最近義烏各大社群、網(wǎng)站上，紛紛有網(wǎng)友爆料，位于義烏CBD版塊的金茂府均價折后居然低至2.6萬每平米！初聞此消息，難免震驚！要知道，之前該樓盤銷售眾口一詞的對外報價是每平米3萬＋，如果以2.6萬每平來算，相當(dāng)于比預(yù)期低了13%。雖然“報高開低

最近義烏各大社群、網(wǎng)站上，紛紛有網(wǎng)友爆料，位于義烏CBD版塊的金茂府均價折后居然低至2.6萬每平米！

初聞此消息，難免震驚！要知道，之前該樓盤銷售眾口一詞的對外報價是每平米3萬＋，如果以2.6萬每平來算，相當(dāng)于比預(yù)期低了13%。雖然“報高開低”是樓盤銷售的常規(guī)“套路”，但幅度如此大的，實屬罕見。

本著讓“子彈飛一會”的求實精神，知樓不敢貿(mào)然相信，但幾天過去仍不見金茂府辟謠，看來消息不是空穴來風(fēng)。

01.

之前知樓對該樓盤的銷售預(yù)期并不是非常樂觀，雖然金茂地產(chǎn)屬于根正苗紅的央企，隸屬世界500強(qiáng)中化集團(tuán)，曾經(jīng)的上海標(biāo)志性建筑金茂大廈就是出自金茂地產(chǎn)之手。

作為首個進(jìn)駐義烏的央企地產(chǎn)，金茂是自帶光環(huán)的，央企特殊的企業(yè)性質(zhì)決定了它并非以逐利為唯一目的，甚至是將產(chǎn)品質(zhì)量擺在首位，畢竟要兼顧社會影響和社會責(zé)任，搞出上電視的負(fù)面新聞，領(lǐng)導(dǎo)估計要被免職了。

“府”系產(chǎn)品是金茂地產(chǎn)中最高端的，能被稱為“府”，必然在樓盤外立面用材、入戶大廳裝修、綠化率、園區(qū)配套等方面有嚴(yán)格要求，知樓曾參觀過位于杭州的首開金茂府樓盤，印象最深刻的就是央企不惜重金打造產(chǎn)品體現(xiàn)出來的財大氣粗。

但，義烏房地產(chǎn)市場相對于一二線城市尚屬于起步階段，大部分購房者對品牌并不感冒！

也就是最近3年隨著城區(qū)有機(jī)更新的推進(jìn)，越來越多的知名地產(chǎn)商進(jìn)駐義烏，而眾多知名地產(chǎn)商除了綠城有交付多年的玫瑰園項目樹立品牌外，其它地產(chǎn)商都沒有拿出能積累擁躉的招牌。

其實義烏市場的不成熟還體現(xiàn)在，在當(dāng)下精裝修交付已成趨勢的大環(huán)境下，義烏購房者對精裝修的認(rèn)可度卻極低，也正因此，金茂府才打造了目前為止唯一毛坯交付的“義烏定制版金茂府”。

在品牌認(rèn)知度不足的情況下，金茂對外報價3萬＋，自然對購房者難以形成吸引力。

02.

而對于義烏CBD這個版塊，生活在這座城市的人是存在認(rèn)知分歧的。

在老義烏人看來，義烏最好的區(qū)域是以義烏之心為圓點，半徑3-4公里范圍的繡湖商圈，出了這個圈，價值都是打折扣的。

但是每一個初來義烏的外地人在逛過這座城市以后，肯定會對CBD高樓林立的都市感印象深刻，這片區(qū)域確實是義烏的一張金字名片，是每次義烏對外宣傳必出境的地方。

老義烏人認(rèn)為這片區(qū)域?qū)儆诹x烏的郊區(qū)，雖然高樓林立，但是人氣不足。新義烏人認(rèn)為這片區(qū)域既連接義烏立市之本——國際商貿(mào)城，不僅“高端大氣上檔次”，而且周邊有江濱綠廊公園、福田濕地公園、浙四醫(yī)院、新光匯商業(yè)綜合體、未來更有輕軌站點，是一個宜商宜居的理想之地。

雖然在CBD區(qū)域價值大家仍舊存在認(rèn)知上的分歧，但新老義烏人對繡湖商圈是核心城區(qū)的看法確是一致的。所以金茂此前外界預(yù)測3萬＋的價格，有消費能力的購買群通過橫向比較，自然會更傾向同等價位的融創(chuàng)·壹號院。

03.

但，如果金茂真的如傳言所說折后均價將在2.6萬/平，那極可能對目前的市場造成碾壓。

原因有三：

第一，價格具有競爭力。以同版塊的濱江壹品樓盤作對比，目前該樓盤去化率已經(jīng)超過8成，從2017年開盤至今，價格相對恒定，雖然出現(xiàn)過一些打折促銷，但力度都不大?？傮w均價維持在2.7萬每平米左右。

而一片區(qū)域開發(fā)的首個樓盤定價對該區(qū)域售價的“錨定”，讓大家多會以該樓盤售價作為參考。所以基本肯定：CBD樓盤的售價是以2.7萬每平米為底的。

反觀周邊樓盤，部分雖然也位于CBD，但離義烏江還有一段距離，所以并不具有景觀優(yōu)勢，而金茂府對面就是江濱綠廊公園，臨江的幾棟屬于無視野遮擋的江景房，從居住舒適性上比較，金茂優(yōu)勢明顯，而金茂目前報的價格更低。

第二，金茂的產(chǎn)品足夠優(yōu)秀。上周三，金茂的實景示范區(qū)開放，從大氣莊重的門欄走進(jìn)，通過由櫻花、灌木、喬木組成的綠植區(qū)后才抵達(dá)售樓處，給人十足的儀式感。

整個樓盤的綠化率達(dá)到了驚人的38%，常規(guī)樓盤的的綠化面積僅有30%左右，而超高綠化率的背后更意味著寬闊的樓間距、更多樓盤附屬設(shè)施的建設(shè)等等。

從相關(guān)渠道了解到，金茂為了達(dá)到“府”系產(chǎn)品的綠化要求，更改過設(shè)計圖，豪氣地拔掉了地塊中的一幢樓，來做綠化。

這種犧牲利潤追求產(chǎn)品的事估計也只有央企有這個毅力。

再從戶型來看，作為主力戶型的117㎡（三房兩廳兩衛(wèi)），做到了三室朝南、動靜分離、陽臺的寬度達(dá)到5.7米，戶型優(yōu)勢自不必多說，可以前往售樓部參觀樣板間。

第三，回到CBD區(qū)域的版塊價值上。雖然該板塊周邊配套已基本齊全，但不可否認(rèn)的是白天和晚上的人流相差較大。

根本原因是義烏CBD缺少大型已交付樓盤形成的居住人群，版塊內(nèi)雖然有大型企業(yè)、醫(yī)院、高端寫字樓，但是下了班大家都回家，所以晚上顯的人氣不足。

但是隨著濱江壹品和金茂府樓盤的建成交付，兩個樓盤都是超2000戶的大樓盤，保守估計將聚集起超萬人口。屆時CBD白天晚上人流不均的情況將得到根本扭轉(zhuǎn)。

從宏觀上說，政府一直將這片區(qū)域作為義烏的城市名片打造，落得的政府投資項目都是義烏最近高端的，同理還是引進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)商無論是濱江還是金茂都是業(yè)內(nèi)知名的，目的就是將這里打造成義烏的高端住宅區(qū)。

第四，類似的情況很像當(dāng)年歐景名城區(qū)域，曾經(jīng)也不是市場的絕對寵兒，但如今卻被冠以義烏豪宅區(qū)這一名號。

此次金茂2.6萬的每平米，未必不是當(dāng)年綠城玫瑰園的1.8萬每平米。

文|知先生

編輯|知小妹

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