中間，有一棵古老的銀杏樹，建設(shè)者們將她精心保護(hù)下來，并圍繞著她的四周，盡可能多地聚集了當(dāng)?shù)匾恍v史遺存，盡可能地保護(hù)并傳承這里厚重的文化記憶，銀杏谷因此得名。

鹿鳴谷——生態(tài)禪谷區(qū)

鹿鳴谷，是靈山小鎮(zhèn)·拈花灣最東北面的一個(gè)狹長(zhǎng)山谷，是“五片花瓣”的第一片花瓣，此處圈養(yǎng)了5只小鹿，這里還“藏”有高端禪文化藝術(shù)私人會(huì)所（尚在修建）。

香月花街—— 禪意主題商業(yè)街區(qū)

總建設(shè)面積15.5萬㎡，可供出租面積1.8萬㎡。

香月花街，是一條橫貫?zāi)媳?、網(wǎng)絡(luò)東西、聯(lián)接五個(gè)山谷的熱鬧小街，是連通“五片花瓣”的“經(jīng)絡(luò)和山脈”。

在街道的兩邊，是眾多的商鋪。除了出售食品外，商品均跟“禪意”相關(guān)。業(yè)態(tài)包括餐飲、娛樂、休閑服務(wù)及酒吧，品類包括茶館、花店、佛教展示等

優(yōu)游漁港

優(yōu)游，是禪居生活最愜意的狀態(tài)；漁港，是禪居生活最典型的寫照。優(yōu)游漁港，是靈山小鎮(zhèn)·拈花灣中的“蓮心”，位于拈花灣的生態(tài)濕地中間。

客棧分為經(jīng)濟(jì)型、小資型、精品型，共計(jì)449間

經(jīng)濟(jì)型　客單價(jià)220-300元/間

“云半間”的青年旅舍。面向了驢友、學(xué)生等基本住宿要求。

小資型　客單價(jià)600-1000元/間

“棒喝”、“無塵”、“一花一世界”、“蘆花宿”、“螢火小墅”、“一池荷葉”、 “ 半窗疏影”、“一輪明月”、“無門關(guān)”、“平常居”、“百尺竿”、“門前一棵松”、“吃茶去”

精品型　客單價(jià)1200-2000元/間

“云水間”“平常居”

估算客棧給拈花灣景區(qū)帶來1.18億元收入

項(xiàng)目考量：引入禪文化提升物業(yè)價(jià)值，配套小批量住宅。

基本特征

核心業(yè)態(tài)

資源依托

02

PART2、開發(fā)運(yùn)營(yíng)

《禪行》活動(dòng)

“花開吉祥”“拈花微笑”“一葦渡江”“花開五葉”

禪行活動(dòng)每天一場(chǎng)，時(shí)間19點(diǎn)30分到21點(diǎn)10分，時(shí)長(zhǎng)100分鐘。運(yùn)用現(xiàn)代數(shù)字多媒體技術(shù)（水幕電影和全息投影技術(shù)）及舞臺(tái)表演藝術(shù)。

《禪行》既是佛教文化藝術(shù)交流的重要組成部分，亦是靈山小鎮(zhèn)·拈花灣向游客獻(xiàn)禮的重要活動(dòng)之一。

全年、全時(shí)段旅游推廣活動(dòng)

全年、全時(shí)段旅游活動(dòng)，通過微信、活動(dòng)易拉寶及廣告宣傳不斷釋放靈山旅游活動(dòng)。不定時(shí)不定期地舉行各式免費(fèi)活動(dòng)，并且小劇場(chǎng)循環(huán)播放電影

禪體驗(yàn)——拈花經(jīng)行,歡喜抄經(jīng),七彩浮沙,靜雅花道,彩塑泥玩,風(fēng)雅陶笛,本源茶道等

生活禪體驗(yàn)，營(yíng)造簡(jiǎn)單、健康、快樂的生活方式

喜歡抄經(jīng)，置身遠(yuǎn)山，法喜安然

靈山禪寺，用心吃飯，好好生活

拈花經(jīng)行，身動(dòng)，心止，寧?kù)o致遠(yuǎn)

03

PART 3、模式分析

以持有經(jīng)營(yíng)為主、輔助銷售性住房為輔的運(yùn)營(yíng)模式

盈利形式分為短期銷售性收益和長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性收益。

運(yùn)營(yíng)模式

盈利模式

盈利構(gòu)成

成本：

文旅商塊建造成本、文旅商運(yùn)營(yíng)成本、居住板塊建造成本、土地成本

收益：

短期收益（別墅公寓銷售、商品銷售、商業(yè)銷售）

長(zhǎng)期收益（餐飲收入、商業(yè)租賃、酒店運(yùn)營(yíng)、門票收入、服務(wù)收入、管理咨詢收入）

引入途家平臺(tái)獲得的租金收益與業(yè)主進(jìn)行分成

客戶收益假設(shè)：

業(yè)主以60萬元購(gòu)入一套40平米的拈花灣度假公寓，并委托給途家經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)第一年的房?jī)r(jià)為300元/天，那么隨著客單價(jià)與入住率的逐年提升。

10年內(nèi)業(yè)主可累計(jì)獲得租金收入近54萬元，覆蓋了物業(yè)售價(jià)的90%。而這不僅僅是經(jīng)濟(jì)收益，還將獲得巨大的物業(yè)增值。

獨(dú)棟別墅均價(jià)1.35萬元，住宅公寓類均價(jià)1.55萬元。

2015年4月，在售240-360平米毛坯度假獨(dú)棟別墅，均價(jià)13500元/平米，2015年9月30日交付。在售39-78平米度假精裝公寓，均價(jià)15500元/平米，2015年12月底交付。

拈花灣共計(jì)可售住宅624套，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入9.4億。

住宅公寓類產(chǎn)品共計(jì)558套，可實(shí)現(xiàn)銷售收入5.9億。單價(jià)15500元/㎡，總價(jià)60—105萬元的產(chǎn)品為當(dāng)年（2015年）暢銷產(chǎn)品。出售型物業(yè)使得靈山集團(tuán)資產(chǎn)快速變現(xiàn)，資金回籠。

15年 ：別墅240-360㎡，毛坯獨(dú)棟別墅，均價(jià)13500元/㎡，總價(jià)324萬—486萬元。如今：17年運(yùn)營(yíng)商想5萬/㎡收回，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，無人售賣。

轉(zhuǎn)變旅游形式，豐富景區(qū)內(nèi)容，增加過夜率和客單價(jià)，是景區(qū)盈利的關(guān)鍵和旅游業(yè)必然的發(fā)展方向。

·商品銷售收入主要為香燭、工藝品和包裝食品等，景區(qū)服務(wù)收入主要為觀光車、導(dǎo)游服務(wù)和聯(lián)營(yíng)分成等，餐飲收入主要為景區(qū)內(nèi)的素齋，管理咨詢收入主要為管理資源輸出。

·一年2億的非門票收入，且有將近六成的毛利。根據(jù)公告，其2016年上半年香燭收入2228萬、工藝品收入2746萬，分列收入明細(xì)前兩位，高于餐飲收入的2057萬，且毛利極高。這也是一個(gè)成功的宗教景區(qū)區(qū)別于其他景區(qū)的特點(diǎn)。

04

PART4、啟發(fā)與借鑒

文化主旨，佛文化+度假=禪意生活方式

動(dòng)線：靈山大佛之于拈花灣是一對(duì)孿生親兄妹，如果說靈山大佛帶動(dòng)白天經(jīng)濟(jì)，那么拈花灣則帶動(dòng)晚上及過夜經(jīng)濟(jì)，白天燒香祈福，晚上下榻拈花灣感受禪意生活方式。

模式創(chuàng)新，自持+銷售，引入專業(yè)運(yùn)營(yíng)資源

在景區(qū)運(yùn)營(yíng)上，由于在規(guī)劃設(shè)計(jì)上有房地產(chǎn)+商業(yè)+景區(qū)的不同形態(tài)，以地產(chǎn)銷售迅速回籠資金，而自持部分通過引入專業(yè)的旅游平臺(tái)及酒店民宿運(yùn)營(yíng)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期盈利。

景區(qū)與商業(yè)、民宿房地產(chǎn)等不同功能區(qū)域相輔相成，景區(qū)人氣帶動(dòng)商業(yè)、地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)增值，地產(chǎn)、商業(yè)等又為景區(qū)提供配套，豐富其業(yè)態(tài)功能。

精益求精的細(xì)節(jié)，一片草、一片磚、一片瓦、一棵樹

拈花灣的建筑細(xì)節(jié)、鋪裝、草皮、景觀雕塑及小品擺件等都是經(jīng)過無數(shù)精心選擇，從色彩搭配，建筑裝飾材料的對(duì)比與應(yīng)用，一片草、一片磚、一片瓦、一棵樹都體現(xiàn)了匠人精神的精益求精。

在創(chuàng)意策劃，及設(shè)計(jì)方面，打造專有氣質(zhì)

創(chuàng)意策劃及設(shè)計(jì)方面借鑒優(yōu)秀項(xiàng)目，考察與考量項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì)，創(chuàng)造項(xiàng)目自身的硬件及軟件支撐。例如從總平規(guī)劃、建筑外立面、景觀、戶型、運(yùn)營(yíng)，引入先進(jìn)理念、推陳出新、整體打造項(xiàng)目氣質(zhì)，建筑上做到古而不老，景觀營(yíng)造上做到精致與升級(jí)，古今結(jié)合的現(xiàn)代表現(xiàn)方式。

十四五”時(shí)期我國(guó)進(jìn)入新發(fā)展階段，國(guó)內(nèi)康養(yǎng)文旅消費(fèi)擴(kuò)大供給側(cè)升級(jí)，通過科技創(chuàng)新催生消費(fèi)新場(chǎng)景，樹立新品牌大IP，為康養(yǎng)·文旅小鎮(zhèn)·鄉(xiāng)村振興項(xiàng)目指明方向，謀劃未來5年發(fā)展藍(lán)圖。關(guān)鍵時(shí)刻要做關(guān)鍵決策，更要獲取關(guān)鍵資源！

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