作者：子非魚房產(chǎn)成交市場(chǎng)與土地市場(chǎng)，唇齒相依、唇亡齒寒。房產(chǎn)成交市場(chǎng)，透過數(shù)據(jù)我們已經(jīng)知曉，整個(gè)一季度，仍在低位。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%；其中，住宅銷售面積下降18.6%。商品房

作者：子非魚

房產(chǎn)成交市場(chǎng)與土地市場(chǎng)，唇齒相依、唇亡齒寒。

房產(chǎn)成交市場(chǎng)，透過數(shù)據(jù)我們已經(jīng)知曉，整個(gè)一季度，仍在低位。

國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%；其中，住宅銷售面積下降18.6%。商品房銷售額29655億元，下降22.7%；其中，住宅銷售額下降25.6%。

來源：國家統(tǒng)計(jì)局

?全國商品房?jī)r(jià)格，成功跌破萬元。

土地市場(chǎng)，不用想，肯定好不到哪兒去。

一周三次救市的長(zhǎng)三角特點(diǎn)城市南京，傳來了最新的土拍消息，20宗地流拍了6宗，流拍率高達(dá)30%。成交的14宗地，國資房企（央企、國企、地方城投）為主力。

比南京早幾天完成首輪供地的珠三角熱點(diǎn)城市東莞，情況更糟。

推出的8宗地塊，有6宗撤牌，流拍率高達(dá)75%。成交的2宗，被國資房企包攬。

此外，在已經(jīng)完成今年首輪集中供地的城市中，福州流拍率33%，合肥流拍25%，武漢流拍14%，成都流拍12%。

這些熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)已然如此，可想而知全國情況能有多好？

中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，全國住宅用地流拍和撤牌地塊數(shù)量共計(jì)836宗，流拍撤牌率為23.5%，接近四分之一！

土地賣不出去，最難受的當(dāng)然是土地財(cái)政。

根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，一季度，全國政府性基金預(yù)算收入13842億元，同比下降25.6%。分中央和地方看，中央政府性基金預(yù)算收入853億元，同比下降7.9%；地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入12989億元，同比下降26.5%，其中，國有土地使用權(quán)出讓收入11958億元，同比下降27.4%。

政府性基金收入中，占比最大的就是土地出讓金。可以看到，土地出讓金一季度較去年同期下跌了27.4%，跌幅超過四分之一。

具體到各省市來看，即便是樓市傳統(tǒng)熱點(diǎn)地區(qū)的珠三角、長(zhǎng)三角，在下跌面前，同樣未能置身事外。

數(shù)據(jù)顯示，一季度廣東省土地出讓收入同比下滑幅度達(dá)96%。安徽、天津、廣西、湖北、湖南土地出讓收入下滑幅度也較大，分別達(dá)95%、95%、90%、87%、75%。

當(dāng)然，這里面有一季度受疫情影響，很多城市供地壓縮或者延遲的因素，但流拍也是不可忽視的因素。

整體來看，整個(gè)一季度，除了北京、福建土地賣地收入同比增速為正外，其余29個(gè)省市的賣地收入，都比去年同期要少，增速均為負(fù)數(shù)。其中16個(gè)省市自治區(qū)一季度賣地收入同比腰斬。

是什么原因?qū)е碌模烤唧w來看，可以理解為以下三點(diǎn)：

第一，土地價(jià)格仍在高位，行情冷卻的背景下，房企拿地意愿不高。

盡管在遭遇了去年第二輪集中供地大面積流拍之后，從去年第三輪供地到目前，很多城市都在修改土拍規(guī)則，比如放開土地關(guān)聯(lián)的新房限價(jià)，降低保證金，不用競(jìng)品質(zhì)，不用競(jìng)配建等等。

的確，這些措施確實(shí)能在一定程度上增加房企的利潤(rùn)空間。

但這些方法，都是邊邊角角的修補(bǔ)方法，土地價(jià)格依舊高企，在成交市場(chǎng)寒冷的現(xiàn)在，房?jī)r(jià)沒有上漲動(dòng)力，地價(jià)卻高企不下，對(duì)于本就資金緊張的房企來說，拿地風(fēng)險(xiǎn)在加大。

以首輪集中供地中，流拍率第一的東莞來說，地塊定價(jià)普遍偏高，都幾乎接近各個(gè)板塊的最高價(jià)紀(jì)錄。在當(dāng)前如此形勢(shì)下，在房?jī)r(jià)下行的背景下，這些地塊的定價(jià)明顯偏高。

第二，房企資金短缺，尤其是民營房企。

成交量依舊低迷的情況下，房企的回款資金普遍在下降，再加上集中到期的債務(wù)，現(xiàn)在的房企是一團(tuán)亂麻，特別是民營房企。

他們現(xiàn)在的首要任務(wù)是還債，不讓自己債務(wù)違約，至于拿地，還是等活下去了再說。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，一季度百強(qiáng)房企中，有7成房企沒有拿地。

在一季度土地市場(chǎng)中，拿地的多半是國資背景的房企，民營房企仍是少數(shù)。

根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，一季度權(quán)益拿地金額第一的是綠城，然后是華潤(rùn)、建發(fā)、上海地產(chǎn)、中海。前五家房企中有四家是國資背景的房企。

拿地金額前20的房企中，一眼望去，大多數(shù)都是國資背景的房企。

第三，信心不足，市場(chǎng)冷場(chǎng)。

這是最重要的因素。眼下的市場(chǎng)，在疫情沖擊下，很多人的收入受到了影響，成交量仍沒有頑強(qiáng)復(fù)蘇的勢(shì)頭，房子難賣。

再加上大多數(shù)城市的房子，已經(jīng)嚴(yán)重過剩，房子賣不動(dòng)，土地自然也難賣動(dòng)。

土地財(cái)政的縮減，讓很多城市不好受，畢竟，目前，除了深圳、上海、北京等極少數(shù)城市不依賴土地財(cái)政外，全國絕大多數(shù)城市都非常依賴。

數(shù)據(jù)顯示，2021年，杭州、佛山的土地財(cái)政依賴度超過140%，南京、武漢、廣州、西安、貴陽、南寧的土地財(cái)政依賴度也都超過了100%。

城市能級(jí)越低，產(chǎn)業(yè)越單薄，依賴度越高。這意味著，更多的三四線城市，離開了土地財(cái)政，幾乎很難運(yùn)轉(zhuǎn)。

這種現(xiàn)實(shí)之下，后續(xù)必然會(huì)有更大規(guī)模更大力度的救市措施發(fā)布。

一季度80個(gè)左右的城市救市，可能還只是開胃菜而已。?