這兩天很多人都在說上海豪宅的事，說掛牌價(jià)達(dá)到了60萬、70萬的，還說成交量暴漲的！我也是服了這幫人，這有點(diǎn)考驗(yàn)大家的智商啊。明明我身邊的人都在著急賣房子、保障現(xiàn)金流，上海熄火這幾個(gè)月真正開工率0.02%（666家企業(yè)復(fù)工，但是上海其實(shí)有32

這兩天很多人都在說上海豪宅的事，說掛牌價(jià)達(dá)到了60萬、70萬的，還說成交量暴漲的！

我也是服了這幫人，這有點(diǎn)考驗(yàn)大家的智商啊。

明明我身邊的人都在著急賣房子、保障現(xiàn)金流，上海熄火這幾個(gè)月真正開工率0.02%（666家企業(yè)復(fù)工，但是上海其實(shí)有32萬家企業(yè)），很多人的績(jī)效工資，包括體制內(nèi)的都是削減了至少30%以上的，那個(gè)上海國企綠地，因?yàn)橐咔橛绊懀瑐鶆?wù)也延期。還有近期號(hào)召DY、老師、GB領(lǐng)導(dǎo)等捐款，而且消息不能外傳的。

之前也做過測(cè)算，上海每停工一個(gè)月，實(shí)際產(chǎn)值損失是3000多億，3、4、5月不開張，那就是損失1萬億！

也就是說，上海都窘迫成這樣了，還在這吹，不是考驗(yàn)大眾智商是什么？！這是何居心啊！

上海豪宅真相一

掛牌價(jià)暴漲？實(shí)際是要求現(xiàn)款的多，折扣讓利的幅度很大。

說什么湯臣一品掛牌價(jià)60萬、古北壹號(hào)47萬、翠湖天地41萬，真是人有多大膽、房有多大產(chǎn)。一個(gè)敢說，其他人就敢傳，我查了下消息源頭，哎，圈子里小魚小蝦，就是那個(gè)一向吹牛批做抖音的，粉絲20多萬的，就是這些人搞壞的。

反正吹牛不用負(fù)X事責(zé)任。

圈子里的中介朋友說，根本就沒有這樣的掛牌房源！

一個(gè)在浦東陸家嘴做了多年區(qū)域經(jīng)理的中介朋友說，湯臣一品真實(shí)有價(jià)格在賣的，就一套431平米的，要價(jià)1.1億。業(yè)主誠意出售，價(jià)格還可以再談一下。

這樣算的話，單價(jià)也就25.5萬一平啊，即使考慮到戶型、位置、裝修差異，難道就有60萬一平的嗎？這差了好幾倍?。?/p>

這兩年湯臣一品真實(shí)成交價(jià)基本在20萬里外，好戶型價(jià)位高一些的也就35萬，怎么可能到60萬一平。

你當(dāng)我沒看過湯臣、沒了解過湯臣嗎？

陸家嘴這位中介朋友還說，現(xiàn)在很多豪宅賣家開始降價(jià)了，要全款，開始著急了，像去年很多掛出來都是不著急賣，價(jià)格也不好談。

再比如翠湖天地，現(xiàn)在單價(jià)基本上也就在20萬左右（他們說41萬了），新房也就在15萬左右，但是因?yàn)橄迌r(jià)，所以一開出來就被搶光。

也就是說，上海的豪宅房源，價(jià)格基本上還是穩(wěn)定的，并沒有出現(xiàn)所謂暴漲，排得上號(hào)的那些小區(qū)，比如湯臣、翠湖、融創(chuàng)外灘、濱江凱旋門、古北壹號(hào)這些，基本上掛牌價(jià)在23-27萬不等，沒有突破天際的。

事實(shí)相反，很多房東開始著急了，紛紛下調(diào)掛牌價(jià)，最高的一套房降了2700萬！相當(dāng)于打86折！其他很多降了幾百萬到上千萬不等，降幅基本在5-15%不等。

上海豪宅真相二

成交量暴漲？事實(shí)是這兩個(gè)月根本沒交易，最近成交量也就兩位數(shù)！

這些年上海房?jī)r(jià)漲了很多，中內(nèi)環(huán)稍微置換下，總價(jià)都是1000多萬的，所以，所謂豪宅，總價(jià)總歸要5000萬朝上吧，戶型怎么的也得200平米朝上吧！

我們靠著這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來看看，上海豪宅，成交量到底怎么樣。

克而瑞的數(shù)據(jù)，總價(jià)超過5000萬的二手房，6月初這段時(shí)間成交了6套，哪怕把這個(gè)門檻向下降低到2500萬，也就成交了12套！

那請(qǐng)問，上海一共有多少豪宅？上海一共有多少家中介公司和中介從業(yè)人員？恐怕都得以萬、十萬、百萬來計(jì)算吧。

那么，這個(gè)6套或者12套的成交量，到底是怎么看出來是買賣火熱、成交暴漲的？

有點(diǎn)睜眼說瞎話的感覺。

大家用大腳趾頭想一想，4月5月大家都關(guān)在家里，就連銀行、交易中心的人都不上班不營業(yè)，這交易量從何而來呢？

有人說，你看現(xiàn)在交易量起來了，新房一開出來就搶光了，環(huán)比增長(zhǎng)百分之多少多少。

哎呀，就那幾千套新房供應(yīng)，也不看看這幾個(gè)月需求的積壓，都不夠上海龐大的剛需人群塞牙縫的。

無論怎么說，一個(gè)事實(shí)是，上海無論是新房還是二手房，都是供小于求的，新房不用說了，偏遠(yuǎn)郊區(qū)的也不愁賣，二手房，好點(diǎn)的小區(qū)，能有個(gè)幾套在賣的，已經(jīng)非常不錯(cuò)了。

上海為什么出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控政策，又是積分、又是搖號(hào)的？還不是那個(gè)要買1000多萬房子的博士，搖了大半年都沒搖上嘛~

不看基本面，天天玩數(shù)字游戲，侮辱大眾智商，就是耍流氓！

上海豪宅真相三

上海最貴的房子是湯臣、是翠湖？非也

上海的豪宅是用來住的？非也

買上海豪宅的都是上海人？非也

上海豪宅漲，代表經(jīng)濟(jì)好？非也

上海最貴的新房，是位于閔行區(qū)的古北壹號(hào)，總價(jià)3.44億，最高單價(jià)25萬。這買的是圈層，古北國際社區(qū)云集日韓港臺(tái)人士，疫情剛解封，什么賓利、萊斯萊斯等豪車排隊(duì)出小區(qū)大門去買菜……

上海最貴的二手房，是位于原法租界、英租界等占地若干畝的獨(dú)棟老洋房，比如近一年成交的華山路889號(hào)，總價(jià)8.5億，單價(jià)75萬，還有永嘉路洋房，總價(jià)2.5億，單價(jià)64.7萬！這些都是歷史保護(hù)建筑，賣的也都是使用權(quán)，還要補(bǔ)繳土地使用款。

我之前單位就搞了個(gè)洋房別墅辦公，據(jù)說投入了兩三千萬去做內(nèi)部保護(hù)和改造，外觀一律不準(zhǔn)動(dòng)。

老洋房為什么最貴？賣的是文化和地段。

上海的豪宅是用來炒的。

你說，很多巨貴的豪宅真的適合現(xiàn)代人居住嗎？至少我了解下來，沒人愿意住在這些辦公室里、這些珠寶展廳里、這些文化傳媒公司里，這些歷史遺跡里，這些名人故居里。

包括很多濱江豪宅，也是頻頻更換主人。你仔細(xì)去看晚上亮燈率，越是大戶型越是低密度越是臨江一線的，住的人就越少。

湯臣一品賣了至少15、20年，就四棟樓，其中還包括2棟只租不售，現(xiàn)在還有很多沒賣掉的，一年也就賣個(gè)幾套十幾套。從我讀大學(xué)一直到工作都10年了，還沒清盤。

豪宅的實(shí)質(zhì)是啥？是有錢人融資工具、是收藏品、是一個(gè)身份和名片、是一個(gè)愛好。

有的房子掛牌1.3億要賣，但是還有9000萬抵押貸款需要還。

你沒看很多網(wǎng)紅、明星，哪怕花個(gè)幾萬塊，也要租一套躺在窗邊，打卡曬照片。

買得起豪宅的人，肯定就不是一套兩套房。

而且，豪宅的換手率還挺高，我那個(gè)專做陸家嘴豪宅的中介朋友，就經(jīng)常說，一套房子，3、5年內(nèi)，竟然能在他手上成交2次！

過幾年換一茬主人，人倒成了房子的附屬品。

一直說，上海是冒險(xiǎn)家的樂園，這些來自海內(nèi)外的冒險(xiǎn)家，在上海功成名就之后，就會(huì)置辦房產(chǎn)地產(chǎn)。

前些年是外資高管、港澳臺(tái)商人、私企大老板住豪宅，這幾年突然都不行了，變成網(wǎng)紅、明星住豪宅了，真是風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)。

所以，買豪宅、住豪宅的從來不是上海人，而是階段性的“成功者”。

還有一個(gè)事實(shí)就是，現(xiàn)在這波豪宅熱，包括廣州、蘇州這些城市，近期豪宅也是頻頻交易，說明制造業(yè)真的不行了，很多資金都出來了，出于避險(xiǎn)的需要，來大城市買豪宅，買資產(chǎn)。

恰恰是經(jīng)濟(jì)不好，豪宅才會(huì)熱。

如果中產(chǎn)階層都挺不住了，那金字塔尖的、坐頭等艙的那些人，也要布局后路了。

聽完這些，你還羨慕買豪宅嗎？留言區(qū)告訴我。

作者：淘哥

▇ 先后供職于滬上幾家主流地產(chǎn)及財(cái)經(jīng)媒體，扎根上海足跡遍布長(zhǎng)三角。關(guān)注我，一起財(cái)富升階，分享城市化紅利。

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