夜幕降臨，北京市朝陽區(qū)東壩中街霓虹燈閃爍，車輛和行人川流不息，路邊一家房產(chǎn)中介門店卻大門緊閉，屋內(nèi)漆黑一片。只有那明黃色的招牌，在夜色中格外醒目。這家店已經(jīng)關了一段時間，其背后是北京對房產(chǎn)中介種種違規(guī)行為的全方位打擊，比如禁止利用虛假房源線

夜幕降臨，北京市朝陽區(qū)東壩中街霓虹燈閃爍，車輛和行人川流不息，路邊一家房產(chǎn)中介門店卻大門緊閉，屋內(nèi)漆黑一片。只有那明黃色的招牌，在夜色中格外醒目。

這家店已經(jīng)關了一段時間，其背后是北京對房產(chǎn)中介種種違規(guī)行為的全方位打擊，比如禁止利用虛假房源線下收割客戶、散布房價暴漲謠言制造恐慌、利用信息差吃差價等等。

在政策和房地產(chǎn)市場的雙重壓力下，過去一年，房產(chǎn)中介行業(yè)開始了深度調(diào)整，許多中介機構大洗牌。部分房產(chǎn)中介門店關門，只是中介行業(yè)困局的冰山一角。面臨抉擇的，還有數(shù)量可觀的房產(chǎn)中介從業(yè)者們。

大浪淘沙中，有人揮手告別，有人選擇堅守，也有人走了歪路。

01、開店快，關店也快

2021年12月以來，一些城市的房貸放款周期縮短，如北京房貸放款時間由半年，縮短到1個月以內(nèi)，這讓前期處于觀望的購房者，將看房、賣房提上日程。對剛需購房者而言，接下來無疑會有個利好的窗口期。

但對于房產(chǎn)中介行業(yè)來說，在剛剛過去的2021年，他們深處的大環(huán)境是“日子難過”。

“成交冷清?！痹诤贾葙Y深房產(chǎn)中介人士范灃低沉的語氣里，聽到的是滿滿的無奈。2021年年初的一波小陽春后，杭州的樓市自年中開始，發(fā)生了肉眼可見的變化。

在地產(chǎn)調(diào)控深化、金融政策收緊的大環(huán)境下，“放款變慢了。以前房貸三到五個工作日能批下來，現(xiàn)在要七八個月，甚至半年；利率雖然12月下調(diào)了，但仍高于2020年同期。”范灃告訴市界。

貝殼研究院發(fā)布的重點城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，2021年11月份貝殼研究院監(jiān)測的100+個城市主流首套房貸款利率為5.69%，較10月份回落4個基點；二套房貸款利率為5.96%，較10月份回落3個基點。

現(xiàn)狀的確不復從前。2021年3月到10月，杭州二手房成交量“七連降”。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2021年杭州二手房全市成交量7.92萬套，與2020年的10.31萬套的成交量相比，環(huán)比跌幅達到23%。

二手房成交量下降，房價也躁動不安。如杭州奧體板塊的創(chuàng)世紀，房價最高點是7月的9.3萬元每平米，而目前成交價為7.8-8萬元每平米，半年時間成交單價，降了1.5萬元每平米左右。

二手房成交量和成交價雙跌背后，站著猶豫觀望的購房者。雖然有一些人的確是趁機抄底，但對于大多數(shù)人來說，“買漲不買跌，掙錢難、壓力大，很多人暫時不買房了。”范灃向市界坦言。

房企的現(xiàn)狀，讓房產(chǎn)中介們的日子雪上加霜。據(jù)人民法院公告網(wǎng)公布信息顯示，2021年全年，全國396家房企發(fā)布破產(chǎn)公告。如此情況下，房企給房產(chǎn)中介結傭的周期拉長了，以前等三個月或者半年，現(xiàn)在要等一年。甚至于，房企砍掉結傭的情況，也比比皆是。

對范灃們來說，這種打擊是前所未有的。每當經(jīng)過本應該在營業(yè)，卻大門緊閉的房產(chǎn)中介門店時，范灃內(nèi)心就充滿了酸楚感。這些關門的店之中，就有他朋友的門店，“杭州原先有7000多家門店，現(xiàn)在已經(jīng)有大批門店被關掉了。未來，可能會關掉一半以上?！狈稙栴A估道。

這只是冰山一角。2021年以來，房地產(chǎn)中介行業(yè)加速出清，不僅僅是杭州，就連深圳在前9個月，也有642家中介門店關停了。也不單單是范灃們所在的中小房產(chǎn)中介機構，就連一些頭部房產(chǎn)中介機構，也采取了降薪、裁員、關店等壓縮成本的舉措。

2021年10月20日，中原地產(chǎn)內(nèi)部下發(fā)文件要求，上海等區(qū)域公司裁員降薪；12月16日，有媒體曝出，21世紀不動產(chǎn)的一家加盟店突然關門關店，員工工資還未結清、老板電話關機。

來也匆匆，去也匆匆。范灃講述了他們“開店快，關店快”背后的邏輯。一般來說，開店成本一是押一付三的店租；二是加盟房產(chǎn)中介品牌的保證金；三是人力成本。這其中，人力成本是最大支出。然而，很多店東只有二十萬元的開店啟動資金，甚至在沒有這么多錢之時，就選擇開店了。

“業(yè)務好時，有門店每月能夠掙100多萬元，如行情好的2021年5月，杭州頂流門店每月能掙300多萬元。但一旦樓市交易量萎縮，很多店東沒有避寒能力，面對租金、人力成本等壓力，抗不過去了，就會選擇裁員或者關店。”范灃解釋稱。

房產(chǎn)中介機構日子難過背后，是數(shù)十萬房產(chǎn)中介的憂傷。大浪淘沙之中，“有人去賣保險，有人去賣汽車?！?/strong>在北京從事房產(chǎn)中介工作的王晶告訴市界。最近，她也有離職轉(zhuǎn)行的打算，“內(nèi)卷太嚴重了。不能停下來，否則被人追上去?！?/p>

02、300萬茶水費打了水漂

行業(yè)大洗牌下，范灃們也麻煩不斷。

2021年，大環(huán)境使然下，房企頗為看重渠道，為了讓房產(chǎn)中介賣出房子，不惜大幅度提高傭金。在徐州工作的蘇洋，對此深有感觸。他是一名房產(chǎn)自媒體人，也是一名獨立地產(chǎn)經(jīng)紀人。

所謂獨立地產(chǎn)經(jīng)紀人，既可以自己成立經(jīng)紀事務所，也可以與中介公司合作，但不論哪種方式，共同點都是自己開拓市場?！耙郧耙惶追孔觽蚪鸾o一兩萬元，現(xiàn)在提高到五萬元或者十萬元的都有。”蘇洋告訴市界。

但房產(chǎn)中介賣出房子后，他們并沒有拿到房企允諾的傭金。在日子難過的情況下，一些房企為了縮減營銷費用，以各種手段砍掉地產(chǎn)經(jīng)紀人的傭金。比如經(jīng)紀人的手機號雖然用了五年甚至十年，但其是用父母的信息辦的，那房企就會以此為借口，不給地產(chǎn)經(jīng)紀人結傭，美其名曰：這不是實名認證。

王晶就曾遇到此類的情況。幸運的是，她背后的“靠山”，一家居間服務公司，早在合作之初，就與房企簽訂了合同。在公司的幫助下，王晶通過打官司拿回了應得傭金。與能夠依仗公司的王晶不同的是，沒有靠山的獨立地產(chǎn)經(jīng)紀人卻是求告無門。

2021年下半年以來，蘇洋一直替100多個房產(chǎn)中介，追討被房企拖欠的200多萬元的傭金。這其中大部分為獨立地產(chǎn)經(jīng)紀人。但直到送走2021年，迎來2022年的今天，這些獨立經(jīng)紀人也并沒有討回被拖欠的傭金。

“通過房企渠道報備的，房企有自己的解釋權，獨立地產(chǎn)經(jīng)紀人也不受法律保護，很多原本答應的一套8000元、2萬元一套的傭金，房企都千方百計地賴掉了。到法院去告，卻缺乏相應證據(jù)，因為規(guī)則是由開發(fā)商來定。”蘇洋無奈地告訴市界。

一系列的連鎖反應下，房產(chǎn)中介們也鬧出不少幺蛾子。為了促成成交，以及掙到錢，一些房產(chǎn)中介走上了歪路。為之買單的，是購房者。

位于上海的張逍，正是因為房產(chǎn)中介的故意隱瞞，讓她的日子過得緊巴巴起來。幾個月前，張逍看中了一套裝修不錯，價格也合適的房子。在看房后的第二天，張逍就入手了。

“這套房子總價280萬元，當時簽合同的時候中介說，200萬元核銷價，基本沒啥問題，就算有上下浮動，最多就是兩三萬。貸款是核銷價的65折，即能貸到130萬元，這樣算下來，我們首付是150萬元?！睆堝懈嬖V市界。

然而，讓張逍崩潰的是，中介原本說好的200萬元核銷價，最終并沒有拿下來，“實際核銷價只有181萬元的情況下，最終只能貸到118萬元，比原計劃的130萬元貸款額度，少了12萬元?！?/p>

這12萬元，需要張逍用現(xiàn)金補足。150萬元的首付，變成了162萬元，這遠遠超出了張逍的能力范圍。所有的節(jié)奏全部打亂了。復盤整個買房路，張逍告訴市界，就是中介為了達成交易，故意將貸款額度報高了。

蘇洋也踩中了大坑，他是被徐州的同行給騙了。彼時，因價格低于市場價，徐州的人才房、限價房風行，一些房產(chǎn)中介便動起了歪心思。他們稱只要提前給十幾萬，或二十幾萬的茶水費，就能夠買到房子。

盡管是一名“老司機”，但看著同行拍著胸脯打包票的篤定樣子，蘇洋選擇相信對方了。經(jīng)過背調(diào)后，蘇洋不疑有他，帶著他的客戶入局了。結果可想而知，蘇洋不僅沒能為他的客戶們買到限價房、人才房，客戶交的茶水費，共計300多萬元，也都被同行一卷而空了。

03、蒙眼狂奔之后

這一切的一切，所為何來？事情還得從頭說起。

全國第一家合法合規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，是20世紀80年代成立的深圳國際房地產(chǎn)咨詢股份有限公司。這家公司更多的是由社會閑散人員組成，因其帶有不合規(guī)性，被外界稱為“房蟲子”。

“房蟲子”主要由房地產(chǎn)管理部門的離退休、退職、停薪留職人員以及無業(yè)人員組成。他們類似于今天的私人中介，一般會騎著電動機，舉個牌子守在小區(qū)門口，等待那些主動上門找房的人。

“房產(chǎn)中介”這個職業(yè)真正大范圍出現(xiàn)，始于中國二手房市場起步的1998年。這一年，中國全面取消福利分房，新房建設和二手房交易活躍起來。大大小小的中介公司和“房蟲子”，如野草般肆意生長。

中國臺灣信義等品牌進入了上海；中原地產(chǎn)也在上海開了內(nèi)地第一家門店。這些中介品牌，給中國二手房交易帶來了全新理念，比如中原的“傭金差”、信義“要提供具有安全感的服務”的理念等。一些本土中介品牌也不斷崛起，比如上房置換等。

專業(yè)經(jīng)紀人的出現(xiàn)，讓房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)變得專業(yè)起來。

20世紀初開始，各路勢力紛紛涌向中介行業(yè)掘金，鏈家、我愛我家等房產(chǎn)中介機構相繼誕生。但此時由于行業(yè)缺乏有效監(jiān)管，吃差價、黑中介等行業(yè)亂象不斷，甚至衍生出惡性事件，如2003年的“堅石案”。

2015年以來，房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺比如愛屋吉屋、平安好房等紛紛登場。即便此時房地產(chǎn)中介行業(yè)有了顛覆性變革，但一個公認的事實是：過去幾十年時間里，房產(chǎn)中介一直是擔當陪跑開發(fā)商的角色。

直到2017年，孫宏斌以融創(chuàng)中國掌門人的身份，豪擲26億戰(zhàn)略投資，重回房地產(chǎn)中介行業(yè)，由萬科領投的鏈家30億D輪融資時，融創(chuàng)中國又繼續(xù)參投。此時，已經(jīng)是存量房全面到來的時代。這對房地產(chǎn)中介行業(yè)來說，是天大的利好。

2018年以來，房住不炒的主基調(diào)下，房地產(chǎn)告別蒙眼狂奔的時代，這讓房企頗為看重以房產(chǎn)中介為代表的渠道，房產(chǎn)中介機構更是遍地開花。根據(jù)第四次全國經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)，這一年，房地產(chǎn)中介服務企業(yè)達到20.6萬個，房地產(chǎn)中介服務從業(yè)人員158.3萬人。

增長幅度是驚人的。2018年末，房地產(chǎn)中介服務企業(yè)增速為212.7%，增速與2013年末相比擴大130.4個百分點；房地產(chǎn)中介服務業(yè)從業(yè)人員增速為103.9%，增速與2013年末相比擴大19.9個百分點。

這一年，房產(chǎn)中介的作業(yè)方式，早已從傳單和貼條時代，走向了互聯(lián)網(wǎng)時代。脫胎于鏈家的房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺貝殼找房，也在此時橫空出世。盡管形勢看起來一片大好，但房產(chǎn)中介人員過于密集，并不是什么好事。并且，有一些房產(chǎn)中介更多在乎的，還是自己的利益。

轉(zhuǎn)折點來了。從2020年起尤其是2021年，樓市成交行情持續(xù)低于行業(yè)榮枯線，這難以撐起房地產(chǎn)中介從業(yè)人員的規(guī)模量級。競爭白熱化之下，房產(chǎn)中介亂象層出不窮，比如北京出現(xiàn)了房產(chǎn)中介利用虛假房源線下收割客戶、散布房價暴漲謠言制造恐慌、利用信息差吃差價等現(xiàn)象。

一名曾在房產(chǎn)中介門店臥底過的媒體人表示，為了把客戶弄進店里各出奇招，滿滿的都是欲望的味道。開早中晚例會的時候，喊口號有捶胸口的習慣，一邊捶一邊發(fā)出像猩猩一樣的吼聲。

各地政府相繼出手了。如北京在2020年5月，嚴查炒作學區(qū)房亂象，21家房產(chǎn)中介被查；2021年4月，對6家涉嫌存在炒作學區(qū)房的門店暫停營業(yè)整改。2021年5月，成都出臺了一系列涉及管控房地產(chǎn)中介機構的政策文件等等。

04、重新定義房產(chǎn)中介

為了遏制亂象，2021年，一些城市還上線了二手房交易平臺。如杭州推出二手房交易監(jiān)督服務平臺，上線“個人自主掛牌房源”功能；深圳上線新版二手房交易平臺。個人可在上面自助賣房。這無疑威脅著房產(chǎn)中介的地位。

一場大洗牌之下，房產(chǎn)中介人數(shù)的確在減少，以深圳為例。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月，深圳實名登記的從業(yè)人員共有45458人，同比下滑11.8%。“成交量整體萎縮的情況下，深圳二手房交易平臺也會分走一部分客源。身邊有不少同事要么辭職，要么轉(zhuǎn)行了?！鄙钲诜慨a(chǎn)中介江卓告訴市界。

各種問題交織下，“房產(chǎn)中介會不會消失”這一話題甚囂塵上。有人說，在買賣雙方之間兩頭吃，房產(chǎn)中介早就該消失了；也有人說，房產(chǎn)交易的手續(xù)很復雜，這個行業(yè)不可能消失。

范灃告訴市界，從短期看，房產(chǎn)中介的人員急劇流動，對行業(yè)有較大影響；但從長期來看，未來中介不需要那么多人，出清是大勢所趨。以前的房地產(chǎn)中介行業(yè)跑得太快了。

江卓卻很委屈，他認為，即便有一些房產(chǎn)中介是個人利益至上，但也有為客戶著想的地產(chǎn)經(jīng)紀人，不能一棒子打死。更何況，沒有了房產(chǎn)中介，居間擔保、產(chǎn)權調(diào)查、辦理按揭貸款等環(huán)節(jié)，誰來辦理？

有人在大浪淘沙中揮手告別了，但也有不少人選擇了堅守，比如蘇洋。因為享受跟人打交道的過程，蘇洋格外喜歡房產(chǎn)中介這個職業(yè)，也不忍放下多年積累的資源和人脈，“房產(chǎn)中介不會消失，我不會離開這個行業(yè)?！?/p>

蘇洋更愿意將房產(chǎn)中介形容為“潤滑劑”，他發(fā)現(xiàn)，身邊是有很多人轉(zhuǎn)行了，但也有不少人，與他一樣堅守在這個行業(yè)。一個變化也悄然發(fā)生了。2020年以來，越來越多的房產(chǎn)中介，做起了房產(chǎn)自媒體。

“有的是資深房產(chǎn)中介轉(zhuǎn)過來的，有的是公司扶持的”，蘇洋向市界表示，房產(chǎn)自媒體的變現(xiàn)途徑，通常有帶客戶買房子、外宣營銷、家政服務等。

大量的同行涌入后，這給蘇洋帶來了巨大壓力，比如房產(chǎn)自媒體上的內(nèi)容需要更精細化了，客戶也更難找了，但“這是大家自救的方式，已經(jīng)成了一個趨勢。未來，會有一大批接地氣的房產(chǎn)專家出現(xiàn)?！碧K洋預判說。

其實，推出二手房交易平臺的杭州，也明確指出此舉主要是便民而不是取代中介。《經(jīng)濟日報》也曾發(fā)文指出，今后會通過立法，執(zhí)法檢查，加強培訓等，來規(guī)范中介市場，但并不會全面取消房產(chǎn)中介。

范灃則更愿意將這一輪調(diào)整，當做房地產(chǎn)中介行業(yè)里程碑式的節(jié)點，他認為，房產(chǎn)中介會走向精英化，“國家引導行業(yè)蛻變，剩下來的這些人，會作為精英留下來。并且，房產(chǎn)中介的準入門檻會提高。房地產(chǎn)中介行業(yè)會蛻變成另外一個樣子?！?/strong>

那么，又該如何評價 “房產(chǎn)中介”？有這樣一個答案直戳人心：房產(chǎn)中介是不是優(yōu)秀，關鍵在于其多大程度地壓制住來自人性沖動的利益沖突。

因為，中介平臺可能會消失，中介行業(yè)也可能會消失，但是中介行為永遠不會消失。而中介行為，有千千萬萬種詮釋的可能。

（文中范灃、張逍、王晶、江卓為化名）

（除單獨標注來源外，以上圖片來自視覺中國）

（作者 | 陶婷 編輯丨韓忠強）