每當(dāng)有讀者在微信群里問，買了公寓該怎么轉(zhuǎn)手的時候，小鹿都覺得有必要再次強(qiáng)調(diào)：公寓這個坑人玩意，能不碰就千萬不碰!!!難道公寓就一定不能買？雖說不能說得這么肯定，但如今能買的公寓真的太少了，所以大概率來說就是這么絕對，段位不夠，真的別碰公寓。

每當(dāng)有讀者在微信群里問，買了公寓該怎么轉(zhuǎn)手的時候，小鹿都覺得有必要再次強(qiáng)調(diào)：

公寓這個坑人玩意，能不碰就千萬不碰!!!

難道公寓就一定不能買？雖說不能說得這么肯定，但如今能買的公寓真的太少了，所以大概率來說就是這么絕對，段位不夠，真的別碰公寓。

既然公寓這么不好，為什么市場上還是會有這么多公寓類產(chǎn)品供應(yīng)呢？這還得從公寓的來源說起。

01 公寓的來源

從土地性質(zhì)看，商住公寓在政府批地時，一般為綜合性用地(商住)或商業(yè)用地，按理說，在這種用地上加蓋的房子主要是商用。

大白話就是，這塊地當(dāng)初政府賣給開發(fā)商時就是用來做商業(yè)的。開發(fā)商和zf其實(shí)都知道，住宅才是香餑餑，商用寫字樓空置率高，能賺錢的寫字樓只是少數(shù)。因此商業(yè)用地大多都是捆綁銷售，開發(fā)商在拍地的時候都是買大送小，買一送一，想拍住宅必須順帶拍下商業(yè)用地。

那這個時候怎么辦？

中國有句俗話叫：上有政策下有對策。

聰明的開發(fā)商想到了：更改土地用途。

于是可商可住的多功能產(chǎn)品公寓就這樣來了，這種鉆空子催生的產(chǎn)品處境很微妙，名不正言不順，像無根浮萍，也就注定了它與住宅相比有眾多的不足，具體有哪些區(qū)別我們詳細(xì)對比便可知曉。

02 公寓和住宅的區(qū)別

二者最本質(zhì)的區(qū)別就在于土地使用性質(zhì)不同。這進(jìn)而造成了二者在房屋法定用途、土地使用年限、是否能落戶、是否通天然氣、水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、交易稅費(fèi)等諸多方面的差別。

1 公寓無法落戶，不帶學(xué)位

40/50年產(chǎn)權(quán)公寓除了極個別外，絕大部分不能落戶沒有學(xué)位/學(xué)區(qū)，這就意味著即使在優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)旁，也沒辦法享受到周邊的教育資源。對于開發(fā)商許諾的學(xué)位也要謹(jǐn)慎對待。

曾經(jīng)是深圳唯二"帶學(xué)位"的商務(wù)公寓萬科云城，今年5月份就經(jīng)歷過一場學(xué)位保衛(wèi)戰(zhàn)。

2 影響住宅的貸款額度

雖說公寓是商業(yè)性質(zhì)，不影響首套住宅的三成首付比例，但是公寓的貸款記錄會影響購買住宅時的貸款額度，除非你的收入證明能夠覆蓋你所有負(fù)債的2倍就不會有影響。

3 投資潛力小

公寓的投資回報(bào)主要來自房價的上漲以及租金收益。

但是從過去幾年的房價趨勢來看，公寓的漲幅是跟不上住宅的。一方面是由于公寓本身的硬傷太多，沒有戶口和學(xué)位的價值，再加上戶型雞肋、商用水電、沒有社區(qū)感，另一方面，轉(zhuǎn)手的稅費(fèi)太高，公寓本身的硬傷再加上高昂的稅費(fèi)，就決定了二手成交不活躍，更別說各大城市的公寓是供過于求的，而且還有大量寫字樓因?yàn)橘u不出去，后期改規(guī)劃為商住公寓。

再來看租金收益，公寓和住宅相比，同等地段來說，二者無異，特別是靠近就業(yè)中心、地鐵上蓋的公寓，更是不愁租，但是這種公寓極少。

從中國的租售比（購房價/年租金）來看，絕大部分公寓不具備投資價值。

北上廣深的租售比均在55：1以上。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為16:1~25:1，而北上廣還不及國際標(biāo)準(zhǔn)線的一半。

55：1的租售比，意味著在靜態(tài)投資周期內(nèi)，需要55年才能收回購房成本，租金收入年化收益小于1.8%，租金收入也只能勉強(qiáng)抵月供，并不會帶來額外增益。

以上這些缺點(diǎn)你可能都知道，但是還是可能沖動之下買了公寓，以下這些坑，等你真正買了之后，就知道是多么痛的領(lǐng)悟。

04 公寓的坑

1 稅費(fèi)高，轉(zhuǎn)手難

前面提到公寓相對于住宅轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)高，會多出不少交易成本，但是究竟高成啥樣？

以廣州公寓為例，在二手市場買一套公寓還得額外承擔(dān)：

契稅:房子總價的3%（買方付）

營業(yè)稅:房子總價的5.5%（賣方付）

土地增值稅:房子總價的1%（賣方付）

所得稅:（房子現(xiàn)值–房子原值）*20%（賣方付）

印花稅:房子總價的萬分之10（買賣方各承擔(dān)一半）

房屋交易手續(xù)費(fèi):房子總價的1.9%（買賣方各承擔(dān)一半）

房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記費(fèi):550元

交易產(chǎn)生稅費(fèi)高達(dá)15%-20%，其中賣方稅費(fèi)大概占房子總價的7%-10%。

要知道二手市場面對的客戶是理性得不能再理性的群體，對住宅都挑三揀四的，更何況是稅費(fèi)如此高昂的公寓。一旦公寓失去了流動性，就意味著它失去了升值空間。

2 毫無居住體驗(yàn)

買了公寓基本還意味著，你的鄰居大多是租戶，不是用來辦公就是用作臨時落腳地，而且承租商住公寓的商戶，絕大部分也是"游擊小分隊(duì)"，拉根網(wǎng)線就開始辦公的初創(chuàng)公司。

就更不用說公寓動輒一梯十幾戶的梯戶比，不通風(fēng)無陽臺，商用水電費(fèi)，不通燃?xì)?，沒有花園社區(qū)、泳池等，遛娃遛狗都沒有去處。

總結(jié)起來就是一句話：居住體驗(yàn)感差！

花上百萬買這么一個房子，還要額外承擔(dān)高昂的稅費(fèi)，也難怪它轉(zhuǎn)手難，畢竟房子最后都是要去住的。

3 政策性風(fēng)險(xiǎn)

從公寓的來源來看，不可避免要面臨政策性風(fēng)險(xiǎn)。

2017年廣州出臺"330"政策 ，"限制個人購買商辦物業(yè)"，一年后，成交同比暴跌71%；

2017年北京出臺"3·26"商住房新政，"商業(yè)、辦公類項(xiàng)目，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?,對商辦項(xiàng)目限購,限售，停貸，一年后，成交同比暴跌94.6%；

2019年8月13日廈門出臺最嚴(yán)"禁公寓"令，嚴(yán)禁商辦項(xiàng)目改造為公寓等"類住宅"，不得采用住宅套型設(shè)計(jì)，不得設(shè)置廚房等居住空間，衛(wèi)生間、茶水間必須集中設(shè)置,辦公用途最小分割單元不得小于300平方米，層高不得超過4.2米。

每次調(diào)控，對公寓的整改力度最大，政策風(fēng)險(xiǎn)相比住宅來說要大得多。國家調(diào)控力度更大。

而且千萬別抱僥幸心理，以為70年產(chǎn)權(quán)住宅自動續(xù)期，公寓可能也會如此，具體怎么處理我們可以看一下物權(quán)法。

《物權(quán)法》第一百四十九條：

里面可沒提到商業(yè)用地自動續(xù)期！

04 總結(jié)

所以，低于70年產(chǎn)權(quán)的非普通住宅項(xiàng)目，能不碰盡量別碰，普通人，老老實(shí)實(shí)買商品房就好了，但是對于那些實(shí)在買不起住宅，對居住體驗(yàn)要求沒那么高的群體來說，有套公寓也是比沒有的強(qiáng)，前提是你想好了長期持有,從不考慮升值和轉(zhuǎn)手?。?！

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