科技改變生活 · 科技引領(lǐng)未來
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寫在前面為了給您提供更精準更優(yōu)質(zhì)的測評內(nèi)容，歡迎大家投票反饋：一、實地踩盤在北京出租車司機的心里，每每去首都機場趴活兒，都有這樣一個陰影：“千萬別去望京，千萬別去望京！”為什么這么說呢？望京距首都機場僅15公里，“踩一腳油就到了”，對于在機
寫在前面
為了給您提供更精準更優(yōu)質(zhì)的測評內(nèi)容，歡迎大家投票反饋：
一、實地踩盤
在北京出租車司機的心里，每每去首都機場趴活兒，都有這樣一個陰影：“千萬別去望京，千萬別去望京！”
為什么這么說呢？
望京距首都機場僅15公里，“踩一腳油就到了”，對于在機場苦等兩三個小時的司機來說，聽到一句“師傅，去望京”，簡直是晴天霹靂。
因為距機場近，當(dāng)我們下了飛機，行駛在機場高速時，第一個映入眼簾的就是望京，此刻的望京，也是北京的名片。恰恰是這個得天獨厚的位置，作為四環(huán)外的望京，從很早就開始發(fā)展，一直在享受政策福利好。
今天曉晨就跟大家聊聊望京，聊聊望京比較具有代表性的2000年建二手房小區(qū)——南湖東園一區(qū)。
1.小區(qū)品質(zhì)
1.1品質(zhì)感受
南湖東園，位于朝陽區(qū)望京板塊北部，是望京較為典型的2000年左右建大體量二手房小區(qū)，由南湖東園一區(qū)、南湖東園二區(qū)組成，此次我們主要解讀南湖東園一區(qū)。
小區(qū)由16棟板樓、塔樓組成，塔樓總高18層或28層，小區(qū)設(shè)施完善，內(nèi)部活動空間大且配套齊全，樓棟外觀及內(nèi)部較為陳舊，塔樓兩梯十戶居住感受較為密集，板樓無電梯體驗不佳。
（南湖東園一區(qū)塔樓外觀）
雖然已經(jīng)房齡20年的小區(qū)，但管理還是比較嚴格的，無論是進出小區(qū)還是在小區(qū)內(nèi)活動，都可以感受到小區(qū)的安保。小區(qū)為全封閉式，行人進出需刷卡，社會車輛可以直接進入，不用提前預(yù)約也沒有保安詢問。
小區(qū)大部分車位都是業(yè)主固定車位，社會車輛需停放在臨停區(qū)，允許外賣小哥可以進入小區(qū)送餐。小區(qū)內(nèi)部主要路段設(shè)置崗?fù)?，有安保人員值班，主要路段隨處可見攝像頭，給曉晨的整體感受還是比較安全的，但小區(qū)居民較多，缺少一些私密性。
曉晨看到電梯里門禁啟用通知，已于4月30日啟用，業(yè)主需攜帶身份證、房產(chǎn)證或戶口本，租戶需攜帶身份證、租房合同去物業(yè)辦理，辦理成功后居民可選擇人臉識別、手機APP、刷卡開門等多種方式進出小區(qū)。
小區(qū)內(nèi)部空間較大，設(shè)計較為合理，行車路段都為雙向兩車道，道路較寬，基本不會出現(xiàn)堵車、錯車情況，對于司機來說體驗不錯，而且所有業(yè)主車位都是固定的，不像有的小區(qū)即使辦理了租車也要自己找車位，這點還是挺不錯的。
不過業(yè)主想擁有一個自己的車位并不容易，曉晨自稱業(yè)主去物業(yè)咨詢辦理車位情況，物業(yè)表示：“目前根本沒有車位了，都排到60多號了，去旁邊小區(qū)看看吧，可能那邊有。”
不足之處是小區(qū)所有車位均為地上車位，且人車不分流，對于行人來有安全風(fēng)險，加之小區(qū)內(nèi)業(yè)主較多，高峰時段人、機動車、非機動車同時在路面行進，體驗不佳。
小區(qū)內(nèi)活動空間比較大，曉晨在小區(qū)走一圈大概半小時，公共設(shè)施全面，健身器材區(qū)、居民休閑區(qū)、棋牌娛樂區(qū)，兒童娛樂區(qū)、丘陵式公園、乒乓球健身區(qū)等，居民不用出小區(qū)就可以實現(xiàn)休息賞花、棋牌娛樂、健身跑步等。
曉晨看到爺爺奶奶休息聊天，下棋打牌，小朋友游戲、踢球，不時傳來乒乓球的節(jié)奏與叫好聲，一片生機勃勃的景象，感受閑適自然。
除了活動空間較大且設(shè)施豐富外，給曉晨另一個較好感受就是小區(qū)綠化，小區(qū)內(nèi)植被豐富，置身于此感受滿眼綠色，每棟樓下都有草坪綠地或小型花園，業(yè)主下樓即可親近自然，這點對于很多剛需小區(qū)來說都是奢望。
1.2設(shè)施養(yǎng)護
整體看來，小區(qū)樓棟外部公共設(shè)施較新，健身器材、人車道路、草坪綠化等整體干凈整潔，養(yǎng)護較為完備，不足之處就是部分綠地有人為踩踏，草坪缺失情況，個別一樓業(yè)主也會對自家門前綠地進行二次改造，影響小區(qū)整體美觀統(tǒng)一度。曉晨還發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)停放的很多車輛都做了“輪胎防護”，看來部分養(yǎng)犬業(yè)主的素質(zhì)有待提升。
1.3物業(yè)服務(wù)
曉晨在踩盤時，看到保潔、修理工、門衛(wèi)、安保等物業(yè)工作人員各司其職，各崗位員工著工服，給人感覺較為專業(yè)認真。曉晨走訪了小區(qū)業(yè)主，大家對物業(yè)服務(wù)滿意與不滿意的方面普遍一致，小區(qū)衛(wèi)生、物業(yè)日常修理、草坪綠植養(yǎng)護等方面居民滿意度較高，“各單元及樓層都有物業(yè)溫馨提示欄，疫苗接種率，裝修告知、物業(yè)工作告知等都會在此看到，平時在小區(qū)經(jīng)?？吹剿麄兂龀鲞M進的忙碌，也會跟居民們交流小區(qū)情況，感受到了物業(yè)的用心”。
一位阿姨告訴曉晨，今年2月她向物業(yè)反映單元樓道門臟了，疫情期間更需要干凈環(huán)境，“沒想到上午反映，下午就有保潔來擦了，速度還是挺快的，第二天還給我打電話，問是否滿意，這件事給我印象還是挺深的?！?/p>
居民不滿意的地方主要集中在樓道內(nèi)，塔樓樓道較為昏暗，樓道燈有損壞修理不及時的情況，板樓樓道墻壁小廣告較多，污跡斑斑，需要重新粉刷。小區(qū)內(nèi)還有一層商用的情況，“有個理發(fā)店已經(jīng)開了很多年了，有些老人經(jīng)常去，但確實有些擾民，希望物業(yè)出面幫忙解決一下吧?！?/p>
2.人群圈層
小區(qū)一手房112#樓-114#樓為郵局家屬樓和建筑單位家屬樓，102#樓部分為回遷房，105到107是純商品樓。
二手房業(yè)主要是望京本地、北京北部、東北、東南區(qū)域工作生活人群，主要購買需求是職住平衡，方便孩子接受教育等。
小區(qū)內(nèi)約有三成租戶，租戶多為周邊白領(lǐng)，或是周邊教育機構(gòu)、小型商業(yè)等企業(yè)租房，作為員工宿舍使用。
3.周邊體驗
3.1通勤體驗
小區(qū)位于望京板塊偏北部，從小區(qū)出口步行10分鐘上地鐵，開車6分鐘（3公里）上四環(huán)（望和橋），6分鐘上（3公里）上五環(huán)（來廣營橋），10分鐘（6公里）上三環(huán)（太陽宮橋），從小區(qū)出發(fā)無論是地鐵還是自駕去北京東北部、東部、東南部都非常方便。
自駕20分鐘內(nèi)可以到達在亞運村、奧森公園、藍色港灣、國貿(mào)CBD、酒仙橋798、首都國際機場、國貿(mào)等商業(yè)核心區(qū)，享受區(qū)域內(nèi)及周邊優(yōu)質(zhì)商業(yè)、交通、醫(yī)療、環(huán)境等配套，感受繁華都市的氣息。
3.2購物體驗
小區(qū)周邊商業(yè)街、菜市場、社區(qū)型商業(yè)、大型商業(yè)中心都有，居民不出望京就可以享受生活購物、健身休閑、中高端消費等體驗，板塊內(nèi)中高端超市、二手奢侈品店、精品生鮮超市等商業(yè)豐富。
一位阿姨向曉晨抱怨：“望京什么都好，就是消費有點高，蔬菜水果都普遍貴一些，尤其是果蔬好超市，里面東西普遍貴了三分之一以上，我每天都去菜市場買，還算便宜?！?/p>
3.3就醫(yī)體驗
小區(qū)內(nèi)部就有衛(wèi)生服務(wù)中心，周邊3公里內(nèi)，三甲醫(yī)院、?？漆t(yī)院、私立醫(yī)院都有，業(yè)主看病非常方便，一位年輕媽媽告訴曉晨，她愛人是外國人，平時去醫(yī)院由于語言不通非常不便，幸好周邊私立醫(yī)院有英語服務(wù)，減少了很多麻煩，“住望京最大的感受就是很國際化，平時去超市、逛街、吃飯什么的經(jīng)常能見到外國人，我兒子幼兒園也有外教，我平時會多鼓勵他用英文交流，讓他感受多元文化也是好事?！?/p>
3.4教育體驗
小區(qū)周邊教育配套豐富，1公里內(nèi)四十余家幼兒園及教育機構(gòu)，國際雙語幼兒園、藝術(shù)學(xué)校、早教班、課外輔導(dǎo)班等很多，曉晨打聽了一下，普遍價格不菲，就拿小區(qū)內(nèi)的劉詩昆音樂藝術(shù)幼兒園來說，每月保教費2000元，每月綜合學(xué)費4100元，餐費600元，教材費2000元，一次性入園生活用戶費1800元，半年藝術(shù)學(xué)習(xí)費12000元，而且只接受本社區(qū)適齡兒童。
3.5休閑養(yǎng)生
小區(qū)內(nèi)活動空間較大，有籃球場、乒乓球場、200米塑膠跑道、兒童游藝、健身器材、棋牌休閑等，適合不同人群休閑健身，距小區(qū)1公里處有望和公園，是望京區(qū)域最大的公園，居民可以步行至此休閑娛樂。從小區(qū)門口乘坐5站地鐵就可以到達奧森公園，是全家人周末休閑的好去處。
4.幸福說
望京是目前北京各高新技術(shù)板塊中產(chǎn)業(yè)、配套、職住發(fā)展最均衡的板塊，發(fā)展早、發(fā)展成熟、并且還在不斷優(yōu)化中：
發(fā)展早：從2009年政策將此定位為“第二CBD”開始，就開始大刀闊斧地發(fā)展，商品房、商業(yè)中心、大型商場等，一切都按照中高端國際化打造，不同于中關(guān)村、上地這種區(qū)域，產(chǎn)業(yè)屬性大于居住屬性，望京職住均衡，產(chǎn)業(yè)+配套+住宅齊頭并進。
發(fā)展成熟：歷經(jīng)十余年發(fā)展，望京已經(jīng)成為產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、醫(yī)療、教育、環(huán)境配套全面且優(yōu)質(zhì)的區(qū)域，居民不出望京就可以實現(xiàn)上班、消費、就醫(yī)、教育、休閑等，這里資源非常飽和，白天是國際化商業(yè)辦公區(qū)，晚上同樣熱鬧，各種餐飲商業(yè)街、休閑廣場人流如織。
還在不斷優(yōu)化：目前望京板塊資源飽和，近幾年，發(fā)展區(qū)域向望京北部來廣營、崔各莊區(qū)域發(fā)展，屬泛望京板塊，目前來廣營區(qū)域主要為中高端住宅、崔各莊板塊主要為改善型住宅和阿里巴巴總部，區(qū)域內(nèi)進駐人群利好望京，無論是消費還是居住屬性都對望京起到帶動作用。
南湖東園一區(qū)是望京區(qū)域較為典型的2000年建二手房小區(qū)，小區(qū)位于望京板塊偏北部，屬核心區(qū)，享受望京區(qū)域核心配套。
小區(qū)優(yōu)勢：
小區(qū)不足：
適合人群：
二、小區(qū)名片
1.小區(qū)概況
南湖東園一區(qū)位于北京東北四環(huán)-五環(huán)之間，屬朝陽區(qū)望京板塊，東至廣順北大街輔路、南臨湖光北街輔路、西至南湖北路輔路、北至河蔭西路。
小區(qū)開發(fā)商為北京首都開發(fā)控股（集團）有限公司，共有16棟樓2888戶，由9棟高層塔樓與6棟多層板樓組成，包含28層塔樓、18層塔樓、6層板樓、7層板樓，28層塔樓為三梯十戶，18層塔樓為兩梯十戶，6層板樓和7層板樓為一梯兩戶，是一個是中型體量的塔樓、板樓社區(qū)。
1.1基礎(chǔ)設(shè)施
南湖東園一區(qū)小區(qū)東南西北側(cè)各有出入口，其中車行入口主要為東門、北門，小區(qū)為全封閉式，出入口及主要道路有攝像頭，小區(qū)出入口及小區(qū)內(nèi)設(shè)崗?fù)ぃ斜０仓凳亍?/p>
小區(qū)物業(yè)為北京市久筑物業(yè)管理有限責(zé)任公司，高層塔樓物業(yè)費1.93元/㎡/月，多層板樓物業(yè)費0.98元/㎡/月，物業(yè)公司位于103號樓至102號樓之間。
2020年，小區(qū)成立物業(yè)管理委員會，將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，物委會主要作用為強化社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理，加強服務(wù)保障，小區(qū)業(yè)主遇到問題可向物委會反映，由物委會推進解決。
南湖東園北社區(qū)服務(wù)站位于小區(qū)中間，社區(qū)黨委、社區(qū)居干、樓長、物業(yè)工作人員也會定期在小區(qū)進行清運垃圾、清理“僵尸車”、打掃樓院衛(wèi)生等活動。此外，節(jié)假日也會組織街道及小區(qū)居民舉辦手工、插花、防疫宣傳、控?zé)煹然顒印?/p>
小區(qū)人車不分流，只有地上停車位，東側(cè)南側(cè)各有一個立體停車庫，方便業(yè)主使用，臨時車輛只能停放在臨停區(qū)。地上停車費為小型車1元/2小時，大型車2元/2小時，業(yè)主私家車租金為150元/月。業(yè)主停車位全部為固定車位，去物業(yè)辦理相關(guān)手續(xù)后可停放。
小區(qū)供暖為市政供暖，費用30元/平方米。
小區(qū)每棟樓下都有小型公園或居民活動區(qū)，業(yè)主活動空間充裕，下樓就可以休閑健身、賞花、散步等，小區(qū)內(nèi)種植開花植物月季、牡丹、桃樹、迎春、櫻花、海棠、紫藤、刺梅等，還有松樹、槐樹、柳樹、女貞等綠植，每棟樓下都有小型草坪。
小區(qū)東側(cè)有一個丘陵式設(shè)計公園，內(nèi)有兒童游樂設(shè)施、涼亭、健身步道等，是居民茶余飯后散步休閑的良好場所。
1.2建筑品質(zhì)
小區(qū)建成時間為1997年-2001年，樓棟建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，塔樓樓棟外立面為白色涂料、淡藍色涂料，板樓樓棟為鵝黃色涂料。
1.3樓棟大堂
板樓進入單元樓內(nèi)方式為三節(jié)臺階步梯，塔樓進入單元樓內(nèi)方式有兩種，一側(cè)為九節(jié)臺階步梯，另一側(cè)為無障礙通道。單元門口配備智能對講門禁系統(tǒng)，業(yè)主需刷卡或呼叫被允許才能進入。
板樓樓道地面為水泥地，墻壁刷白色涂料，墻面設(shè)置公示欄，展示物業(yè)提示、安全公告等信息。塔樓樓道地面為淡黃色地磚，墻壁刷白色涂料，樓道內(nèi)設(shè)置信報箱、社區(qū)公示欄等。
塔樓樓道電梯里設(shè)置攝像頭，實施24小時監(jiān)控，小區(qū)內(nèi)部有監(jiān)控室，24小時保安人員執(zhí)勤。電梯最高乘載1000公斤、13人，電梯內(nèi)張貼物業(yè)溫馨提示、居委會公告等。
1.4戶型分析
小區(qū)共16棟樓2888戶，覆蓋60㎡一居室、73㎡-122㎡兩居室、103㎡-140㎡三居室、170㎡四居室。
小區(qū)主力戶型為73㎡-110㎡兩居-三居，一居占比2成，兩居占比4成，三居占比3成，四居占比1成。一居戶型主要分布在六層、七層板樓，兩居、三居、四居戶型主要分布在六層板樓、七層板樓、十八層塔樓、二十八層塔樓。
戶型朝向較為復(fù)雜，南北向戶型較少，購房人在選擇時建議側(cè)重實際居住感受，西北向、北向等戶型日常采光較差，謹慎選擇。
六層板樓、七層板樓無電梯，中高層業(yè)主生活較為不便。塔樓樓棟居民較多，高峰時段等待電梯時間較長，居住較為密集，影響日常私密性。
1.5內(nèi)部配套
小區(qū)內(nèi)部商業(yè)配套豐富，小型超市、果蔬店、美發(fā)店、水店、中介門店等，滿足居民日常購買蔬果、生活用品的需求，中介門店主要展示小區(qū)及周邊社區(qū)房屋買賣、租賃情況，居民有房屋買賣租賃需求可以來此咨詢。
小區(qū)北門處是社區(qū)餐桌，為居家就餐不便的老人和社區(qū)居民提供餐飲、生活便利、家政服務(wù)等，居民不出小區(qū)就可以享受早中晚餐便民服務(wù)。
居民運動休閑配套方面，小區(qū)內(nèi)配有休息區(qū)、健身休閑區(qū)、兒童游樂區(qū)、涼亭、乒乓球健身區(qū)等，每棟樓前有中小型公園，公園內(nèi)健康步道、塑膠跑道等，方便居民日常健身休閑。也有晾衣桿、飲水機、快遞箱等便民設(shè)施，方便居民使用。
小區(qū)實施垃圾分類，部分樓棟前張貼垃圾分類引導(dǎo)牌，標識各類垃圾投放處，有害垃圾、大件垃圾、裝修垃圾、再生資源都有不同的投放地點，小區(qū)主要路段旁是設(shè)置垃圾分類箱，定時有工作人員在此清理。
小區(qū)內(nèi)東側(cè)是衛(wèi)生服務(wù)中心，內(nèi)部含內(nèi)科、外科、牙科等科室，居民日常醫(yī)保拿藥、小型傷病可以在此診治，不用出小區(qū)就可實現(xiàn)即時就醫(yī)治療，方便小區(qū)內(nèi)行動不便的患者。
小區(qū)中心部分是劉詩昆音樂藝術(shù)幼兒園，這是一所藝術(shù)類私立幼兒園，主要以鋼琴學(xué)習(xí)為主。
小區(qū)北側(cè)是南湖東園北社區(qū)警務(wù)工作室，24小時提供警務(wù)服務(wù)，保障小區(qū)業(yè)主安全，外來人員登記、應(yīng)急事務(wù)處理等也在此辦理。
2.外部配套
2.1交通配套
南湖東園一區(qū)南門距地鐵15號線、地鐵14號線東段望京站約520米，可換乘1號線、4號線大興線、5號線、6號線、7號線、8號線、8號南段、13號線。
小區(qū)周邊一公里內(nèi)有十個公交站點，30余條公交線路途經(jīng)于此，可到三環(huán)、四環(huán)、二環(huán)內(nèi)城等地，郊區(qū)可到順義、 昌平、門頭溝等地，小區(qū)北門向北350米為“廣順北大街”公交站，可在此乘坐機場大巴，兩站可達首都機場T2航站樓。
小區(qū)周邊500米內(nèi)主要道路有廣順北大街、湖光中街等，可通向北苑路、安立路、京承高速、京密路、東北五環(huán)、東北四環(huán)等。小區(qū)距東北五環(huán)來廣營橋3公里，距東北四環(huán)望和橋4公里，距首都機場T2航站樓19公里，從小區(qū)無論是自駕還是公共交通，前往京東、京北區(qū)域都較為方便。
2.2商業(yè)配套
小區(qū)周邊商業(yè)配套較為齊全，3公里內(nèi)涵蓋餐飲生活街、社區(qū)型商業(yè)、中型商場，小區(qū)東西南北側(cè)都有商業(yè)街，周邊居民出小區(qū)可實現(xiàn)10分鐘購物休閑。
小區(qū)南門西側(cè)220米為旺角購物廣場，這是一個社區(qū)型購物中心，內(nèi)含大型超市、餐飲、生鮮賣場、藥店、兒童早教機構(gòu)等，是區(qū)域內(nèi)生活類購物中心。
小區(qū)北門北側(cè)1.3公里是望京華彩商業(yè)中心，是涵蓋餐飲、服飾品牌、幼兒早教、休閑娛樂于一體的社區(qū)型商業(yè)中心。商場地下三層，地上七層，餐飲方面有海碗居、江邊城外烤全魚、海底撈等，休閑娛樂方面有華為體驗店、華誼兄弟電影院、同樂迪KTV、樂刻健身等，生活購物方面有家樂福超市、名創(chuàng)優(yōu)品、711便利店等，是區(qū)域內(nèi)居民生活購物娛樂的主要場所。
小區(qū)北門北側(cè)800米是六佰本商業(yè)街，地下一層，地上四層，包含生活購物、日常餐飲、休閑娛樂等店鋪，代表商業(yè)有小龍坎火鍋、物美超市、達美樂披薩、望京小腰等。
2.3醫(yī)療配套
南湖東園一區(qū)周邊醫(yī)療資源較為豐富，周邊一公里內(nèi)七個社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，小區(qū)內(nèi)部就有北京市社區(qū)服務(wù)站南湖東園社區(qū)服務(wù)站，日常小病診治、醫(yī)保拿藥等較為方便。
南門南側(cè)3公里為中國中醫(yī)科學(xué)院望京醫(yī)院（三甲），1公里內(nèi)有北京惠蘭醫(yī)院（二級），北京國宗濟世中醫(yī)醫(yī)院（一級?？疲?，北京凱爾醫(yī)院（私立），北京龍脊中醫(yī)骨傷醫(yī)院（私立）。
2.4教育配套
1公里內(nèi)十所幼兒園，含三所公立，七所私立：北京市朝陽區(qū)臥龍幼兒園（公立）、西壩河第一幼兒園望京部望京分園（公立）、望京新城幼兒園（公立）、劉詩昆音樂藝術(shù)幼兒園（私立）、北京格頓雙語幼兒園（私立）、卓·悅童國際幼兒園（私立）、北京市朝陽區(qū)聰明娃娃幼兒園（私立）、智赫幼兒園（私立）、北京市朝陽區(qū)博識夢飛幼兒園（私立）、劉詩昆音樂藝術(shù)幼兒園溪陽中路（私立）。
1公里內(nèi)三所小學(xué)：望京南湖東園小學(xué)、明遠教育書院實驗小學(xué)、新文達中小學(xué)(望京校區(qū))。
1公里內(nèi)五所中學(xué)：北京市陳經(jīng)綸中學(xué)分校、首都師范大學(xué)附屬實驗學(xué)校(北校區(qū))、對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)附屬中學(xué)北京市第九十四中學(xué)(高中部)、北京市陳經(jīng)綸中學(xué)分校(望京實驗學(xué)校)、北京師范大學(xué)三帆中學(xué)(朝陽學(xué)校)。
2.5生態(tài)休閑配套
小區(qū)周邊1公里內(nèi)有三個公園，望湖公園、北小河公園、望和公園，這三個公園相互連接構(gòu)成一個大型公園，整體由南、北兩大園區(qū)構(gòu)成，總占地面積38.6公頃，是望京地區(qū)最大的城市休閑公園。園區(qū)內(nèi)綠植豐富，內(nèi)含水系、湖心島、三疊瀑、四季廣場、花池步道、塑膠跑道、兒童游樂區(qū)等，北園有人工湖，分為魚類觀賞區(qū)和荷花種植區(qū)，每到夏日，是攝影愛好者的聚集地。
三、價值分析
1.區(qū)域價值
1.1區(qū)域描述
1.2政策規(guī)劃
政策規(guī)劃方面，根據(jù)《朝陽分區(qū)規(guī)劃（國土空間規(guī)劃）（2017年—2035年）》顯示，望京發(fā)展方向主要為三個方面，以下為政策原文：
一、中關(guān)村朝陽園五區(qū)（西區(qū)、北區(qū)、東區(qū)、望京地區(qū)、健翔區(qū)） 重點聚焦新一代信息技術(shù)、科技服務(wù)業(yè)、軟件和信息服務(wù)業(yè)三大高精尖主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，強化創(chuàng)新資源的集聚效應(yīng)，提升產(chǎn)業(yè)間融合創(chuàng)新能力，將該區(qū)域打造成為朝陽科技創(chuàng)新主陣地與新興產(chǎn)業(yè)增長極。
二、發(fā)揮朝陽區(qū)國際交往發(fā)展優(yōu)勢，依托奧林匹克中心區(qū)、北京商務(wù)中心區(qū)、望京地區(qū)及外國駐華使館區(qū)等區(qū)域，完善國事活動和國際交往場所，努力使朝陽區(qū)成為國際文化資源交互的紐帶和中國文化對外傳播的窗口。
三、充分發(fā)揮北京商務(wù)中心區(qū)及望京區(qū)域的國際商務(wù)、國際金融、國際傳媒等資源豐富及高端商務(wù)功能完善的優(yōu)勢，聚集國際文化商務(wù)關(guān)鍵要素資源，打造國際商務(wù)文化節(jié)等活動品牌。
從政策規(guī)劃來看，望京未來發(fā)展享受產(chǎn)業(yè)、文化方面政策利好，利于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。
2.購買價值
2.1地塊價值
2010年3月，經(jīng)過84輪激烈角逐，遠洋以40.8億元將“朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村環(huán)境整治土地儲備項目1號地”收入囊中，折合樓面價2.7萬/㎡，成為當(dāng)時望京地區(qū)樓面單價地王。這也是“望京最后一塊住宅用地”，這就是后來的遠洋萬和公館，于2012年6月開盤，推出256㎡、280㎡、350㎡等大戶型，均價在5萬/㎡-6萬/㎡之間，目前，二手房均價11萬/㎡，255㎡三居報價3000萬/套，340㎡五居報價4300萬/套。
2018年10月31日，望京北部崔各莊2909-0603地塊和2909-0604地塊被首開+金地拿下，這就是后來的華樾北京，限制均價78148元/㎡，最高限價82055元/㎡，目前已基本售罄。值得一提的是，阿里巴巴新總部也在此，目前處于在建中。
近十年中，望京及周邊區(qū)域土地“惜售”，由于望京區(qū)域配套成熟，產(chǎn)業(yè)豐富，未來在土地方面，一旦放出，會成為熱點。
2.2發(fā)展前景
政策規(guī)劃方面，望京板塊未來發(fā)展主要圍繞區(qū)域核心產(chǎn)業(yè)、科技創(chuàng)新及新興產(chǎn)業(yè)、國際化商務(wù)、金融、傳媒等，均為高端產(chǎn)業(yè)，為區(qū)域內(nèi)注入人才及動能，利于板塊內(nèi)經(jīng)濟和文化發(fā)展，促進區(qū)域消費及職住平衡。區(qū)域產(chǎn)業(yè)還在不斷優(yōu)化，望京北部阿里巴巴總部在建中，預(yù)計2024年建成，發(fā)展科技、金融、電商、文娛、健康、物流、新消費等產(chǎn)業(yè)。預(yù)計建成后5年內(nèi)，會給望京區(qū)域商業(yè)消費、購房等方面帶來大幅發(fā)展，未來望京區(qū)域，會形成高端產(chǎn)業(yè)職住平衡生態(tài)圈。
區(qū)域房價方面，由于望京板塊內(nèi)部配套完善且優(yōu)質(zhì)，產(chǎn)業(yè)高端且豐富，人才資源聚集，未來發(fā)展預(yù)期看好。
區(qū)域內(nèi)房齡跨度較大，未來上車望京人群主要以低總價老舊小區(qū)為主，區(qū)域內(nèi)置換購房趨向側(cè)重于低樓齡改善置業(yè)為主，對于改善型小區(qū)來說，由于大戶型占比高，單套千萬以上房屋較多，換手率較低。
3.產(chǎn)品力價值
3.1品質(zhì)價值
南湖東園一區(qū)1997年-2001年，在望京區(qū)域小區(qū)中，算中等樓齡小區(qū)。主力戶型為73㎡-110㎡兩居-三居，均價60740元/㎡，60㎡一居首付165萬，74㎡兩居首付288萬，107㎡三居首付370萬，小區(qū)開發(fā)商為小區(qū)開發(fā)商為北京首都開發(fā)控股（集團）有限公司，物業(yè)為北京市久筑物業(yè)管理有限責(zé)任公司，屬名企開發(fā)。
小區(qū)主要為經(jīng)濟適用房、商品房，內(nèi)部配套齊全，綠化豐富，活動空間大，設(shè)施較新，但塔樓居住感受較為密集，板樓無電梯，居住體驗一般，私密性較差。居民感受較差的方面，還有停車位稀缺，樓道墻面臟亂、小廣告，公共綠地被占等問題，在同區(qū)域同樓齡小區(qū)品質(zhì)對比中表現(xiàn)不佳。
3.2小區(qū)賣點
小區(qū)核心賣點在于價格，在區(qū)域中房價較低，望京板塊二手房均價為7.4萬/㎡，南湖東園一區(qū)二手房均價為6.1萬/㎡，周邊1公里內(nèi)小區(qū)二手房均價在6萬/㎡-11萬/㎡之間。
南湖東園在價格上具備優(yōu)勢，并且小區(qū)有小戶型房源，對于購房人來說，是低總價上車望京的選擇之一。另外小區(qū)樓齡不算太高，內(nèi)部規(guī)劃完善，配套齊全，活動空間較大，居住體驗強于望京的“老破小”，是剛需置業(yè)望京的熱門之選。
3.3小區(qū)對比
南湖東園一區(qū)2公里內(nèi)同房齡、同產(chǎn)品小區(qū)較多，整體二手房均價在7萬/㎡左右，整體樓齡在1997年-2000年之間，以商品房、經(jīng)濟適用房為主。也有2007年建的區(qū)域高品質(zhì)純商品房小區(qū)東湖灣，均價10.2萬/㎡。
4.交易價值
4.1交易價值
南湖東園一區(qū)目前掛牌均價在5.9萬/m2-7.4萬/m2之間，目前掛牌房源25套，60㎡一居，均價6.8萬/㎡，總價420/套，主力戶型為70㎡-122㎡兩居，均價5.9萬/㎡-7.4萬/㎡，總價510萬/套-850萬/套，103㎡-240㎡三居，均價5.7萬/㎡-6.7萬/㎡，總價640萬/套-840萬/套。
中介表示，整個南湖東園社區(qū)（包含南湖東園一區(qū)、南湖東園二區(qū)）在望京區(qū)域熱度較高，南湖東園一區(qū)換手率低于二區(qū)，二區(qū)品質(zhì)好于一區(qū)，近三個月成交了10套，主要以60㎡-80㎡小戶型為主，用戶主要購房目的在于周邊交通、學(xué)校、商業(yè)等配套，二區(qū)熱度高于一區(qū)，一區(qū)優(yōu)質(zhì)戶型較少，也是購房人謹慎選擇的原因之一。
出租方面，小區(qū)出租率約30％，主要以合租為主，16㎡西南向臥室月租金為3000元，15㎡南向臥室月租金為2900元。整租方面，82㎡南北向兩居月租金為8500元，140㎡南西向三居月租金為13000元。雖然品質(zhì)與周邊同樓齡小區(qū)比存在弱勢，但從租金方面沒有太大差異。
4.2購買指南
參照北京市現(xiàn)行的普宅標準看，小區(qū)小戶型主要為普宅，商貸首套首付為35%、二套首付為60%，大戶型為非普宅，非普宅，商貸首套首付為40%、二套首付為80%，還需要考慮增值稅、契稅、個稅等。
用戶在購買時，盡量從居住體驗出發(fā)，板樓低樓層南北向戶型最佳，謹慎選擇高層西向、西北向戶型。高層塔樓邊戶較為私密，中間戶存在噪音風(fēng)險。
聲明：因時間、市場、政策等因素均會發(fā)生變化，以上信息僅供參考，不作為交易依據(jù)使用。
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踩盤時間：2021年4月21日
馬原一