核心難題：置業(yè)最大的苦惱，在于不知道自己需要什么。我們從城南的三山回到市區(qū)，進(jìn)入原來意義上的城南。城南在東擴(kuò)南進(jìn)之后，歷經(jīng)十多年的發(fā)展，已經(jīng)成為蕪湖僅次于主城鏡湖區(qū)的第二大區(qū)。這十多年里，也和其他區(qū)域一樣，走過從剛需到改善的歷程。開發(fā)商視野

核心難題：置業(yè)最大的苦惱，在于不知道自己需要什么。

我們從城南的三山回到市區(qū)，進(jìn)入原來意義上的城南。城南在東擴(kuò)南進(jìn)之后，歷經(jīng)十多年的發(fā)展，已經(jīng)成為蕪湖僅次于主城鏡湖區(qū)的第二大區(qū)。這十多年里，也和其他區(qū)域一樣，走過從剛需到改善的歷程。

開發(fā)商視野中的城南

十多年里，城南出現(xiàn)了以柏莊春暖花開和中央城為代表的剛需盤，也出現(xiàn)過以印長江為代表的濱江高端盤，隨后城南就進(jìn)入了蕪鋼廠和元畝塘的開發(fā)時(shí)代。

眼下的城南，只剩下蕪鋼廠和元畝塘的幾個(gè)項(xiàng)目支撐著城南的樓市，這些樓盤預(yù)計(jì)年內(nèi)就可以清盤，那么城南就剩下大發(fā)在二環(huán)外拿到的兩塊地來代表城南樓市了。

城南的三大主力板塊

濱江板塊：在魚眼看來，這是一個(gè)失敗的板塊，由于缺乏遠(yuǎn)期規(guī)劃，致使今天的城南濱江一帶的樓盤參差不齊。占有絕佳的濱江位置，但鮮有代表性的高端作品。

從青弋江往南，一直到大工山路，西邊是長江，東邊止于中山南路，這一片被稱為傳統(tǒng)意義上的濱江板塊。之所以說傳統(tǒng)上的，是因?yàn)殡S著地價(jià)上漲，要做品牌溢價(jià)，城南濱江概念被房企泛化。

濱江被泛化的原因，當(dāng)然還要?dú)w于這一板塊內(nèi)的產(chǎn)品實(shí)在太過低端，只能定位為剛改。天琴灣，華侖港灣，一路向南過去，實(shí)在鮮有讓人眼前一亮的樓盤和產(chǎn)品。

大學(xué)城板塊：圍繞城南高校園區(qū)，出現(xiàn)了一些樓盤，地大橡樹園，中央城，翰林公館，美好首璽等等，沒有這個(gè)概念的時(shí)候，出現(xiàn)了很多剛需盤，等有板塊概念的時(shí)候，這里有沒有樓盤了。就一閃一閃亮晶晶的星星，時(shí)隱時(shí)現(xiàn)。再往后，這個(gè)板塊真要?dú)w于寧靜了。

元畝塘板塊，圍繞元畝塘水系構(gòu)成了一個(gè)弋江區(qū)東部區(qū)域，包括蕪鋼廠地塊，滄津橋，元畝塘三個(gè)大的片區(qū)。目前是城南主力銷售板塊，在售樓盤比較多，大多處于尾盤階段。碧桂園的塘溪源著，雅旭新樂府，新城大都會，融創(chuàng)金地森林童話，偉星天境，金悅府，國樾等等。

城南還有另外一個(gè)濱江線，青弋江一帶，現(xiàn)有樓盤幾乎都是偉星開發(fā)的，從西到東，金域藍(lán)灣，國賓臺，印江瀾。

這些樓盤中，在售的主要有，偉星系的樓盤，偉星天境，偉星國樾，偉星國賓臺，偉星印江瀾；其他即將收尾的樓盤，比如雅旭新樂府，新城大都會，融創(chuàng)金地森林童話，美好首璽，南湖春曉等等。2022年，城南的注意力要投向更南方。

三大板塊置業(yè)難題

城南在售樓盤的價(jià)格主力大致在1.5-1.8萬之間，也有超過或低于這個(gè)區(qū)間的。今年以來房價(jià)行情一路上揚(yáng)，城南買房越發(fā)不易。一個(gè)是板塊不好選，由于在售的幾個(gè)盤幾乎集中在元畝塘這個(gè)大板塊中，配套幾乎差不多，200萬預(yù)算，哪個(gè)盤都可以看看，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，但要確定哪一個(gè)，還真要花一番心思。

產(chǎn)品定位差不多，房企實(shí)力也大致相當(dāng)，有網(wǎng)友在融創(chuàng)和新城之間糾結(jié)，征求我的意見，外來大房企來頭都不小，唯一的擔(dān)心就是不確定性。所以我一般建議這些糾結(jié)的購房者，如果在兩個(gè)樓盤中找不到足夠打動你的地方，不如跳出來，找一個(gè)確定性很強(qiáng)的房企和樓盤去買。

我們只要明白，大房企的產(chǎn)品都是流水線作業(yè)，彼此互有致敬，只要價(jià)格合適，一切都合適，或者只要有打動你的地方，就都合適。

板塊不好選實(shí)際上是樓盤不好選。此外就是價(jià)格了。1.5萬以下的房子往往不好買，因?yàn)楦偁幖ち?，美好首璽，春江明月價(jià)格是便宜，錢是夠了，運(yùn)氣如果不夠好，還是不好買。把預(yù)算提高一點(diǎn)，就成了板塊選擇問題，又回到上一個(gè)環(huán)節(jié)中去了。

如果要在這幾個(gè)板塊中找一個(gè)確定的因素，滄津橋更好一點(diǎn)，就學(xué)校教育而言，至少附小是確定的。在蕪湖這樣的小城市，你說品質(zhì)、品牌對房價(jià)的決定性有多大，我有些猶疑，但學(xué)校對樓盤的影響是確定以及肯定的。

美好首璽的價(jià)格是便宜一些，但分配的學(xué)校讓更多人不滿意啊。如果是你，你會怎樣選擇呢？所以，置業(yè)買房要找準(zhǔn)自己最想要的，其他東西，開發(fā)商吹得再好，對你來說都是虛的。

但愿看了這篇內(nèi)容，你能確定自己想要的是什么。但就城南區(qū)域樓市而言，就目前的供地節(jié)奏而言，明年我們可選的樓盤就要超出二環(huán)外了。兩個(gè)地價(jià)堆砌出來的樓盤，200萬將難以企及，而一個(gè)價(jià)格或許比較親民，但距離有太遙遠(yuǎn)。

這將是城南樓市給購房者留下的難題，下次找個(gè)機(jī)會聊聊2022年的城南。我是@樓市魚眼，幫你看到更好的未來，下期再見！